ОТПРАВИТЬ ЗАЯВКУ

Законодательство Дубая

при аренде недвижимости

Опубликовано 10.02.2021

Законодательство Дубая при аренде недвижимости

Даже в период пандемии COVID-19 недвижимость в Дубае осталась одним из самых выгодных вариантов для вложения средств, в том числе благодаря высокому ROI при сдаче жилья в аренду.
    По данным портала bayut.com, в 2020 году окупаемость инвестиций, вложенных в доступные по цене апартаменты в районе International City, составила 8,5%, в Dubai Silicon Oasis – 7,8%, в Jumeirah Lake Towers (JLT) – 7,4%, в Jumeirah Village Circle (JVC) – 6,4%.

    Спрос на съем жилья в эмирате сохраняется и среди тех, кто приехал туда для трудоустройства, и среди путешественников. Сам процесс аренды находится под строгим надзором Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Agency, RERA), максимально упорядочен и безопасен. Все договоры заключаются под контролем государства, причем законы в равной степени защищают права и арендодателей, и арендаторов.

    Какие законы Дубая регулируют вопросы аренды недвижимости

    Ключевой закон Дубая в сфере аренды помещений – №26 от 2007 года. Он четко регулирует отношения между владельцами недвижимости и арендаторами. В 2008 году дополнительно к нему принят закон №33, который содержит новые меры и поправки в некоторые статьи закона №26.

    Также в 2013 году RERA издало два декрета в этой сфере. Принятие декрета №26 позволило открыть в Дубае Центр урегулирования споров об аренде – Rent Disputes Settlement Centre (RDSC). Декрет № 43 от 2013 года установил максимальные границы для повышения арендной платы со стороны владельцев жилья.

    Рассмотрим подробно основные положения закона №26 – так называемого «Закона об аренде» - и дополняющего его закона № 33.

    Подписание и регистрация договора об аренде

    Поскольку значительная часть и хозяев, и съемщиков жилья не являются местными жителями, Правительство Дубая разработало типовой, понятный всем договор аренды. Документ изложен одновременно на двух языках – арабском и английском.

    Согласно статье 4 закона №33 от 2008 года, этот договор обязательно нужно зарегистрировать в RERA через онлайн-систему EJARI (ejari.dubailand.gov.ae). Ее название переводится с арабского как «Моя аренда». В форму на сайте вносятся данные о сдаваемом в аренду помещении, сведения о его владельце и арендаторе, сроках оказания услуги и размерах оплаты. С одной стороны, такая регистрация подтверждает сам факт передачи жилья от арендодателя к съемщику. С другой стороны – защищает арендатора от того, что помещение будет дважды сдано на тот же самый период времени, а также от неконтролируемого увеличения платы и несправедливого выселения.

    Важное условие для арендатора: у него обязательно должна быть виза резидента. А вот сдавать квартиру можно и без наличия резидентской визы. Что касается коммунальных платежей, то счета за электричество, водоснабжение, кондиционирование и газ обычно оплачивает арендатор. А платежи за обслуживание дома и бассейна, услуги охранников и уборщиков остаются на владельце помещения.

    Согласно статье 28 «Закона об аренде», даже если владелец недвижимости сменился, это не повлияет на право арендатора остаться в квартире до конца периода, указанного в соглашении. А статья 6 этого же закона гласит, что по окончании срока действия договора он автоматически продлевается на тот же самый период или на год, если арендатор продолжает жить в помещении, а собственник не возражает против этого. При этом условия аренды остаются теми же.

    Если одна из сторон захочет внести изменения в контракт, то, следуя статье 14 «Закона об аренде», она должна сообщить об этом второй стороне минимум за три месяца до окончания срока действия документа.

    Защита интересов арендодателей и обязанности съемщиков

    В соответствии со статьей 19 закона RERA от 2007 года, арендатор должен в установленный срок вносить обозначенную в соглашении арендную плату (иначе арендодатель вправе добиваться досрочного расторжения контракта и выселения недобросовестного жильца). А в статье 21 обозначено, что после завершения срока действия договора он обязан вернуть собственнику помещение в таком же состоянии, как при заселении (за исключением изменений, произошедших вследствие естественного износа).

    Съемщик не вправе делать ремонт и вообще что-то менять в арендуемом жилье без официально подтвержденного разрешения собственника. Если же в помещении были произведены какие-либо улучшения, при выезде арендатор должен их оставить владельцу. Исключения составляют случаи, когда предварительно стороны договорились о другом варианте и официально зафиксировали это решение.

    В целом за содержание жилья в период аренды отвечает съемщик, если в договоре не прописаны иные условия.

    Защита интересов арендаторов и обязанности собственников

    Согласно закону №26 от 2007 года, собственник должен предоставить съемщику помещение в хорошем состоянии. На протяжении всего срока действия договора аренды он несет ответственность за техническое обслуживание, ремонт и устранение любых неисправностей, в том числе дефектов, возникших из-за естественного износа.

    При этом, согласно статье 17, арендодатель не должен вносить в жилье изменения, прямо или косвенно препятствующие полноценному использованию помещения людьми, которые его арендуют. Если жилец намерен провести какие-либо строительные или ремонтные работы, когда это уместно, хозяин недвижимости должен предоставить ему соответствующие официальные разрешения.

    Ограничения законодательства Дубая на повышение арендной платы

    Статья 9 закона №26 2007 года содержит требование, чтобы собственники и арендаторы указывали в договоре приемлемую для обеих сторон стоимость аренды. Эта сумма не может быть увеличена в течение двух лет после заключения первоначального контракта.

    Если в дальнейшем собственник жилья решит повысить арендную плату, он должен проинформировать об этом съемщика не менее, чем за 90 дней до истечения срока действия договора. Со своей стороны, арендатор может как принять поправки, так и не согласиться с увеличением тарифа. О своем решении он должен уведомить вторую сторону минимум за 60 дней до даты продления соглашения (в случае отказа). Если стороны не могут прийти к согласию, или же арендатор захочет оспорить несправедливое повышение арендной платы, он может подать иск в Центр урегулирования споров об аренде в Дубае.

    Любое увеличение стоимости аренды должно проводиться в соответствии с декретом № 43 от 2013 года. В нем установлены лимиты на максимальное повышение платы, которые зависят от прописанной в договоре суммы и ситуации на рынке:

    • если арендная плата только на 10% меньше среднерыночной суммы по аналогичным объектам, повышать ее запрещается;
    • если стоимость аренды ниже средней на 11-20%, ее можно повысить максимум на 5%;
    • если плата меньше средней по рынку на 21-30%, максимальное повышение может составить 10%;
    • если арендная плата на 31-40% ниже рыночной, возможно повышение до 15%;
    • если арендная плата меньше среднерыночной на 40% или более, ее можно повысить максимум на 20%.
    Для расчета возможной стоимости стороны могут использовать специальный онлайн-калькулятор на официальном сайте Земельного департамента Дубая – Dubai Land Department (DLD). Также DLD выпустил специальное приложение DUBAI REST Application, в котором доступен такой калькулятор. Чтобы воспользоваться сервисом, нужно выбрать тип недвижимости и ввести в предложенную форму все необходимые данные (район, площадь помещения, число комнат и т.д.). После этого онлайн-калькулятор рассчитает, на какую сумму можно увеличить стоимость аренды.

    Досрочное расторжение договора

    В Дубае нет отдельного закона, который бы регулировал досрочное аннулирование договора аренды. Если арендатор захочет выехать из жилья раньше согласованного времени, он должен придерживаться прописанного в контракте положения о досрочном расторжении. Если такой пункт в документе отсутствует, владелец недвижимости вправе потребовать от съемщика компенсацию.

    В статье 7 закона №26 от 2007 года прописано, что досрочно договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке ни арендатором, ни арендодателем. Для его отмены необходимо согласие обеих сторон.

    Согласно статье 27, действие договора не прекращается даже в случае смерти собственника жилья или съемщика. В таких ситуациях арендные отношения передаются наследникам. Если те не намерены расторгнуть договор, соглашение остается в силе. Если же наследники захотят разорвать контракт, они должны уведомить вторую сторону за 30 дней.

    В соответствии с законом №33 от 2008 года, после истечения срока действия соглашения арендатор не обязан предоставлять второй стороне какое-либо уведомление о том, что он освобождает помещение. Но если в договоре прописано иное, то в приоритете именно указанные в соглашении требования. При их нарушении арендодатель может потребовать компенсацию за непредоставление такого уведомления.

    При освобождении арендатором жилья собственник обязан вернуть ему страховой депозит (security deposite) либо в полном объеме, либо в сумме, оставшейся после вычетов. Обычно размер такого обеспечительного платежа составляет 5% от суммы аренды за год. Из этого депозита арендодатель может возместить свои расходы на ремонт квартиры, пени и штрафы. Однако арендатор может сам выполнить необходимые реставрационные работы и потребовать вернуть обеспечительный платеж в полном размере.

    В каких случаях собственник может досрочно выселить арендатора

    В соответствии со статьей 25 закона №26 и поправками, внесенными в нее законом №33, хозяин жилья может потребовать досрочного расторжения соглашения и выселения недобросовестного съемщика. Основаниями для этого могут быть следующие нарушения со стороны арендатора:

    • неоплата аренды в течение 30 дней с момента получения письменного уведомления от собственника;
    • сдача недвижимости в субаренду без письменного разрешения арендодателя;
    • использование жилья для аморальной или незаконной деятельности;
    • нанесение ущерба имуществу собственника;
    • использование помещения в целях, которые не соответствуют указанным в соглашении;
    • нарушение любого из требований договора аренды или законодательства в течение 30 дней после получения письменного уведомления от арендодателя.
    При наличии одной из указанных причин хозяин жилья должен за 30 дней направить съемщику заказным письмом или через нотариуса уведомление об освобождении помещения. Кроме того, нужно получить разрешение на выселение от RERA.

    Если арендатор оплатил аренду «пустым» чеком, который владелец квартиры не может обналичить из-за отсутствия средств на счете съемщика, это основание для обращения в полицию.

    Кроме того, от арендатора могут потребовать досрочно выехать из объекта недвижимости, если государство решило снести его и построить на этом месте новое здание.

    Условия выселения арендатора после окончания срока действия договора

    В соответствии с законодательством Дубая, арендодатель может добиваться выселения съемщика после того, как истек срока действия договора, в следующих ситуациях:

    • собственник хочет продать, реконструировать или снести объект;
    • недвижимость нуждается в ремонте, который не может быть проведен во время проживания в помещении арендатора;
    • владелец жилья хочет использовать свое имущество в личных целях.
    Во всех этих случаях хозяин помещения должен за 12 месяцев направить второй стороне письменное уведомление заказным письмом или через нотариуса.

    Заключение

    • В Дубае действует четыре закона в сфере аренды недвижимости, основной из которых – №26 от 2007 года.
    • Законодательство эмирата в равной степени направлено на защиту прав и интересов как собственника недвижимости, так и арендатора.
    • При заключении договора аренды необходимо тщательно продумать все нюансы, поскольку потом будет сложно изменить условия соглашения.
    • Стоимость аренды может быть увеличена не раньше, чем через два года после заключения договора, и в пределах, установленных органами власти эмирата.
    • Расторгнуть договор досрочно без объективных причин и согласия второй стороны практически невозможно.
    • При составлении договора рекомендуется обратиться за помощью к опытным юристам, чтобы в дальнейшем не столкнуться с проблемами.
    User Agreement
    By using this website, you have confirmed that you accept the following Terms and Conditions. The content of this website is owned and controlled by Off-Plan Properties Investment Consulting. All text, graphics, user interfaces, visual interfaces, photographs, trademarks, logos, artwork and computer code (collectively, «Content»), including but not limited to, the design, structure, selection, coordination, expression and arrangement of such Content, contained on this website is owned and controlled by Off-Plan Properties Investment Consulting. No part of this website and no Content may be copied, reproduced, republished, uploaded, posted, publicly displayed, encoded, translated, transmitted or distributed in any way to any other computer, server, website or other medium for publication or distribution or for any commercial enterprise, without Off-Plan Properties Investment Consulting prior express written consent. Off-Plan Properties Investment Consulting logo and other service marks must be used with permission. The information set forth in this publication is based on the information provided by third parties that we consider reliable. However, we do not guarantee the accuracy or completeness of any information and shall have no liability for errors or omissions or inaccuracies, under any circumstances, in the listings, advertising, promotional or public statements and materials. The offerings are subject to change, including price, or withdrawal without notice. Prices for projects based outside of the UAE are subject to currency fluctuations. All dimensions are approximate and have not been verified.

    Off-Plan Properties Investment Consulting maintains the right to modify these Terms and Conditions of Use and may do so by posting notice of such modification on this page. Your continued use of the site following the posting of any modification signifies your acceptance of such modification.

    CONDUCT

    You agree to access and use this website only for lawful purposes. You are solely responsible for the knowledge of and adherence to any and all laws, statutes, rules and regulations pertaining to your use of the Site. By accessing the application and website, you agree that you will not:

    Use the application and website to commit a criminal offense or to encourage others to engage in any conduct which would constitute a criminal offense or give rise to civil liability;

    Post or transmit any discriminatory, libelous, harassing, defamatory, obscene, pornographic, or otherwise unlawful content;

    Use the website to impersonate other parties or entities;

    Use the application and website to upload any content that contains a software virus, «Trojan Horse» or any other computer code, files, or programmes that may alter, damage or interrupt the functionality of the Site or the hardware or software of any other person who accesses the Site;

    Upload, post, email or otherwise transmit any materials that you do not have a right to transmit under any law or under a contractual relationship;

    Alter, damage or delete any content posted on the application and website;

    Disrupt the normal flow of communication in any way;

    Claim a relationship with or represent any business, association or other organization with which you are not authorized to claim such a relationship or represent;

    Post or any unsolicited advertising, promotional materials or forms solicitation;

    Post any material that infringes upon or violates the intellectual property rights of another; or

    Collect or store personal information about others.

    REGISTRATION

    Certain portions of the website are limited to registered users and/or allow a user to request support or services online by entering personal information. You agree that any information provided to us in these areas will be complete and accurate, that you will not register under the name of, nor attempt to enter the Site under the name of, another person, and that you will not adopt a user name that Off-Plan Properties Investment Consulting, in its sole discretion, deems offensive.

    TERMINATION OF USE

    Off-Plan Properties Investment Consulting may, in its sole discretion, terminate or suspend your access to and use of this website without notice and for any reason, including violation of these Terms and Conditions of Use or other conduct which Off-Plan Properties Investment Consulting, in its sole discretion, believes is unlawful or harmful to others. In the event of termination, you will no longer be authorized to access the Site, and Off-Plan Properties Investment Consulting will use any means possible to enforce this termination.

    LINKS TO OTHER SITES

    This website contains links to third-party websites. We provide these links solely for information and convenience. When you link to an outside application or website, you are leaving Off-Plan Properties Investment Consulting website and our Privacy Policy no longer applies.

    CONTENT

    Off-Plan Properties Investment Consulting reserves the right to monitor any content that you provide, but shall not be obligated to do so. Although it cannot monitor all postings on the application and Website, Off-Plan Properties Investment Consulting reserves the right (but assumes no obligation) to delete, move or edit any postings that violate these Terms and Conditions of Use. United Arab Emirates and foreign copyright laws and international conventions protect the contents of the application and website. You agree to abide by all copyright notices posted on the application and website.

    INDEMNITY

    You agree to defend, indemnify and hold harmless Off-Plan Properties Investment Consulting and all of its employees and agents from any and all liabilities incurred in connection with any claim arising from any breach by you of these Terms and Conditions of Use, including reasonable attorneys' fees and costs. You agree to co-operate fully in the defence of any such claims. Off-Plan Properties Investment Consulting reserves the right to assume, at its own expense, the exclusive defence and control of any matter otherwise subject to indemnification by you. You agree not to settle any matter without the written consent of Off-Plan Properties Investment Consulting.

    DISCLAIMER OF WARRANTY

    You expressly understand and agree that your use of the website or any material available through this website is at your own risk. Neither Off-Plan Properties Investment Consulting nor its employees warrant that the applications and website will be uninterrupted, problem-free, omission-free or error-free; nor do they make any warranty as to the results that may be obtained from the use of the application and website. The content and function of the application and website are provided to you «as is», without warranties of any kind, either express or implied, including but not limited to warranties of title, merchantability, fitness for a particular purpose or use or currency.

    LIMITATION OF LIABILITY

    In no event will Off-Plan Properties Investment Consulting or its employees be liable for any incidental, indirect, special, punitive, exemplary, or consequential damages arising out of your use of or inability to use the Site, including without limitation loss of revenue or anticipated profits, loss of goodwill, loss of business, loss of data, computer failure or malfunction, or any other damages.

    Политика конфиденциальности
    Политика в отношении обработки персональных данных

    1. Общие положения

    Настоящая политика обработки персональных данных составлена в соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2006. №152-ФЗ «О персональных данных» и определяет порядок обработки персональных данных и меры по обеспечению безопасности персональных данных Metropolitan Premium Properties (далее – Оператор).

    1. Оператор ставит своей важнейшей целью и условием осуществления своей деятельности соблюдение прав и свобод человека и гражданина при обработке его персональных данных, в том числе защиты прав на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну.
    2. Настоящая политика Оператора в отношении обработки персональных данных (далее – Политика) применяется ко всей информации, которую Оператор может получить о посетителях веб-сайта https://dubai-investments.ru.


    2. Основные понятия, используемые в Политике

    1. Автоматизированная обработка персональных данных – обработка персональных данных с помощью средств вычислительной техники;
    2. Блокирование персональных данных – временное прекращение обработки персональных данных (за исключением случаев, если обработка необходима для уточнения персональных данных);
    3. Веб-сайт – совокупность графических и информационных материалов, а также программ для ЭВМ и баз данных, обеспечивающих их доступность в сети интернет по сетевому адресу https://dubai-investments.ru;
    4. Информационная система персональных данных — совокупность содержащихся в базах данных персональных данных, и обеспечивающих их обработку информационных технологий и технических средств;
    5. Обезличивание персональных данных — действия, в результате которых невозможно определить без использования дополнительной информации принадлежность персональных данных конкретному Пользователю или иному субъекту персональных данных;
    6. Обработка персональных данных – любое действие (операция) или совокупность действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных;
    7. Оператор – государственный орган, муниципальный орган, юридическое или физическое лицо, самостоятельно или совместно с другими лицами организующие и (или) осуществляющие обработку персональных данных, а также определяющие цели обработки персональных данных, состав персональных данных, подлежащих обработке, действия (операции), совершаемые с персональными данными;
    8. Персональные данные – любая информация, относящаяся прямо или косвенно к определенному или определяемому Пользователю веб-сайта https://dubai-investments.ru;
    9. Пользователь – любой посетитель веб-сайта https://dubai-investments.ru;
    10. Предоставление персональных данных – действия, направленные на раскрытие персональных данных определенному лицу или определенному кругу лиц;
    11. Распространение персональных данных – любые действия, направленные на раскрытие персональных данных неопределенному кругу лиц (передача персональных данных) или на ознакомление с персональными данными неограниченного круга лиц, в том числе обнародование персональных данных в средствах массовой информации, размещение в информационно-телекоммуникационных сетях или предоставление доступа к персональным данным каким-либо иным способом;
    12. Трансграничная передача персональных данных – передача персональных данных на территорию иностранного государства органу власти иностранного государства, иностранному физическому или иностранному юридическому лицу;
    13. Уничтожение персональных данных – любые действия, в результате которых персональные данные уничтожаются безвозвратно с невозможностью дальнейшего восстановления содержания персональных данных в информационной системе персональных данных и (или) результате которых уничтожаются материальные носители персональных данных.


    3. Оператор может обрабатывать следующие персональные данные Пользователя

    1. Фамилия, имя, отчество;
    2. Электронный адрес;
    3. Номера телефонов;
    4. Также на сайте происходит сбор и обработка обезличенных данных о посетителях (в т.ч. файлов «cookie») с помощью сервисов интернет-статистики (Яндекс Метрика и Гугл Аналитика и других).
    5. Вышеперечисленные данные далее по тексту Политики объединены общим понятием Персональные данные.


    4. Цели обработки персональных данных

    1. Цель обработки персональных данных Пользователя — информирование Пользователя посредством отправки электронных писем.
    2. Также Оператор имеет право направлять Пользователю уведомления о новых продуктах и услугах, специальных предложениях и различных событиях. Пользователь всегда может отказаться от получения информационных сообщений, направив Оператору письмо с пометкой «Отказ от уведомлениях о новых продуктах и услугах и специальных предложениях».
    3. Обезличенные данные Пользователей, собираемые с помощью сервисов интернет-статистики, служат для сбора информации о действиях Пользователей на сайте, улучшения качества сайта и его содержания.


    5. Правовые основания обработки персональных данных

    1. Оператор обрабатывает персональные данные Пользователя только в случае их заполнения и/или отправки Пользователем самостоятельно через специальные формы, расположенные на сайте https://dubai-investments.ru. Заполняя соответствующие формы и/или отправляя свои персональные данные Оператору, Пользователь выражает свое согласие с данной Политикой.
    2. Оператор обрабатывает обезличенные данные о Пользователе в случае, если это разрешено в настройках браузера Пользователя (включено сохранение файлов «cookie» и использование технологии JavaScript).


    6. Порядок сбора, хранения, передачи и других видов обработки персональных данных

    Безопасность персональных данных, которые обрабатываются Оператором, обеспечивается путем реализации правовых, организационных и технических мер, необходимых для выполнения в полном объеме требований действующего законодательства в области защиты персональных данных.

    1. Оператор обеспечивает сохранность персональных данных и принимает все возможные меры, исключающие доступ к персональным данным неуполномоченных лиц.
    2. Персональные данные Пользователя никогда, ни при каких условиях не будут переданы третьим лицам, за исключением случаев, связанных с исполнением действующего законодательства.
    3. В случае выявления неточностей в персональных данных, Пользователь может актуализировать их самостоятельно, путем направления Оператору уведомление на адрес электронной почты Оператора с пометкой «Актуализация персональных данных».
    4. Срок обработки персональных данных является неограниченным. Пользователь может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных, направив Оператору уведомление посредством электронной почты на электронный адрес Оператора с пометкой «Отзыв согласия на обработку персональных данных».


    7. Трансграничная передача персональных данных

    1. Оператор до начала осуществления трансграничной передачи персональных данных обязан убедиться в том, что иностранным государством, на территорию которого предполагается осуществлять передачу персональных данных, обеспечивается надежная защита прав субъектов персональных данных.
    2. Трансграничная передача персональных данных на территории иностранных государств, не отвечающих вышеуказанным требованиям, может осуществляться только в случае наличия согласия в письменной форме субъекта персональных данных на трансграничную передачу его персональных данных и/или исполнения договора, стороной которого является субъект персональных данных.


    8. Заключительные положения

    1. Пользователь может получить любые разъяснения по интересующим вопросам, касающимся обработки его персональных данных, обратившись к Оператору.
    2. В данном документе будут отражены любые изменения политики обработки персональных данных Оператором. Политика действует бессрочно до замены ее новой версией.
    3. Актуальная версия Политики в свободном доступе расположена в сети Интернет по адресу https://dubai-investments.ru.