Рынок недвижимости Дубая: общее состояние и прогноз развития на 2020 год

Рынок недвижимости Дубая: общее состояние и прогноз развития на 2020 год

Рынок недвижимости Дубая входит в число лучших мировых инвестиционных площадок. Отрасль демонстрирует высокие показатели арендного дохода и прироста капитала, что крайне важно для иностранных инвесторов. Далее мы рассмотрим ключевые тенденции и особенности жилищной сферы Дубая.

Общее состояние рынка недвижимости в Дубае

Дубайский рынок недвижимости отличается надежностью и высокой окупаемостью. Согласно отчету Reidin/Global Capital Partners за последние 10 лет доходность подобных инвестиций составила 120%. Отметим, что окупаемость апартаментов в Лондоне составляет всего 75%, а в Нью-Йорке — 63%.

В течение последних нескольких лет, после резкого падения цен на энергоносители, наблюдается общее снижение стоимости дубайской недвижимости. Это касается как коммерческих, так и жилых построек.

Согласно данным компании Asteco, средняя стоимость апартаментов в Дубае упала на 12%. Заметное снижение цен началось еще в 2014 году и продолжается по сей день. А вот востребованность местных квадратных метров наоборот, выросла — к концу 2019 года общее количество арендаторов увеличилось на 15% по сравнению с летом 2018.

Основатель и председатель совета директоров компании Sobha Group Пэнси Менон заявил, что прирост капитала на рынке местной инвестиционной недвижимости составил 20-30% для квартир и 15% для вилл.

На сегодняшний день арендаторы, вне зависимости от уровня дохода и класса требуемых апартаментов, заинтересованы в недвижимости с максимально низкой арендной ставкой. И арендодатели, чтобы не лишиться потенциальных клиентов, вынуждены идти на такие условия.

Согласно данным компании Bayut, средняя стоимость аренды жилья в ключевых районах города пропорционально снижается по сравнению с 2018 годом.

Только цены на недвижимость в Dubai Marina остаются относительно стабильными. Более наглядно динамика стоимости аренды жилья показана в таблице.

Нередко съемщики предпочитают престижным дорогостоящим районам гораздо более бюджетные. В числе последних находится International City, где арендная ставка на апартаменты с одной и двумя спальнями снизилась соответственно на 1% и 4%. Другие популярные среди арендаторов районы - Bur Dubai, Deira, Jumeirah Lake Towers и Dubai Sports City. Согласно отчету Bayut, снижение стоимости аренды здесь колебалось в диапазоне 1,5% - 6%, за исключением Deira. Цены на аренду квартир с 2 спальнями в Deira упали на 9%, снизившись с 90 тыс. дирхам до 80 тыс. дирхам.

По мнению портала Prian.ru, иностранные арендаторы все чаще предпочитают городским апартаментам пригородные особняки. Они больше подходят для комфортного проживания с семьями и отдыха с друзьями.

Снижение стоимости аренды жилья коснулось не только ОАЭ, но и других развитых стран, но для эмиратов, чья экономика ослаблена падением цен на энергоносители, эта разница является куда более существенной.

Еще в 2018 году средняя стоимость съема недвижимости в элитных районах Дубая держалась на уровне 42,5 тыс. дол. в год. Сегодня же годовое проживание в элитном районе обойдется съемщику всего в 35 тыс. долл. Эксперты Asteco убеждены, что эта же тенденция продолжится и в 2020 году.

Несмотря на популярность центральной части города, пригородные районы, такие как Dubai Silicon Oasis и Jumeirah Village Circle также стребованы как среди инвесторов, так и среди арендаторов.

Как видно из таблицы выше, наибольшую рентабельность демонстрируют апартаменты, находящиеся в International City. Сдача в аренду такой недвижимости может обеспечить ее владельцам ROI вплоть до 9,7%. Популярность этого района со стороны арендаторов объясняется относительной доступностью жилья (средняя стоимость апартаментов с 1 и 2 спальнями составляет 24 тыс. и 34 тыс. дирхам соответственно) и удобной инфраструктурой — жилой массив расположен вблизи Sheikh Mohammed Bin Zayed Road.

Сразу же за ними следуют апартаменты Dubai Sports City, окупаемость которых составляет 7,9%, что также является весьма внушительным показателем.

Что касается уровня продаж, то согласно данным Департамента градостроительства Дубая по состоянию на 2016 год, самым востребованным инвестиционным районом города был признан Business Bay. Здесь был продан 3491 объект недвижимости на общую сумму более 5.1 млрд. дирхам.

Среди множества гостиниц и апартаментов особого внимания со стороны местных и иностранных инвесторов заслуживает гостиничный комплекс The Addres Residences Jumeirah Resort and Spa. Главное преимущество — расположение. Комплекс был возведен на последнем незастроенном участке у пляжа Jumeirah Beach Walk.

Высокой рентабельностью инвестиций отличается не только первичный, но и вторичный рынок недвижимости Дубая. По данным на 2016 год доходность от сдачи в аренду такого имущества в районе Silicon Oasis составила 11%, Sports City — 10%, в Motor City — 9% и в Jumeirah Village Circle — 9%.

Прогноз развития отрасли

Доходность вложений напрямую связана с экономическим развитием государства. В связи с этим правительство Дубая инициировало план развития до 2021 года. Он направлен на привлечение иностранных инвесторов и создание благоприятного бизнес-климата.

В Дубае инициирован проект 10. Суть его состоит в том, что город должен на 10 лет опережать в развитии всех своих мировых конкурентов.

План развития города включает в себя следующие инициативы:

1. Создание в эмиратах экономики знаний и устойчивой среды для развития международного бизнеса до 2030 года — это стратегия промышленного развития Дубая, инициированная Шейхом Мохаммедом ибн Рашидом Аль Мактумом. В состав программы входит 75 инициатив, реализация которых должна принести бюджету до 160 млрд. дирхамов.
2. 3D Printing Strategy. Эта программа направлена на превращение Дубая в ключевой центр 3D печати в области строительства, медицины и потребительских товаров. К 2030 году до 25% всех зданий в городе будут возводиться с применением технологии 3D печати.
3. Внедрение чистой энергии. Согласно этой стратегии властями Дубая был организован Green Fund. Цель его создания — кредитование инвестиционных проектов в сфере чистой энергетики под низкие проценты. За счет этой программы ОАЭ намерены стать лидером в области экологичной энергетики к 2050 году. На реализацию проекта уже выделено 100 млрд. дирхамов.
4. Развитие беспилотного транспорта. Это одна из наиболее футуристичных стратегий эмиратов. Согласно задумке местных властей, более 25% общественного транспорта планируется перевести на беспилотное управление. Для достижения этой цели компания Илона Маска в содружестве с Управлением транспорта и дорожного хозяйства Дубая намерена построить высокоскоростную магистраль из Дубая в Абу-Даби.
5. Строительство центра оптовой торговли Dubai Wholesale City. Его возведение обойдется в 30 млдр. дирхамов. Площадь центра будет составлять более 50 млн.кв.м. Dubai Wholesale City позволит увеличить долю ОАЭ в мировой торговле до 18 трлн. дирхамов.

Дубай является третьим в мире реэкспортером товаров после Шанхая и Сингапура.

Отметим, что в 2020 году в Дубае будет проведена выставка Expo2020. Всемирная выставка такого класса будет впервые проводится в разрезе стран Южной Азии, Африки и Ближнего востока. Она позволит не только дать мощный толчок к появлению новых рабочих мест, но и подогреет немалый ажиотаж к дубайской недвижимости.

Заключение

Рынок недвижимости Дубая был и остается привлекательной инвестиционной площадкой. На это повлияли следующие факторы:

1. Снижение стоимости недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке.
2. Стабильно высокий спрос со стороны арендаторов.
3. Власти Дубая создали ряд инициатив, направленных на общее экономическое развитие города и привлечение иностранного капитала.