Особенности формирования стоимости на аренду в Дубае и может ли арендодатель самостоятельно ее повышать

Особенности формирования стоимости на аренду в Дубае и может ли арендодатель самостоятельно ее повышать

Если вы планируете арендовать недвижимость в Дубае на долгий срок или уже снимаете жилье в эмирате, то можете столкнуться с ситуацией, когда собственник сообщит вам об увеличении арендной платы. И не всегда такое повышение может быть правомерным.

Поэтому важно быть хорошо подкованным в местном законодательстве об аренде, чтобы знать, в каких случаях ваши права нарушаются и как вы можете отстоять свои интересы.

В целом законы Дубая объективны и в равной степени защищают как арендатора, так и арендодателя. Допустимое повышение стоимости аренды напрямую зависит от начальной цены, прописанной в договоре, и средних показателей на рынке. Разберем, в каких случаях и на сколько процентов собственник может увеличить платежи, а при каких ситуациях он не вправе этого делать. А также выясним, куда арендатору следует обратиться при нарушении его прав.

Как регулируется размер арендной платы в Дубае

Один из главных плюсов аренды жилья в Дубае – в том, что все отношения долгосрочной аренды находятся на контроле Агентства по регулированию рынка недвижимости эмирата (Real Estate Regulatory Agency, RERA). При заключении договора аренды он должен быть зарегистрирован в запущенной RERA системе Ejari – только в этом случае соглашение будет иметь законную силу.

В Дубае принято несколько законов, которые регулируют отношения между арендатором и арендодателем. Ключевой из них – №26 от 2007 года. В статье 9 этого закона прописано, что в договоре аренды должна быть указана ее стоимость, причем в течение 2 лет после возникновения арендных отношений эту сумму нельзя менять, равно как и другие условия контракта. В дальнейшем арендодатель может повышать ставку не чаще раза в год, и не в любое время, а только при продлении договора аренды.

Если владелец недвижимости решит поднять арендную плату, он обязан уведомить об этом арендатора минимум за 90 дней до истечения срока действующего контракта. Сообщение должно быть передано через нотариуса или заказным письмом. Если съемщик жилья не согласен с повышением, он должен заявить об этом второй стороне не позднее чем за 60 суток до даты продления договора.

В случаях, когда собственник недвижимости уведомил арендатора о повышении стоимости менее чем за 90 дней до истечения срока действующего договора, съемщик жилья вправе отказаться оплачивать аренду по новым тарифам.

Примечание: Законодательство Дубая контролирует процесс повышения уже действующей цены аренды, но первоначальную ставку арендодатель и арендатор согласовывают самостоятельно. Поэтому перед заключением контракта убедитесь, что предлагаемая собственником стоимость соответствует рыночной: после подписания документа пересмотреть сумму платежей уже не получится. Чтобы заранее учесть все важные нюансы, ознакомьтесь с нашей пошаговой инструкцией по аренде недвижимости в Дубае.

Еще одно условие, которое должен соблюдать арендодатель при повышении ставки – это соответствие тарифа реалиям рынка. Декрет №43 от 2013 года устанавливает максимальный размер увеличения арендных платежей:

• если арендная плата на 10% ниже, чем средняя цена аренды аналогичной недвижимости на рынке, то повышать ставку запрещено;
• если арендная плата на 11–20% ниже среднерыночной стоимости аренды аналогичных объектов, то ставка может быть повышена максимум на 5%;
• если арендная плата на 21–30% меньше, чем средняя стоимость аренды аналогичных единиц, то ставку можно увеличить на 10%;
• если арендная плата на 31–40% ниже, чем средняя цена аренды аналогичной недвижимости, то ставка может быть повышена на 15%;
• если текущая стоимость аренды более чем на 40% ниже среднерыночной по аналогичным объектам, то арендный платеж повышается на 20%.

Поскольку рынок недвижимости Дубая интенсивно развивается, со временем арендная плата будет неизбежно расти. Если вы планируете остаться в Дубае на длительный срок, более выгодным вариантом может стать покупка жилья, в том числе в ипотеку. О том, в каких случаях приобретение собственной недвижимости выгоднее аренды, читайте в нашей статье.

Чтобы собственники и арендаторы легко могли рассчитать среднерыночную стоимость аренды жилья в конкретном районе Дубая и вычислить допустимый лимит увеличения цены, Земельный департамент Дубая создал специальный сервис – Калькулятор повышения арендной платы. Он доступен как на сайте DLD, так и в бесплатном приложении Dubai REST. Расчеты можно получить сразу же после ввода данных. Для этого достаточно указать район, тип недвижимости, ее площадь, количество спален и текущую стоимость аренды за год.

Урегулирование споров по вопросам арендной платы

Если стороны не могут прийти к согласию по сумме арендной платы, или же арендатор захочет оспорить незаконное повышение размеров платежей, он может обратиться в Центр урегулирования споров об аренде при Земельном департаменте Дубая (Rent Disputes Settlement Centre at the DLD). Его офис расположен в районе Deira.

Чтобы подать иск, нужно подготовить пакет документов, который включает в себя паспорт, визу резидента, Emirates ID, договор аренды, сертификат Ejari, переписку с арендодателем о повышении стоимости аренды, квитанции и последние счета DEWA. Также могут потребоваться другие документы, которые соответствуют теме вашего обращения.

Чтобы в будущем избежать конфликтов с арендодателем, в том числе из-за цены, перед заключением договора вы можете воспользоваться помощью профессиональных агентов. Команда Metropolitan Premium Properties оказывает полный спектр услуг в сфере недвижимости: от покупки и аренды жилья до юридических консультаций и помощи с получением ипотечного кредита и до экспертного сопровождения сделок с недвижимостью. Мы поможем вам подобрать недвижимость, соответствующую вашим целям и предпочтениям, по рыночной цене, а также найти надежного арендодателя и предусмотреть в договоре все важные нюансы.

‍