Покупка недвижимости в Дубае: пошаговое руководство

Как купить квартиру в Эмиратах в 4 шага

Если вы планируете покупку недвижимости в Дубае, но не знаете последовательности действий и регламент, то эта статья поможет вам разобраться со всеми тонкостями приобретения. Любой иностранец может приобрести недвижимость Дубая в полное право собственности в Особых районах Freehold благодаря упрощенной системе, действующей с 2017 года, а с начала 2020 года это можно сделать и дистанционно.

Есть разница между приобретением собственности физическим лицом и юридическим. Но сам процесс не меняется от этого, разница заключается в пакете документов.

Почему важно искать недвижимость через риелторское агентство

Недвижимость вы подбираете с риелтором, лицензированным RERA. Сертификация агентства недвижимости необходима, такие компании предоставляют большой выбор объектов. Они сотрудничают с ведущими застройщиками эмирата, знают все тонкости приобретения для иностранцев. При предоставлении вариантов риелтор учитывает все нюансы и ваши пожелания, предлагает оптимальные варианты согласно вашему бюджету и цели приобретения, будь то дальнейший пассивный доход или место постоянного проживания.

Система и единый контракт Земельного Департамента Дубая уже предусмотрели все ключевые моменты, а опытный риелтор сможет ответить на все вопросы, возникающие в ходе приобретения недвижимости. Еще агент по недвижимости поможет подготовить все необходимые документы.

Можно самостоятельно подобрать недвижимость, но процесс оформления должен проходить через юридическую компанию или агентство по недвижимости. При самостоятельном подборе важно изучить, какие именно районы подходят для покупки, разобраться в сопутствующей документации, которую нужно предоставить и какая будет оформлена в процессе приобретения, понимать специфику дубайского рынка.

Читайте, почему стоит инвестировать в недвижимость Дубая – 6 основных причин

Покупка в 4 шага

1. Первый шаг в этом процессе – это обсуждение с продавцом условий продажи выбранной вами недвижимости. Когда все нюансы будут оговорены, переходим к следующему шагу – подписанию договора купли-продажи.
2. MOU или договор купли-продажи. После вашего одобрения согласовываются условия и подписывается договор купли-продажи, известный как Меморандум о Взаимопонимании/MOU. В Дубае такой договор именуется «Контрактом F», посмотреть пример можно на веб-сайте Земельного Департамента Дубая (DLD) в разделе «Контракты».
   Сначала вы оплачиваете первоначальный взнос или депозит, который составляет 10% от стоимости покупки. Он обеспечивает бронь выбранного объекта за вами. Этот платеж хранится в компании, которую представляет ваш риелтор, и возвращается по факту завершения сделки. В то же время на приобретаемую недвижимость так же накладывается бронь, что не позволяет в дальнейшем проводить никакие операции с ней.
3. NOC – Сертификат или Свидетельство об отсутствии возражений. Обе стороны встречаются в офисах застройщика, чтобы подать заявление на получение Свидетельства о Невозражении – NOC для продажи имущества. Этот документ является свидетельством/выпиской о том, что у продавца нет задолженности по данной недвижимости. Если таковые имеются, то застройщик обязуется их погасить, и только после этого предоставляется документ на руки. К задолженностям относятся непогашенные выплаты по коммунальным услугам, сборы, закладные и прочие траты, которые не должны оплачиваться покупателем. При наличии задолженностей документ не подписывается сторонами.
4. Передача права собственности или Title Deed. Когда NOC получен на руки, стороны договора посещают офис Земельного департамента Дубая (DLD), чтобы официально оформить передачу права собственности. Тут и происходит оплата за саму недвижимость. В Дубае при оформлении сделки купли-продажи не требуются услуги адвоката. По регламенту все выплаты в DLD производятся в форме чека, утвержденного менеджером банка, - manager's cheque. Этот чек блокирует средства на счету покупателя и приравнивается к наличному расчету. После выполнения формальностей на имя покупателя выдается новый титул на право собственности – Title Deed. В зависимости от типа выбранной недвижимости оплата производится одним чеком по полной стоимости, с помощью кредитных средств, взятых в ипотеку в местном банке, или посредством плана оплат. При ипотечном кредитовании при передаче прав собственности потребуется присутствие представителя банка

‍

Какие нужны документы

При покупке готовой недвижимости покупателю нужно предоставить паспорт – оригинал документа.

При покупке недвижимости off-plan достаточно будет копии паспорта.

Какие расходы при покупке готовой недвижимости

1. На оформление NOC – от 500 до 5000 дирхам, которые выплачиваются застройщику, как правило, продавцом. Некоторые компании так же взимают возмещаемый депозит с покупателя, который возвращается, когда покупатель предоставляет документ о праве собственности. Его учетная запись обновляется и средства возвращаются.
2. Комиссия агентства по недвижимости составляет 2% от стоимости покупки.
3. Переоформление права о владении объектом недвижимости – 4% от стоимости. Дополнительно 580 дирхам за выдачу свидетельства о праве собственности.
4. Административные сборы регистрационным попечителям – примерно 4200 дирхам, выплачиваются в Земельный департамент Дубая.
5. Если недвижимость покупается в ипотеку, то к выше указанным платежам добавляется сумма по ставке 0,25% от зарегистрированной суммы кредита, которая также выплачивается в DLD.

Кроме этого, застройщики взимают ежегодные сборы за обслуживание, и при оформлении сделки покупатель выплачивает установленную сумму авансом.

Расходы при покупки недвижимости на стадии застройки

1. Сумма депозита при бронировании 5 000-37 000 дирхам с поправкой на 1-вый взнос.
2. План оплат: от 1,5% в месяц до 5-10% в квартал согласно предложению от застройщика.
3. Регистрационный взнос – 4% от стоимости покупки (Oqood) + 3 000 дирхам.

При покупке недвижимости off-plan покупатель получает 2 документа – Соглашение о купле-продаже (SPA) и Oqood – временный реестр недвижимости.

Как оформить свое право собственности на недвижимость в Дубае компании и физическому лицу

Право физического или юридического лица на владение собственностью в Дубае зависит от гражданства предполагаемого владельца и местоположения имущества.

Закон №7 от 2006 года о регистрации недвижимости в эмирате Дубай («Закон о собственности») регулирует владение недвижимостью частными лицами и компаниями в эмирате Дубай. Статья 4, которая является ключевой для иностранных покупателей, гласит:

Право владеть недвижимостью в эмирате преимущественно отдается гражданам ОАЭ, гражданам стран-участниц Залива, а также компаниям, полностью принадлежащим им, и публичным акционерным компаниям. В определенных областях, определенных Правителем, всем остальным покупателям предоставляются следующие права:
‍

1. Право собственности на недвижимость без ограничений по времени в зонах Freehold (Фрихолд).

2. Право владения недвижимостью в течение сроков, не превышающих 99 лет, с возможностью продления – Uzufruct (Узуфрукт).

Т.е. граждане ОАЭ и Стран Персидского Залива могут покупать и владеть недвижимостью в любом районе Дубая, а все остальные национальности имеют право приобретения только в определенных районах эмирата.

Для физических лиц, приобретающих недвижимость в частное пользование или для последующей сдачи в аренду, предлагаются районы в зонах Freehold. К таковым относятся центральные районы эмирата – Dubai Marina, Business Bay, Downtown Dubai, Dubai Creek Harbour и пр. ТОП районов для инвестирования описаны тут.

Для юридических лиц есть свои ограничения. Если владелец компании не является гражданином ОАЭ или GCC, то покупка недвижимости от лица организации также попадает под указанный выше закон, где приобретение возможно только в установленных зонах. Кроме этого, на покупку будет влиять и ряд сопутствующих факторов, таких, как тип компании, есть ли ее представительства в других странах и пр.

Владение недвижимостью оффшорными компаниями

На 2020 год Земельный департамент Дубая разрешает приобретение недвижимости владельцам тех оффшорных компаний, которые зарегистрированы в зоне Джебель Али или в свободной зоне DMCC. Если же у владельца есть компания в других юрисдикциях, таких, как Британские Виргинские острова, Каймановы острова и пр., то право на покупку отменяется полностью.

В случае, если покупка была совершена до принятия этого постановления DLD, и владелец имеет компанию в указанных юрисдикциях, то право собственности за ним сохраняется, но он не имеет права на дальнейшее приобретение.

Компании в свободных экономических зонах Дубая и других Эмиратов (кроме DIFC)

Если компания зарегистрирована в экономических зонах Дубая, таких, как Dubai Media City, Dubai Healthcare City, то она имеет право покупать недвижимость в обозначенных зонах.

Компании, зарегистрированные в Дубайском международном финансовом центре (DIFC)

Такие компании должны получить разрешение от DLD на приобретение недвижимости за пределами DIFC. Ожидается, что в ближайшем будущем это ограничение может быть снято, и компании смогут осуществлять покупку без предварительного одобрения Земельного Департамента.

Прямое владение имуществом компаниями, зарегистрированными в DIFC, разрешено только в пределах DIFC, и запрещено в других зонах Дубая, но, если будет открыта оффшорная компания, как JAFZA или DMCC, чей пакет акций принадлежит компании из DIFC, то такой организации можно будет владеть на указанных территориях.

Другие типы компаний

Компании с ограниченной ответственностью и частные акционерные сообщества с акционерами, не являющимися гражданами ОАЭ или GCC, могут владеть недвижимостью на указанных территориях.

Если компания зарегистрирована на суше в другой юрисдикции, то купить недвижимость на территории всех зон она не сможет.

Где можно купить недвижимость компаниям с иностранными учредителями

На граждан всех стран распространяется приобретение недвижимости в обозначенных районах:

1. Компании свободной экономической зоны, зарегистрированные в Дубае независимо от национальности акционеров, кроме компаний, зарегистрированных в DIFC.
2. Оффшорные компании Jebel Ali Free Zone, Dubai Multi Commodities Center Free Zone.
3. Компании, зарегистрированные на суше в Дубае – ЧАО и ООО.
4. Публичные акционерные общества, котирующиеся на финансовом рынке Дубая.