Гид по аренде недвижимости в Дубае

Гид по аренде недвижимости в Дубае

Все нюансы, связанные с рынком недвижимости, законодательной базой, сбором необходимых документов и подписания разных форм, поначалу могут сбить вас с толку. Именно поэтому, настоятельно рекомендуется прибегать к услугам высококвалифицированных агентов по недвижимости, которые смогут помочь вам начиная от подбора и поиска недвижимости, вплоть до переезда. В данной статье мы расскажем вам обо всех нюансах аренды недвижимости в Дубае.

Определение бюджета, поиск агента и недвижимости

Прежде чем начать поиск, хорошо понимать примерный бюджет и иметь общее представление о том, какой тип недвижимости вы ищете, количество комнат, само местоположение и сопоставить стоимость меблированных апартаментов и нет. Важно помнить, что стоимость аренды не должна превышать более 30% от вашего ежемесячного дохода.

Важный момент и отличительная особенность дубайского рынка недвижимости - все моменты сдачи и аренды собственности строго регламентируются законодательством. Вы не можете арендовать или сдавать свою недвижимость без подписания и заключения необходимых договоров, потому что все это административно наказуемо. В Дубае нет налога на сдачу или аренду, поэтому это несколько упрощает как получение пассивного дохода для собственников, так и защищает интересы обеих сторон в случае возникновения каких-то конфликтов.

Как и во всем мире, в Дубае все сделки с недвижимостью заключаются с помощью агентств по недвижимости. Агенты по недвижимости являются экспертами рынка и обладают последней информацией об отрасли и могут помочь не только при покупке / продаже недвижимости, но и с поиском арендатора или арендосъемщика.

В данном случае, к поиску агента по недвижимости нужно подходить не менее серьезно, чем к самому поиску жилья. В первую очередь стоит обращать внимание на те компании, которые заслужили доверие на рынке недвижимости ОАЭ. Далее убедиться, что брокер и само агентство утверждены и зарегистрированы в Агентстве по регулированию недвижимости Дубая (RERA). Проверить данную информацию можно либо самостоятельно на сайте RERA, либо при встрече с агентом, попросить продемонстрировать данное удостоверение. Это важный нюанс, так как без наличия этой лицензии со стороны агента, сделка будет считаться незаконной.

Вы можете заранее подготовить список вариантов районов для аренды жилья и при заключении договора с агентом, сузить время поиска, но это не является обязательным. При личной встрече вы сможете говорить все детали и нюансы, относительно параметров поиска, а также заключите договор, в котором дополнительно будет указана комиссия за услуги. Далее агент подберет наиболее подходящие варианты, исходя из ваших предпочтений и запланирует ряд встреч, в ходе которых вы сможете осмотреть все свойства недвижимости.

Если вы планируете поиск жилья самостоятельно, то проанализировать рынок арендной недвижимости можно с помощью онлайн-порталов по поиску недвижимости в Дубае. Выбрав наиболее подходящие для вас варианты, свяжитесь с контактным лицом (агентом или арендодателем) и назначьте дату просмотра.

Так как в Дубае не существует единой системы агентств, арендодатель может воспользоваться услугами разных агентств, и в последствии вы можете столкнутся с тем, что недвижимость уже сдана.

Посещение объекта

Перед просмотром недвижимости рекомендуется заранее составить список интересующих вас вопросов, а также приехать на место чуть раньше, чтобы ознакомится с окрестностями. При возможности, поинтересуйтесь у соседей о нюансах проживания в данном районе или здании. Далее осмотрите саму недвижимость настолько тщательно на сколько это возможно.

Обратите внимание, что так как договора аренды в основном заключаются на годовой основе, стоит заранее посетить несколько вариантов недвижимости, сопоставить их между собой и при необходимости назначить повторный просмотр, перед тем как принимать окончательное решение.

‍При осмотре жилья важно обращать внимание на такие детали как:

1. Количество естественного освещения, насколько просторные комнаты, вид из окна

2. Состояние фурнитуры, ванной комнаты и сантехники, кухонной техники, мебели (если есть в наличии) и прочего

3. Наличие и расположение розеток

4. Есть ли необходимость в ремонте

5. Входит ли в стоимость аренды парковочное место

6. Наличие охраны, камер и домофона

7. Если это закрытое сообщество, то узнайте существуют ли правила посещения для гостей

8. Разрешается ли проживание с животными (если таковы есть)

Если вы обнаружили технические или косметические неполадки, то в данном случае стоит оговорить этот момент с агентом или владельцем и либо устранить неполадки до подписания договора, либо внести в договор соответствующие положения на этот счет.

Важные критерии при осмотре района:

1. Насколько он оживленный и как далеко находится от центральной дороги

2. Транспортная доступность и метро

3. Как далеко расположены общественные зоны отдыха, аптеки, продуктовые магазины и т.д.

4. Примерное расстояние до места работы или учебного заведения

5. При необходимости, расположение ближайшей парковки

6. Необходимо заранее узнать разрешен ли выгул животных в этом районе

7. Проводятся ли вблизи строительные работы

8. Насколько этот район подходит для семейной жизни, особенно если вы переезжаете с детьми

Обратите внимание, что в Дубае есть большой выбор сообществ, которые отвечают различным требованиям жизни: семейные, для любителей спорта, для более удобных условий ведения бизнеса и др.

Оформление предложения и бронь недвижимости

После того, как вы окончательно определитесь с выбором, необходимо оформить предложение. Обсудите с агентом или владельцем недвижимости все условия контракта и в каких случаях возможно снижение или повышение стоимости. К примеру, иногда собственник может уступить в цене, если вы совершаете годовую оплату малым количеством чеков. Уточните срок действия договора, его формат, сумму депозита и общие расходы на аренду.

Далее тщательно изучите документы, подтверждающие право собственности арендодателя и внесите возвращаемый депозит, который составляет 5-10% от стоимости аренды. После получите квитанцию об оплате депозита и если вы решите прервать сделку, то ваш агент передаст данную сумму арендодателю в качестве компенсации.

Документы которые необходимо иметь при себе при бронировании недвижимости включают копии и оригиналы загранпаспорта и визы на жительство, или официальное подтверждении со стороны вашего спонсора или работодателя, о том что виза находится в статусе одобрения).

Подписание договора аренды

Как только вы внесете залог, агент предоставит вам договор аренды, который должен соответствовать законам Дубая. Существует два вида контракта:

1. Фиксированный договор аренды

Фиксированный договор аренды является юридически обязательным документом. Он дает право арендатору проживать в максимально комфортных условиях в указанной собственности. Арендатор же обязан вовремя вносить арендную плату в оговоренные периоды. Также здесь будут прописаны и согласованы основные права и обязательства обеих сторон, условия преждевременного выселения, повышения стоимости аренды и другие положения.

2. Краткосрочное проживание

Краткосрочное проживание в Дубае обычно не требует заключения официального контракта. Кроме того, для фиксированных контрактов требуется, чтобы действующая виза на жительство была оформлена в Дубае. Краткосрочная аренда в таких случаях зачастую удобнее. В договоре краткосрочной аренды также предусмотрены гибкие планы оплаты, обычно разделенные на дневные, еженедельные или ежемесячные вариации.

В начале аренды внимательно прочтите свой договор, чтобы вы полностью осознавали продолжительность вашей аренды, свои права в отношении продления и другие вопросы, включая то, за какое обслуживание вы несете ответственность, а за что - ваш арендодатель. Это предотвратит недоразумения или разногласия во время аренды.

При долгосрочной аренде все уведомления по всем изменениям касательно условий проживания, должны поступать не ранее чем за 90 дней, в не зависимости от сторон. Любое нарушение условий договора, может привести к штрафу или судебному разбирательству, если пострадавший решит возбудить спор. Это касается и несвоевременной оплаты за жилье. Любая из сторон может подать спор об аренде в RERA, чтобы получить средства правовой защиты в случае нарушения контракта.

Если вы чувствуете, что арендодатель не выполняет условия вашего контракта, например, не выполняет техобслуживание, предусмотренное в контракте, будьте тверды, но вежливы. При личной встрече попробуйте договориться и вежливо изложите свою позицию относительно той или иной ситуации в соответствии с законодательством Дубая. Если ничего не помогает, вы можете рассмотреть возможность возбуждения дела против домовладельца в RERA.

Перед подписанием договора аренды внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами и убедитесь в следующем:

1. Что все прописанные условия вас устраивают

2. Обратите внимание на мелкий шрифт

3. Проверьте, чтобы все чеки на оплату были верно про датированы и сделайте фотокопии в качестве доказательства, что они были предоставлены

4. Что на момент заключения договора, все сборы за обслуживание были уплачены и нет никаких задолженностей

5. Проверьте на исправность все коммуникации и оборудование в доме, а также ключи и карты доступа

6. Если вы понимаете, что недвижимость не совсем в пригодном состояние, попросите владельца навести порядок до момента вашего переезда

Заплатите комиссионные агенту и сохраняйте все квитанции касательно каждого дальнейшего платежа. После того, как ваш агент получит договор с подписью арендодателя, он передаст его вам вместе с ключами и картами доступа. Также вам нужно будет подписать форму подтверждения, что вы получили все необходимое для заселения.

Обратите внимание, что отказ от чека в ОАЭ является незаконным, и вам может грозить арест и задержание, если при обналичивание, не будет хватать средств на вашем счете.

Регистрация договора аренды в Ejari

В Дубае юридический договор аренды недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Ejari. В контракте должны быть четко прописаны обязанности арендодателя и арендаторов. После регистрации в Ejari арендодатель не может изменить договор.

Зарегистрировать договор в Ejari может только ваш агент или же вы сами. Для этого необходимо либо заполнить форму на официальном сайте Ejari онлайн, либо через любой центр набора текста утвержденный DLD, предоставив все документы лично.

Необходимые документы:

1. Оригинал договора аренды

2. Титул предоставленный арендодателем

3. Копии паспортов обеих сторон

4. Копия Emirates ID арендатора

Ejari дает гарантию того, что соглашения между обеими сторонами прозрачны и справедливы. Стоимость услуги составляет 172 AED через мобильное приложение, и 220 AED - при посещении офиса.

DEWA

Следующий шаг заключается в подаче заявки на подключение электроэнергии и водоснабжения (DEWA). Важно заранее проверить, нет ли задолженностей по DEWA от предыдущих жильцов. Проверить данную информацию может ваш агент, прежде чем вы создадите свою учетную запись DEWA.

Документы включают:

• номер помещения DEWA (обычно сбоку от дома)
• номер Ejari
• копии паспортов (ваш и арендодателя)
• копия Emirates ID
• заполненная форма DEWA (собирается в DEWA)
• копия визы на жительство или оригинал письма о том, что ваша виза находится в процессе обработки (без визы вы не сможете настроить DEWA)
• форму и номер DEWA
• Оплата гарантийного депозита

При оформлении онлайн-заявки вам понадобится форма с указанием номера Ejari, номера паспорта и Emirates ID. После оплаты возвращаемого депозита, услуга будет активирована в течении 24 часов.

Расходы на подключение:

• депозит в размере 2000 AED для апартаментов и 4000 AED для вилл (возвращается);
• стоимость активации счетчиков: малый - 110 AED, большой - 300 AED ;
• регистрация и инновационный сбор - 30 AED.

В зависимости от того, где находится недвижимость, необходимо будет определить поставщиков услуг для телевидения, интернета и стационарных телефонов.

Форма записи

Многие сообщества в Дубае требуют предварительного разрешения на въезд и заселение. Обязательно уточните данную информацию у своего агента или арендодателя, чтобы в дальнейшем избежать задержек во время переезда.

Для оформления разрешения нужно:

1. Копия загранпаспорта / Emirates ID

2. Свидетельство о завершении платежа

3. Копия договора аренды

4. Копия последней квитанции об оплате за обслуживание (от домовладельца)

Заключение

1. Изучите рынок аренды недвижимости, проконсультируйтесь с местными агентами по недвижимости и проверьте местные веб-сайты и газеты.

2. Заранее просчитайте бюджет с учетом платежей, которые должны быть внесены заранее: ваш депозит, брокерские сборы, расходы на переезд, подключение к коммунальным сетям и т. д.

3. Если вы пользуетесь услугами агента, убедитесь, что он зарегистрирован в RERA.

4. Несмотря на то, что услуги агента влекут дополнительные финансовые затраты, они помогут вам сэкономить большое количество времени на поиск недвижимости, подготовку всех документов, согласно законодательству ОАЭ.

5. Перед подписанием договора аренды обязательно обратите внимание на мелкий шрифт в контракте, и что в нем заранее оговорены все нюансы, касаемо арендуемого жилья.