4 альтернативных способа оплаты недвижимости в Дубае при покупке

4 альтернативных способа оплаты недвижимости в Дубае при покупке

При покупке недвижимости, в зависимости от ее целей, можно рассмотреть несколько вариантов оплаты, кроме погашения всей суммы единоразово. Дубай предлагает следующие возможности по оплате - ипотека, аренда с правом выкупа и план оплат от застройщика.

Самый распространенный способ финансирования – это ипотека. По данным статистики, в декабре 2020 года в ОАЭ зарегистрировано рекордное число таких сделок: за месяц количество выданных ипотечных кредитов возросло на 65% в годовом исчислении. А по планам оплат, чаще всего они приходятся на проекты off-pan, в среднем совершается примерно 35-40% продаж ежеквартально. Rent-to-own - это довольно-таки новый способ покупки, пока нет статистических данных по продажам.

Мы же рассмотрим особенности всех 3 способов, и когда они могут быть применимы.

Ипотечное кредитование в ОАЭ: виды, особенности, основные требования банков

Данный способ оплаты применим, если у вас есть резидентская виза и вы проживаете на территории эмиратов, имеете официальное трудоустройство. У вас есть средства на первоначальный взнос и вы более не хотите арендовать недвижимость. Еще можно оформить ипотеку, если у вас есть фриланс-лицензия или вы открываете бизнес на территории эмиратов.

В 2020 году в Эмиратах были созданы особенно выгодные условия ипотечного кредитования для иностранцев: ставка сократилась до 3,7% (в 2019 году она достигала 5,2%). К тому же некоторые банки предлагают заемщикам ипотечные каникулы. Эта тенденция распространяется и на 2021 год.

Тем не менее, процесс получения ипотеки может оказаться для экспата непростым: нужно в совершенстве владеть английским или арабским, в том числе профессиональной терминологией, ориентироваться в законодательстве, хорошо знать рынок, рассчитать оптимальные сроки погашения кредита. Решить все эти задачи, подобрать самый выгодный вариант среди банковских предложений и грамотно подготовить документы, чтобы получить одобрение заявки, поможет брокер по ипотечному кредитованию.

В банках ОАЭ доступны следующие виды ипотеки

1. С фиксированной ставкой. Такие кредиты обычно выдаются на срок от одного до пяти лет, чаще всего на три года. По окончании этого периода ставка автоматически переходит на «плавающую». Главное преимущество такого типа ипотеки – стабильность и возможность заранее четко распланировать свой бюджет.
2. С переменной процентной ставкой. В этом случае ставка меняется ежедневно – в соответствии с предложенной межбанковской кредитной ставкой Эмиратов (EIBOR). Соответственно, сумма ежемесячного платежа тоже будет «плавающей», что затрудняет планирование бюджета. Как правило, такая ставка обычно чуть ниже фиксированной, но ее главный минус – непредсказуемость.
3. С дисконтированной ставкой. Этот тип ипотеки основан на стандартной переменной ставке: на определенный период времени банк предоставляет на нее скидку. Например, в первые три года ипотеки вы будете платить на 0,5% меньше показателя EIBOR. Но эта льгота действует не на весь срок кредита, а лишь в течение ограниченного времени. Поэтому в долгосрочной перспективе другие виды ипотечного кредитования могут оказаться выгоднее.
4. Офсетная (регулируемая) ипотека. Некоторые банки предлагают объединить ипотеку со сберегательным или расчетным счетом. Любой остаток наличных, находящийся на этом счете, уменьшает размер кредита на соответствующую сумму. При этом проценты начисляются уже на снизившийся долг. Например, сумма ипотечного кредита составляет 400 000 дирхамов (110 000 долларов, 8 000 000 рублей). При поступлении на любой из привязанных счетов 100 000 дирхамов размер кредита автоматически уменьшается до 300 000 дирхамов. И именно на AED 300 000 теперь будут начисляться проценты. При этом можно свободно использовать средства со связанного с ипотекой счета.
5. Рефинансирование. Если вы найдете более выгодное предложение, то можете передать свою ипотеку другому банку. Обычно рефинансирование проводится для получения более низкой процентной ставки.

Вне зависимости от выбранного типа ипотеки, чтобы претендовать на получение ссуды, заемщик должен передать продавцу недвижимости первоначальный взнос. Для иностранцев он составляет минимум 25% от стоимости жилья. Также на руках нужно иметь еще 6-8% от суммы покупки. Эти деньги потребуются на оформление сделки.

К другим условиям, которые влияют на решение банка о выдаче ипотеки, относятся:

1. возраст заявителя – не меньше 21 и не более 65 лет (для самозанятых лимит повышается до 70 лет);
2. наличие страхования жизни;
3. ежемесячный доход;
4. стоимость недвижимости;
5. кредитная история и наличие других займов (общая сумма долговых обязательств, включая ипотеку, не должна составлять больше 50% от дохода за месяц);
6. наличие резидентской визы;
7. работа в одной из организаций Дубая или собственная фирма на территории эмирата.

Сумма, которую выдаст банк при одобрении заявки, определяется коэффициентом оценки кредитного риска Loan-to-value (LTV) – отношение размеров кредита к стоимости недвижимости. Если у вас еще нет недвижимости в ОАЭ, то при покупке на вторичном рынке жилья стоимостью не больше 5 000 000 дирхамов (1 400 000 долларов, 100 000 000 рублей) банк ссудит максимум 80% от этой цены. В случае, когда объект стоит дороже указанной суммы, LTV уменьшается до 70%. Если у вас уже есть недвижимость в ОАЭ, то максимальная сумма кредита составит 60%. При покупке строящейся недвижимости LTV составит 50%.

Сама процедура оформления ипотеки занимает около 10 дней. После заключения сделки вы должны ежемесячно выплачивать банку установленную сумму. Срок ипотеки может быть разным, обычно он находится в диапазоне от 5 до 20 лет.

Схема rent-to-own: аренда с правом выкупа

Этот вариант финансирования подойдет тем, кто пока не располагает достаточной суммой для оплаты первоначального взноса по ипотеке, но при этом хочет как можно скорее переехать в собственные апартаменты или дом.

В Дубае схему rent-to-own (RTO) предлагают большинство девелоперов, чтобы привлечь новых покупателей уже готового жилья. У разных застройщиков правила RTO отличаются, но в целом сводятся к следующему: после заключения соглашения клиент заселяется в новый дом на правах арендатора, при этом его арендная плата идет в счет будущей покупки этого помещения.

Система rent-to-own тоже предусматривает авансовый платеж, но он составляет уже на 25%, как в случае с ипотекой, а лишь 5% от стоимости недвижимости (у разных застройщиков размер взноса может отличаться).

Арендная плата по схеме rent-to-own обычно выше, чем если бы вы просто снимали квартиру или виллу в Дубае. Но такая переплата оправдана, поскольку в итоге вы станете владельцем недвижимости. А в случае с обычной арендой потраченные деньги просто уйдут в никуда.

Соглашения по схеме RTO подразделяются на два типа:

1. Аренда с возможностью покупки. В этом случае покупатель платит «опционный сбор» – взаимно согласованный процент от цены недвижимости в обмен на право купить ее позднее. Если в итоге вы не захотите завершить покупку, то этот сбор останется у застройщика.
2. Договор купли-продажи. При таком варианте договора покупатель и застройщик согласовывают все условия будущей покупки. Они либо заранее договариваются о фиксированной цене, либо решают, что окончательная стоимость будет озвучена в заранее назначенную дату.

Обычно в системе RTO действует так называемый период блокировки (lock-in period), по истечении которого внесенные арендные платежи могут быть конвертированы в оплату будущей покупки (накопившаяся сумма выступает аналогом первоначального взноса за ипотеку). После завершения периода блокировки вы продолжаете регулярно выплачивать установленные суммы до тех пор, пока полностью не оплатите покупку. Если же вы передумаете покупать это жилье, то сможете просто выйти из договора.

Например, вы решили арендовать с последующим выкупом двухкомнатные апартаменты стоимостью 1 000 000 дирхамов. В течение первых трех лет вы должны платить по 100 тысяч дирхамов в качестве арендной платы. В итоге за три года девелопер получит от вас 300 000 дирхамов. Эта сумма или ее часть (в зависимости от того, что прописано в контракте) становится вашим вкладом в будущую покупку. Затем вы – по аналогии с ипотекой – на протяжении многих лет по частям выплачиваете оставшуюся сумму долга.

Перед тем, как подписать такой договор, вам нужно четко разобраться во всех его нюансах и подводных камнях. В их числе – колебания рыночных цен, ваш статус и права на собственность на протяжении всего периода действия контракта, сроки платежа, условия выхода из соглашения. Чтобы в будущем не возникло неприятных сюрпризов, желательно воспользоваться помощью квалифицированного агента по недвижимости.

Чаще всего соглашения rent-to-own включают в себя следующие блоки:

• стоимость недвижимости;
• сроки аренды;
• право собственности на протяжении всего периода действия контракта;
• условия выхода из соглашения;
• штраф за пропущенные платежи;
• процент авансового платежа, который будет возвращен, если вы решите выйти из контракта;
• пункт, связанный с внезапной потерей работы, невыплатой взноса или отказом от ипотеки в период покупки (после окончания срока аренды);
• условия содержания имущества.

Планы оплат строящейся недвижимости

Практически все девелоперы Дубая при продаже жилья off-plan предлагают удобные планы оплат. Стоимость недвижимости делится на несколько частей, которые инвестор должен регулярно выплачивать в течение нескольких лет. По сути это рассрочка, причем, в отличие от предыдущих вариантов, здесь не придется платить дополнительные проценты.

Если вы готовы подождать несколько лет, то покупка недвижимости off-plan по плану оплат – самый выгодный вариант. Это возможность приобрести жилье по очень низкой цене: после завершения строительства его стоимость обычно возрастает более чем в 1,5 раза. При этом большинство девелоперов предлагают совсем небольшой первоначальный взнос – около 5% (хотя в некоторых проектах он может быть значительно выше - до 30%).

Распределение объемов платежей зависит от застройщика: одни компании делят общую стоимость жилья на примерно равные доли, другие предлагают выплатить основную часть долга уже после сдачи здания в эксплуатацию. Но важно помнить, что период рассрочки здесь не такой большой, как в случае с ипотекой или rent-to-own. Чаще всего он составляет от 2 до 5 лет, хотя некоторые девелоперы продлевают его и до 10 лет. Поэтому перед заключением договора удостоверьтесь, что сможете выплатить всю сумму в достаточно короткий срок.

Накопление сбережений на покупку жилья

Начните откладывать деньги на приобретение недвижимости как минимум за несколько лет до того, как планируете совершить покупку. За это время изучите рынок и продумайте, какие критерии будут для вас ключевыми при выборе жилья: район, размер помещения, предлагаемые удобства и т.п. Исходя из этих параметров, просчитайте примерную сумму, которую вам нужно будет иметь на руках, и постепенно продвигайтесь к намеченной цели.

Распланируйте свой дальнейший бюджет. Посчитайте, какую минимальную сумму вы сможете откладывать ежемесячно, и четко следуйте поставленному плану. Лучше всего открыть для этих целей сберегательный счет или депозит в одном из банков Дубая. Так вы избежите риска потратить отложенные деньги на другие цели, а заодно немного увеличите свои сбережения за счет процентов по вкладу (до 4% годовых).

Сократите расходы. Прежде всего, постарайтесь избавиться от кредитов и долгов, в том числе кредитных карт, которые регулярно бьют по вашему кошельку.

Заключение

1. Какой бы из типов финансирования вы ни выбрали, перед совершением покупки убедитесь, что сможете вовремя выплачивать прописанные в договоре суммы.
2. В Дубае иностранцу сложнее всего получить одобрение на ипотеку. При заключении сделки по схеме rent-to-own или по плану оплат требования не такие строгие.
3. Первоначальный взнос на ипотеку для экспата составляет в ОАЭ минимум 25%. При покупке недвижимости по системе rent-to-own или плану оплат аванс намного меньше – обычно около 5%.
4. Чтобы накопить на покупку жилья, нужно пересмотреть свои финансовые привычки и распланировать бюджет на ближайшие годы.