Особенности формирования стоимости на аренду в Дубае и может ли арендодатель самостоятельно ее повышать

Особенности формирования стоимости на аренду в Дубае и может ли арендодатель самостоятельно ее повышать

Если вы планируете арендовать или уже снимаете недвижимость в Дубае на долгий срок, то можете столкнуться с ситуацией, когда собственник сообщит вам об увеличении арендной платы. Не всегда такое повышение может быть правомерным, поэтому важно понимать, в каких случаях ваши права нарушаются и как вы можете отстоять свои интересы.

Допустимое повышение стоимости аренды напрямую зависит от начальной цены, прописанной в договоре, и средних показателей на рынке. Разберемся, в каких случаях и на сколько собственник может увеличить платежи, а также расскажем, куда обратиться арендатору, если нарушены его права.

Как регулируется размер арендной платы в Дубае

Один из главных плюсов аренды недвижимости в Дубае — отношения между арендодателем и арендатором находятся на контроле Агентства по регулированию рынка недвижимости эмирата (RERA). 

Согласно Закону №33 от 2008 года, договор аренды должен быть зарегистрирован в запущенной RERA системе Ejari — только в этом случае соглашение имеет законную силу. В статье 9 этого закона прописано, что в договоре аренды должна быть указана ее стоимость — может быть любая ставка, на которую согласны обе стороны.

В дальнейшем арендодатель может повышать арендную плату только при продлении договора. Если стороны не могут прийти к соглашению, увеличение ставки определяет Арбитражный суд.

Условие, которое должен соблюдать арендодатель при повышении ставки, — соответствие стоимости реалиям рынка. Декрет №43 от 2013 года устанавливает максимальные ставки для увеличения арендных платежей:

• арендная плата на 10% ниже среднерыночной стоимости — повышать ставку запрещено;
• арендная плата на 11–20% ниже среднерыночной стоимости — ставку можно повысить до 5%;
• арендная плата на 21–30% ниже среднерыночной стоимости — ставку можно повысить на 10%;
• арендная плата на 31–40% ниже среднерыночной стоимости — ставку можно повысить на 15%;
• арендная плата ниже среднерыночной стоимости на 40% и более — ставку можно повысить до 20%.

Рассчитать среднерыночную стоимость аренды недвижимости в конкретном районе Дубая и вычислить допустимый лимит повышения ставки можно в калькуляторе от Земельного департамента Дубая (DLD). Он доступен как на сайте DLD, так и в бесплатном приложении Dubai REST.

Если владелец недвижимости решит поднять арендную плату, он обязан уведомить об этом арендатора минимум за 90 дней до истечения срока действующего контракта. Уведомление отправляется с электронной почты, которая была указана при регистрации в Ejari. Если ставка повышается согласно калькулятору, арендатор обязан принять новые условия.

Важно! Законодательство Дубая контролирует процесс повышения действующей стоимости аренды, но первоначальную ставку арендодатель и арендатор согласовывают самостоятельно. Перед заключением контракта проверьте, соответствует ли предлагаемая собственником стоимость рыночной. После подписания контракта пересмотреть сумму платежей не получится. Чтобы заранее учесть все важные нюансы, ознакомьтесь с нашей пошаговой инструкцией по аренде недвижимости в Дубае.

Урегулирование споров по вопросам арендной платы

Если стороны не приходят к согласию по вопросам касательно аренды, они могут обратиться в Центр урегулирования споров об арендной плате в эмирате (Rental Dispute Center, RDC). 

Чтобы подать иск, нужно подготовить пакет документов — паспорт, виза резидента и Emirates ID арендатора и арендодателя, договор аренды, сертификат Ejari, переписка с арендодателем о повышении стоимости аренды и квитанции. Также могут потребоваться другие документы, которые соответствуют теме вашего обращения.

При подаче жалобы оплачиваются определенные сборы:

• 3.5% от годовой арендной стоимости или минимум AED 500 (USD 136) — сумма иска;
• AED 100 (USD 27) — административный сбор;
• AED 10 (USD 3) — Knowledge fee;
• AED 10 (USD 3) — Innovation fee;
• AED 25 (USD 7) — Registration of Power of Attorney (если применимо).

Чтобы избежать любых конфликтов с арендодателем, перед заключением договора вы можете воспользоваться помощью профессиональных агентов. Команда Metropolitan Premium Properties поможет подобрать подходящую недвижимость, найти надежного арендодателя и предусмотреть в договоре все важные нюансы.

‍