Ипотека в Дубае – пошаговая инструкция

Почему важно нанимать брокера иностранному инвестору

В процессе оформления ипотеки есть много подводных камней, с которыми самостоятельно разобраться будет сложно.

Брокер по ипотечному кредитованию — это человек, который будет сопровождать вас на всех этапах получения кредита от банка. Его цель — подобрать максимально выгодные условия для вас и добиться одобрения от банка.

Мы предлагаем услуги от команды опытных ипотечных брокеров. Они ответят на любые вопросы про ипотеку и инвестирование в недвижимость.

Наш ипотечный брокер

Проведет переговоры с банками

В эмиратах свободно владеют английским, поэтому вести переговоры можно будет на этом языке. При общении с банками потребуется знание профессиональной лексики, а также тонкостей, в которых человек даже с высоким уровнем английского может не разбираться. В данном случае брокер, выступающий от вашего лица, обратит внимание на эти моменты и проведет переговоры с банками Дубая.

Подберет лучшие предложения

Брокер оценит ваши активы и проанализирует текущую ситуацию на рынке по ипотечному кредитованию. С помощью этих данных подберет лучшие предложения от банков с выгодными процентными ставками и порекомендует сроки погашения. Самостоятельно разбираться в таком количестве информации будет достаточно сложно.

Подготовит пакет документов

Опытный брокер знает, какие основные и дополнительные документы могут потребовать банки в зависимости от клиента. Гражданство потенциального заемщика играет роль при проверке личной информации, поэтому брокер поможет подготовить пакет документов так, чтобы ваши шансы получить одобрение банка увеличились.

Поможет подобрать недвижимость

Неважно, с какой целью вы покупаете недвижимость — для инвестиций или личных целей, потребуется знание местного рынка. Брокер станет вашим проводником и подберет именно ту недвижимость, которая будет соответствовать вашим требованиям. Также он будет сопровождать вас на протяжении всей сделки купли-продажи.

Специалисты нашего отдела кредитования имеют финансовое образование и опыт работы в банках ОАЭ от 5 лет. Понимание банковской системы Дубая изнутри поможет брокеру оформить заявление клиента в наиболее выгодном свете и собирать полный пакет необходимых документов.

Наши преимущества

Помощь в рефинансировании

Наши специалисты организуют процесс оформления ипотеки под залог полностью оплаченной недвижимости для покупки земли, жилых или коммерческих зданий.

Кредит под залог здания

Поможем получить кредит до 60% от стоимости, в зависимости от арендных доходов такого здания.

Выкуп текущей ипотеки

Поможем уйти от банка, взимающего слишком высокие проценты, и найдем более выгодное предложение с низкими ставками для уменьшения взносов.

Финансирование

Поможем вам подобрать подходящий вариант финансирования — торговое помещение, офис, склад или землю.

Ипотека для нерезидентов

Получите ипотеку в размере до 70% на покупку новой жилой или коммерческой недвижимости или под залог вашей полностью оплаченной недвижимости

Как оформить ипотеку

Сам процесс оформления несложный:

  1. После подготовки всех необходимых документов и подачи их в банк, вы проходите стадию одобрения. Она, как правило, длится 3-4 рабочих дня.
  2. После утверждения вашей кандидатуры на почту придет письмо с предложениями от банка.
  3. Далее идет оформление ипотеки, которое заключается в подтверждении, что средства тратятся на недвижимость. Например, вы можете предоставить документ по оплаченному депозиту.
  4. В день заключения сделки купли-продажи банк передаст средства покупателю.
eclipse
Почему важно нанимать брокера иностранному инвестору
Есть много подводных камней, с которыми самостоятельно разобраться будет очень сложно.
Брокер по ипотечному кредитованию – это человек, который будет сопровождать вас на всех этапах получения кредита от банка. Его цель – подобрать максимальное выгодные условия для вас, добиться одобрения от банка.
squares
Знание языка
В эмиратах свободно владеют английским, поэтому вести переговоры можно будет при помощи этого языка, но есть свои тонкости, в которых может не разобраться человек, знающий этот язык недостаточно хорошо. В данном случае брокер, выступающий от вашего лица, сможет обратить внимание на те моменты, которые вы могли бы упустить.
Знание рынка
Брокер оценит ваши активы, проанализирует текущее положение рынка по ипотечному кредитованию. Основываясь на этих данных подберет оптимальные предложения от банков с выгодными процентными ставками, порекомендует сроки погашения. Самостоятельно разбираться в таком количестве информации будет достаточно сложно.
Документация
Опытный брокер знает, какие документы у вас могут затребовать, основываясь на предоставленной вами информации. Стоит учитывать, что гражданство потенциального заемщика играет роль при проверке, поэтому брокер поможет подготовить пакет документов так, чтобы ваши шансы получить одобрение банка увеличились.
Выбор недвижимости
Неважно, с какой целью вы приобретаете недвижимость – для инвестиций или личных целей, нужно разбираться в местном рынке. Брокер в данном случае станет вашим проводником, и подберет именно ту недвижимость, которая будет соответствовать вашим требованиям, и будет сопровождать вас на протяжении всей сделки купли-продажи.

Терминология в ипотечном кредитовании ОАЭ

Equaled Monthly Instalments (EMI)

Ежемесячный платеж, который вы обязаны выплачивать на регулярной основе.

Early Repayment Charge (ERC)

Если вы закрываете ипотеку ранее установленного времени, то обязаны выплатить комиссию размером 10 000 дирхам. Это определение как раз и есть комиссия за досрочное погашение.

Equity Release

Это разница между ипотекой и стоимостью проекта. Чаще всего встречается при покупке недвижимости off-plan, когда заемщику необходимо погасить последний платеж по плану оплат. Пример Equity Release – была куплена недвижимость на стадии застройки, срок выпуска в эксплуатацию приближается, нужно оплатить 50% согласно плану оплат. Заемщик обращается в банк, берет кредит, который покрывает 80% от суммы, т.к. здание уже достроено. 50% оплачивается в качестве последнего взноса, 30% от суммы остается на руках. Это и есть Equity Release.

Re-Mortgaging

Re-Mortgaging, или, другими словами, - рефинансирование ипотеки. Т.е. вы взяли кредит в одном банке под одну процентную ставку, и нашли для себя более выгодные условия в другом банке. Вы можете получить ипотеку в том банке, погасить текущую, оплатить комиссию и перейти на лучше условия.

Mortgage Life Insurance

Страхование жизни заемщика. Это необходимое требование любого банка, страхуется ваша жизнь на случай смерти или потери платежеспособности.

Pre-approval / Предварительное банковское одобрение

Этот процесс представляет собой предварительную оценку потенциального заемщика. После подачи документов представители банка смотрят на ваши активы, доходы и обязательства, например, кредиты в других банках. Вам нужно будет предоставить подтверждение о легальности доходов, дополнительные документы, касающиеся вашего финансового состояния. Последние предъявляются по требованию.

Debt-to burden-ralto (DBR) / Соотношение долга к бремени

Другими словами, это нагрузка ваших обязательств на ваш доход, указанная в процентах. DBR или Коэффициент долгового бремени рассчитывается для физических и юридических лиц, но имеет разницу в сопоставлении доходов и расходов. Для физлиц учитываются личные траты, ссуды, кредиты, сопоставляются с ежемесячным доходом и рассчитывается процент, который показывает насколько платежеспособен потенциальный заемщик. Для компаний учитываются расходы и задолженности к капиталу.

Расчет коэффициента необходим, чтобы определить возможность заемщика взять на себя другое долговое обязательство, т.е. ипотечный кредит в банке ОАЭ.

В соответствии с правилами Центрального Банка ОАЭ DBR заемщика не должно превышать 50% от ежемесячного дохода. В противном случае банк имеет право отклонить вашу заявку.

В эмиратах есть кредитное бюро Al Etihad (AECB), которое предоставляет отчеты по кредитам заемщиков. Это позволяет получить кредитную историю, чтобы принять верное решение.

Flat or reducing rate / Фиксированная или понижающая ставка

Кредиторы обычно предлагают заемщикам 2 варианта ставок: фиксированная или понижающая.

Фиксированная процентная ставка – это когда сумма процентов, подлежащая выплате, остается неизменной на протяжении всего периода выплат, потому что рассчитывается относительно суммы займа. Например, вам выдали ипотечный кредит на сумму 1 000 000 дирхам под 4% годовых на 17 лет. На протяжении этого периода ежегодно вы будете выплачивать 40 000 дирхам дополнительно к платежам по телу кредита.

Понижающая процентная ставка – это когда сумма процентов зависит от остатка невыплаченной суммы по кредиту. Например, вам выдали кредит на сумму 1 000 000 дирхам под 6% по понижающей ставке на срок 17 лет. Первый платеж составит 100 000 дирхам, где 40 000 приходится на погашение тела кредита, 60 000 дирхам на погашение ипотечного процента. Остаток по кредиту составит 960 000 дирхам. И 6% будут начисляться на эту сумму, что составит 57 600 дирхам. При внесении 100 000 дирхам ежегодно постепенно перевес будет в сторону тела кредита, а сумма по процентам будет понижаться.

При выборе между Flat, Reducing нужно учитывать, что проценты по понижающей ставке всегда будут выше, чем по фиксированной, но при перерасчете конечной суммы выплат велика вероятность, что по пониженной ставке сумма будет как раз ниже, чем при фиксированной.

На приведенных примерах – при фиксированной ставке по итогу кредитор выплатит 1 680 000 дирхамов, когда по понижающей 1 579 305 дирхамов, что уже на 100 695 дирхамов меньше, хотя ставка выше на 2%. При этом по пониженной ставке кредит был погашен на год раньше, и выплачен за 16 лет вместо 17.

Пример приведен только, чтобы объяснить разницу между предлагаемыми продуктами, при оформлении же ипотеки процентные ставки будут отличаться, и нужно будет самостоятельно делать расчеты.

Как правило, понижающую ставку предпочитают использовать при ипотечных кредитах сроком более 5 лет, потому что при ее применении заемщик выплачивает меньшую сумму по сравнению с фиксированной. Фиксированную же выбирают при оформлении потребительских кредитов и на меньшие суммы.

Fixed rate or variable rate / Фиксированная или переменная ставка

Еще одно понятие фиксированной ставки, но в отличии от предыдущей, данная относится к самой процентной ставке, а не к той сумме, на которую она начисляется.

Variable rate – это переменная ставка, которая зависит от EIBOR – эмиратской межбанковской ставки, установленной Центральным банком ОАЭ. Показатель зависит от средних процентных ставок, предлагаемых всеми банками эмиратов в течение определенного периода за исключением самой высокой и самой низкой. Периоды EIBOR – сутки, 1 неделя, 1 месяц, 3, 6 и 12 месяцев.

В данном случае Fixed Rate или фиксированная ставка применяется на ипотечные кредиты в формате – установленный процент начисляется на тело кредита и выплачивается в период от одного до пяти лет в зависимости от условий банка при подписании договора. После ипотека переводится на более высокую ставку, которая может быть выше установленной EIBOR или базовой ставки банка.

Такой вариант выгоден при краткосрочных ипотеках, потому что заемщик освобождается от выплат по более высоким ставкам, но, если показатели EIBOR упадут, то это не отразится на установленной ставке по договору. И чем дольше период выплат, тем менее выгодной будет ставка.

Переменная же меняется в зависимости от EIBOR, период перерасчета которой оговаривается в договоре. Как правило, она привязана к 1,3 или 6-месячной ставке на протяжении всего срока кредита. Такой вариант более выгоден при долгосрочных и среднесрочных ипотеках, потому что можно воспользоваться понижением по EIBOR, что сократит часть выплат.

Loan-to-value (LTV) / Отношение кредита к стоимости

По данному показателю кредитор оценивает, какую сумму может предоставить банк для покупки недвижимости. Т.е. при покупке недвижимости в ипотеку банк предоставляет не всю сумму, а только ее часть, и именно эта часть определяется LTV.

Для иностранных граждан LTV будет таковым:

  1. При покупке первой недвижимости стоимостью менее 5 млн дирхам LTV – 80% от стоимости недвижимости.
  2. Если сумма более 5 млн дирхам, LTV составляет 70%.
  3. Если покупается вторая недвижимость, то LTV снижается до 60%.

Эти требования распространяются исключительно на недвижимость на вторичном рынке. При покупке off-plan LTV составляет 50% от стоимости недвижимости для всех приобретателей вне зависимости от гражданства.

Есть еще такие варианты, как Capital and Interested Repayments, Interest-Only Repayments – они также относятся к вариациям предложений на ипотечном рынке, но условия желательно уточнить у представителей банка или у брокера, вас консультирующего.

Часто задаваемые вопросы

icon
Какие факторы являются самыми важными при выборе ипотеки?

Стоит обратить внимание на начальную ставку, последующую, авансовые расходы и любые условия частичной оплаты по предоплате.

icon
Какие типы ипотеки доступны резидентам ОАЭ

Рефинансирование ипотеки, когда клиент желает перевести свой кредит на более выгодные условия, выкуп кредита или его преждевременное закрытие, коммерческое финансирование.

icon
Сколько длится процесс оформления ипотеки?

Суммарно примерно 9-10 дней, где 3-4 приходится на одобрение кандидатуры, и 4-5 на получение письма с предложениями от банка.

icon
Какая сумма первоначального взноса?

Минимальный первоначальный взнос составляет 25% для иностранных инвесторов, дополнительно 6-7% от стоимости недвижимости на расходы при оформлении сделки купли-продажи. Для граждан ОАЭ депозит составляет 20%, но не меняются дополнительные траты.

icon
Какое соотношение между заработной платой и суммой ипотеки рекомендуется?

Рассчитывается соотношение на основании ежемесячного дохода к ежемесячной выплате по кредиту. Допустимо, чтобы выплата по ипотеке не превышала 50% от зарплаты. Здесь учитываются и дополнительные траты, обязательства заемщика.

icon
Можно ли получить ипотеку на недвижимость на стадии строительства?

Да. Есть два варианта:

  1. Оформить ипотеку еще в процессе строительства здания, тогда банк оплатит 50% от стоимости покупки согласно LTV.
  2. После завершения строительства, когда сертификат о его завершении будет у владельца на руках. Тогда заемщик может воспользоваться 80% LTV.

Т.к. практически все застройщики предлагают удобные планы оплат, то чаще всего нет необходимости оформлять кредит на период застройки. Но в большинстве payment plans большая часть суммы стоимости недвижимости приходится на период передачи прав собственности, и на покупателя ложится выплата суммой до 60% после передачи в эксплуатацию. И на погашение данной суммы как раз можно получить кредит.

icon
Что будет, если пропустить платеж по ипотеке?

Если пропускается дата выплаты платежа, то у клиента есть еще 30 дней, чтобы его оплатить. Тогда это не будет заноситься в его кредитную историю, как отрицательная запись. Если же задержка по оплате была после 30 дней, то запись появится в кредитном отчете. Наличие таких записей в отчете может привести к тому, что банки будут отказывать в предоставлении своих услуг в будущем.

icon
Какие есть варианты для тех, кто не может оплатить свой ипотечный кредит и продать собственность для их погашения?

В таком случае банк может начать судебное разбирательство с заемщиком, и отсудить его собственность в качестве возмещения по ипотечному кредитованию.

icon
Как пенсионный возраст отражается на ипотеке? До какого возраста можно оформить кредит на жилье?

Пенсионный возраст в эмиратах – 65 лет. До этого возраста любой экспат может оформить ипотеку. Но стоит учитывать, что возраст влияет на срок выплат. Чем старше человек, тем короче срок, что отражается на сумме ежемесячных выплат.

icon
Распространяется ли возрастное ограничение на владельцев бизнеса в ОАЭ?

Нет. Для инвесторов и предпринимателей он увеличен до 70 лет.

icon
Применимы ли разные правила для разных национальностей?

Да. Для граждан ОАЭ некоторые требования упрощены, есть свои моменты с LTV. Например, для граждан ОАЭ LTV составляет 85%, когда для иностранцев 80% при покупке первой недвижимости на вторичном рынке. Есть ряд стран, с которыми эмиратские банки совсем не сотрудничают из-за введенных санкций. Что касается граждан России и СНГ, то обслуживание в банках проводится в том же режиме, что и представителей других национальностей, но в процессе принятия решения одобрить ли займ представители банка могут затребовать дополнительные документы.

icon
Какие требования к заемщику может выдвинуть банк? Какие документы потребовать?

Иностранному клиенту нужно будет подготовить следующие документы:

  1. Подписанное заявление на ипотечное кредитование.
  2. Пакет документов о доходах за последние 6 месяцев, справки о зарплате.
  3. Заграничный паспорт.

Если покупатель является предпринимателем, то банк может затребовать аудиторский отчет о доходах за последние 2 года, бизнес-отчеты за последние 2 месяца.

Из требований: быть резидентом ОАЭ, т.е. иметь резидентскую визу эмиратов, быть старше 21 года, иметь возможность предъявить все необходимые документы относительно легальности своих доходов.

icon
Можно ли преждевременно погасить ипотечный кредит?

Да. Клиент может преждевременно закрыть ипотеку по своему желанию, но он обязан заплатить комиссию Early Repayment Charge (ERC) размером 1% на остаток суммы, но не более 10 000 дирхам.

Консультация с экспертом

Наши эксперты помогут выбрать Вам лучшее. Вы получите полную информацию об интересующем вас объекте и доступных вариантах планировок

Ваша заявка получена!
Ожидайте обращения менеджера!
Что-то пошло не так. Попробуйте еще раз.

Отправляя данную форму вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности

Марина Михаленко

Главный эксперт Metropolitan Premium Properties по инвестициям в недвижимость

location
36-38 Floor, Al Salam Tecom Tower, Dubai, UAE
Metropolitan Expert