Законодательство Дубая при аренде недвижимости

По данным портала bayut.com, в 2020 году окупаемость инвестиций, вложенных в доступные по цене апартаменты в районе International City, составила 8,5%, в Dubai Silicon Oasis – 7,8%, в Jumeirah Lake Towers (JLT) – 7,4%, в Jumeirah Village Circle (JVC) – 6,4%.

Спрос на съем жилья в эмирате сохраняется и среди тех, кто приехал туда для трудоустройства, и среди путешественников. Сам процесс аренды находится под строгим надзором Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Agency, RERA), максимально упорядочен и безопасен. Все договоры заключаются под контролем государства, причем законы в равной степени защищают права и арендодателей, и арендаторов.

Ключевой закон Дубая в сфере аренды помещений – №26 от 2007 года. Он четко регулирует отношения между владельцами недвижимости и арендаторами. В 2008 году дополнительно к нему принят закон №33, который содержит новые меры и поправки в некоторые статьи закона №26.

Также в 2013 году RERA издало два декрета в этой сфере. Принятие декрета №26 позволило открыть в Дубае Центр урегулирования споров об аренде – Rent Disputes Settlement Centre (RDSC). Декрет № 43 от 2013 года установил максимальные границы для повышения арендной платы со стороны владельцев жилья.

Рассмотрим подробно основные положения закона №26 – так называемого «Закона об аренде» - и дополняющего его закона № 33.

Поскольку значительная часть и хозяев, и съемщиков жилья не являются местными жителями, Правительство Дубая разработало типовой, понятный всем договор аренды. Документ изложен одновременно на двух языках – арабском и английском.

Согласно статье 4 закона №33 от 2008 года, этот договор обязательно нужно зарегистрировать в RERA через онлайн-систему EJARI (ejari.dubailand.gov.ae). Ее название переводится с арабского как «Моя аренда». В форму на сайте вносятся данные о сдаваемом в аренду помещении, сведения о его владельце и арендаторе, сроках оказания услуги и размерах оплаты. С одной стороны, такая регистрация подтверждает сам факт передачи жилья от арендодателя к съемщику. С другой стороны – защищает арендатора от того, что помещение будет дважды сдано на тот же самый период времени, а также от неконтролируемого увеличения платы и несправедливого выселения.

Важное условие для арендатора: у него обязательно должна быть виза резидента. А вот сдавать квартиру можно и без наличия резидентской визы. Что касается коммунальных платежей, то счета за электричество, водоснабжение, кондиционирование и газ обычно оплачивает арендатор. А платежи за обслуживание дома и бассейна, услуги охранников и уборщиков остаются на владельце помещения.

Согласно статье 28 «Закона об аренде», даже если владелец недвижимости сменился, это не повлияет на право арендатора остаться в квартире до конца периода, указанного в соглашении. А статья 6 этого же закона гласит, что по окончании срока действия договора он автоматически продлевается на тот же самый период или на год, если арендатор продолжает жить в помещении, а собственник не возражает против этого. При этом условия аренды остаются теми же.

Если одна из сторон захочет внести изменения в контракт, то, следуя статье 14 «Закона об аренде», она должна сообщить об этом второй стороне минимум за три месяца до окончания срока действия документа.

В соответствии со статьей 19 закона RERA от 2007 года, арендатор должен в установленный срок вносить обозначенную в соглашении арендную плату (иначе арендодатель вправе добиваться досрочного расторжения контракта и выселения недобросовестного жильца). А в статье 21 обозначено, что после завершения срока действия договора он обязан вернуть собственнику помещение в таком же состоянии, как при заселении (за исключением изменений, произошедших вследствие естественного износа).

Съемщик не вправе делать ремонт и вообще что-то менять в арендуемом жилье без официально подтвержденного разрешения собственника. Если же в помещении были произведены какие-либо улучшения, при выезде арендатор должен их оставить владельцу. Исключения составляют случаи, когда предварительно стороны договорились о другом варианте и официально зафиксировали это решение.

В целом за содержание жилья в период аренды отвечает съемщик, если в договоре не прописаны иные условия.

Согласно закону №26 от 2007 года, собственник должен предоставить съемщику помещение в хорошем состоянии. На протяжении всего срока действия договора аренды он несет ответственность за техническое обслуживание, ремонт и устранение любых неисправностей, в том числе дефектов, возникших из-за естественного износа.

При этом, согласно статье 17, арендодатель не должен вносить в жилье изменения, прямо или косвенно препятствующие полноценному использованию помещения людьми, которые его арендуют. Если жилец намерен провести какие-либо строительные или ремонтные работы, когда это уместно, хозяин недвижимости должен предоставить ему соответствующие официальные разрешения.

Статья 9 закона №26 2007 года содержит требование, чтобы собственники и арендаторы указывали в договоре приемлемую для обеих сторон стоимость аренды. Эта сумма не может быть увеличена в течение двух лет после заключения первоначального контракта.

Если в дальнейшем собственник жилья решит повысить арендную плату, он должен проинформировать об этом съемщика не менее, чем за 90 дней до истечения срока действия договора. Со своей стороны, арендатор может как принять поправки, так и не согласиться с увеличением тарифа. О своем решении он должен уведомить вторую сторону минимум за 60 дней до даты продления соглашения (в случае отказа). Если стороны не могут прийти к согласию, или же арендатор захочет оспорить несправедливое повышение арендной платы, он может подать иск в Центр урегулирования споров об аренде в Дубае.

Любое увеличение стоимости аренды должно проводиться в соответствии с декретом № 43 от 2013 года. В нем установлены лимиты на максимальное повышение платы, которые зависят от прописанной в договоре суммы и ситуации на рынке:

• если арендная плата только на 10% меньше среднерыночной суммы по аналогичным объектам, повышать ее запрещается;
• если стоимость аренды ниже средней на 11-20%, ее можно повысить максимум на 5%;
• если плата меньше средней по рынку на 21-30%, максимальное повышение может составить 10%;
• если арендная плата на 31-40% ниже рыночной, возможно повышение до 15%;
• если арендная плата меньше среднерыночной на 40% или более, ее можно повысить максимум на 20%.

Для расчета возможной стоимости стороны могут использовать специальный онлайн-калькулятор на официальном сайте Земельного департамента Дубая – Dubai Land Department (DLD). Также DLD выпустил специальное приложение DUBAI REST Application, в котором доступен такой калькулятор. Чтобы воспользоваться сервисом, нужно выбрать тип недвижимости и ввести в предложенную форму все необходимые данные (район, площадь помещения, число комнат и т.д.). После этого онлайн-калькулятор рассчитает, на какую сумму можно увеличить стоимость аренды.

В Дубае нет отдельного закона, который бы регулировал досрочное аннулирование договора аренды. Если арендатор захочет выехать из жилья раньше согласованного времени, он должен придерживаться прописанного в контракте положения о досрочном расторжении. Если такой пункт в документе отсутствует, владелец недвижимости вправе потребовать от съемщика компенсацию.

В статье 7 закона №26 от 2007 года прописано, что досрочно договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке ни арендатором, ни арендодателем. Для его отмены необходимо согласие обеих сторон.

Согласно статье 27, действие договора не прекращается даже в случае смерти собственника жилья или съемщика. В таких ситуациях арендные отношения передаются наследникам. Если те не намерены расторгнуть договор, соглашение остается в силе. Если же наследники захотят разорвать контракт, они должны уведомить вторую сторону за 30 дней.

В соответствии с законом №33 от 2008 года, после истечения срока действия соглашения арендатор не обязан предоставлять второй стороне какое-либо уведомление о том, что он освобождает помещение. Но если в договоре прописано иное, то в приоритете именно указанные в соглашении требования. При их нарушении арендодатель может потребовать компенсацию за непредоставление такого уведомления.

При освобождении арендатором жилья собственник обязан вернуть ему страховой депозит (security deposite) либо в полном объеме, либо в сумме, оставшейся после вычетов. Обычно размер такого обеспечительного платежа составляет 5% от суммы аренды за год. Из этого депозита арендодатель может возместить свои расходы на ремонт квартиры, пени и штрафы. Однако арендатор может сам выполнить необходимые реставрационные работы и потребовать вернуть обеспечительный платеж в полном размере.

В соответствии со статьей 25 закона №26 и поправками, внесенными в нее законом №33, хозяин жилья может потребовать досрочного расторжения соглашения и выселения недобросовестного съемщика. Основаниями для этого могут быть следующие нарушения со стороны арендатора:

• неоплата аренды в течение 30 дней с момента получения письменного уведомления от собственника;
• сдача недвижимости в субаренду без письменного разрешения арендодателя;
• использование жилья для аморальной или незаконной деятельности;
• нанесение ущерба имуществу собственника;
• использование помещения в целях, которые не соответствуют указанным в соглашении;
• нарушение любого из требований договора аренды или законодательства в течение 30 дней после получения письменного уведомления от арендодателя.

При наличии одной из указанных причин хозяин жилья должен за 30 дней направить съемщику заказным письмом или через нотариуса уведомление об освобождении помещения. Кроме того, нужно получить разрешение на выселение от RERA.

Если арендатор оплатил аренду «пустым» чеком, который владелец квартиры не может обналичить из-за отсутствия средств на счете съемщика, это основание для обращения в полицию.

Кроме того, от арендатора могут потребовать досрочно выехать из объекта недвижимости, если государство решило снести его и построить на этом месте новое здание.

В соответствии с законодательством Дубая, арендодатель может добиваться выселения съемщика после того, как истек срока действия договора, в следующих ситуациях:

• собственник хочет продать, реконструировать или снести объект;
• недвижимость нуждается в ремонте, который не может быть проведен во время проживания в помещении арендатора;
• владелец жилья хочет использовать свое имущество в личных целях.

Во всех этих случаях хозяин помещения должен за 12 месяцев направить второй стороне письменное уведомление заказным письмом или через нотариуса.