Как повлияла пандемия на продажи недвижимости Дубая

Обзор рынка недвижимости Дубая

Рынок недвижимости в Дубае в 2020 году продемонстрировал устойчивый старт, увеличив объемы продаж как на первичном, так и на вторичном рынке, что подтверждает позитивный настрой покупателей. Запуск уникальных проектов от главных девелоперов ОАЭ доказывает, что большое количество инвесторов предпочитают осуществлять покупки проектов off-plan. В первую очередь это напрямую связано с привлекательными планами выплат от застройщиков.

Но тем не менее, как и большинство других стран мира, Дубай также испытал воздействие COVID-19 в первой половине 2020 года. В течении этого времени по всему ОАЭ вступили в силу временные ограничения на поездки и передвижения. В связи с таким положением и согласно отчету Земельного департамента Дубая DLD, на рынке недвижимости Дубая наблюдался спад по сделкам с недвижимостью.

Рынок недвижимости Дубая за апрель-май 2020 года

В период карантина COVID-19 (апрель и май 2020 года) произошло 3250 транзакций против 6326 транзакций в апреле и мае 2019 года, однако цифры говорят о том, что средняя цена за 1м² выросла на 27% по сравнению с тем же периодом в 2019 году.

В апреле 2020 года было зарегистрировано 2400 сделок с недвижимостью: 1,1 тыс. уже готовых объектов и 1,3 тыс. сделок off-plan. Отмечается большее снижение количества сделок с готовой недвижимостью, чем проектов off-plan, поскольку они были совершены несколько месяцев назад и впоследствии зарегистрированы, главным образом, в Arabian Ranches III, Vilanova, La Vie, Madinat Jumeirah Living и Marina Vista Tower 1. Кроме того, по сравнению с апрелем 2019 года средние цены на недвижимость выросли на 34,6% - без учета ипотечных сделок.

Таблица с показателями транзакций на апрель 2020 года:

В мае 2020 года было зарегистрировано 1981 сделка с недвижимостью и как ожидалось, количество транзакций для проектов off-plan уменьшилось до 976 против 1005 для готовых объектов недвижимости. По сравнению с маем 2019 года, в 2020 году наблюдалось повышение цен на недвижимость за 1м² в целом на 21%, что опять-таки связано с ошибкой сравнения цен на различные проекты, проданные в течение одного и того же периода времени.

С начала 2020 года произошло увеличение количества сделок с ипотекой на 10,4% по сравнению с 2019 годом, однако, похоже, что рынок еще не до конца отреагировал на недавние предложения по ипотеке. В период карантина произошло резкое сокращение количества ипотечных сделок на 55%. В апреле-мае 2020 года было совершено 1168 ипотечных сделок, против 2602 за тот же период 2019 года.

Что касается новых поставок на рынок недвижимости, то к настоящему времени в 2020 году было запущено 3100 единиц, составляющих 14 проектов, против 10 400 единиц (40 проектов) в 2019 году, что является на 70% меньше, чем количество запущенных единиц.

С другой стороны, 13 743 объекта были завершены в 2020 году у топ-5 разработчиков:

К концу 2020 года ожидается, что 17 800 единиц, которые имеют состояние завершения более 85%, будут поставлены на рынок недвижимости, главным образом, в Business Bay (3327), Dubai Hills Estates (1498), Akoya Oxygen (1361) и Dubai Creek Harbour (1254).

Сделки с недвижимостью в соответствии с DLD

Согласно анализу тенденций в сфере недвижимости в Дубае от крупнейшего портала недвижимости Bayut показал, что покупатели жилья и инвесторы заинтересованы в хорошо интегрированных сообществах, таких как Dubai Marina, Arabian Ranches и Palm Jumeirah. Все новые объекты, такие как Dubai Hills Estate и DAMAC Hills, расположенные недалеко от основных городских магистралей, также привлекают внимание покупателей.

Что касается цен на недвижимость в Дубае, то в основном они оставались также благоприятными для потенциальных покупателей и арендаторов, за исключением таких районов как Arabian Ranches, Downtown Dubai и Palm Jumeirah, где наблюдалось небольшое повышение средней цены продажи за 1м².

Сделки с недвижимостью в соответствии с DLD в лучших районах Дубая:

Согласно приложению DLD Dubai REST, в первой половине 2020 года было зарегистрировано в общей сложности 15897 транзакций по продажам на общую сумму 32,5 млрд дирхамов. В целом, операции с недвижимостью в лучших районах Дубая сократились в первом полугодии 2020 года по сравнению со вторым 2019 годом. Это снижение было в значительной степени вызвано временными ограничениями на передвижение граждан и жителей внутри страны в рамках усилий правительства ОАЭ по борьбе с COVID- 19.

Тем не менее, в связи с тем, что в конце июня ограничения на передвижение были в значительной степени сняты, сделки с недвижимостью на рынке недвижимости Дубая постепенно возобновляются. Этому также способствуют инновационные цифровые инструменты, такие как видео-туры по недвижимости и интерактивные 3D планы этажей. Финансовые меры, введенные Центральным банком ОАЭ для защиты экономики, включая сектор недвижимости, такие как увеличение отношения ссуды к стоимости для первоначальных покупателей на 5%, способствуют укреплению доверия потенциальных инвесторов и арендаторов.

Согласно приложению REST DLD, одной из самых популярных областей среди пользователей вновь выступает Dubai Marina, зафиксировав наивысшую стоимость транзакций в первом полугодии 2020 года и зарегистрировав продажи на сумму 3.37 млрд дирхамов. Затем следует Downtown Dubai, который зарегистрировал сделки на сумму 2,59 дирхамов, а далее идет Dubai Hills Estate - 1,52 млрд дирхамов. С другой стороны, Dubailand был единственным среди лучших районов города, где наблюдался рост сделок с недвижимостью в первом полугодии 2020 года по сравнению со вторым 2019 годом. В этом развивающемся районе было зарегистрировано сделок на сумму 419,68 млн дирхамов в первом полугодии 2020 года.

Стоимость на апартаменты в Дубае в первом полугодии 2020 года

Согласно анализу рынка недвижимости в Дубае, район Dubai Marina не перестает интересовать покупателей и инвесторов. Средняя цена на покупку апартаментов в этом районе незначительно снизилась на 2% за 1 м²: с 1277 дирхамов во втором полугодии 2019 года до 1252 дирхамов в первом полугодии 2020 года.

Запрашиваемые цены на 1-комнатные апартаменты в Dubai Marina также немного снизились с 694 тыс дирхамов до 648 тыс дирхамов, в то время как цены на 1-спальные апартаменты снизились с 1,11 млн дирхамов до 1,06 млн дирхамов. Между тем, стоимость на 2-спальные апартаменты в Dubai Marina в 1-м полугодии 2020 года не изменились и составили 1,69 млн дирхамов.

Стоит отметить, что для заинтересованных инвесторов в покупке апартаментов в районе Dubai Marina, здание Marina Pinnacle является самым востребованным и предлагает на выбор апартаменты с 1-3 спальнями. Другие популярные здания в этом районе включают Horizon Tower, Marina Gate, Marina Diamonds, DEC Towers и Manchester Tower.‍

Downtown Dubai занимает второе место по популярности на рынке недвижимости Дубая для продажи апартаментов. В этом центрально расположенном районе наблюдается рост средней цены за 1м² с 1808 дирхамов до 1830 дирхамов. Стоимость 1-комнатных апартаменты в центре Дубая в среднем составляют 901 тыс дирхамов. Потенциальные покупатели могут рассчитывать на оплату в среднем 1,54 млн дирхамов за апартаменты с 1 спальней и 2,61 млн дирхамов за 2-спальные.

В Palm Jumeirah также наблюдалось незначительное увеличение средней цены за 1м², с 1368 дирхамов до 1385 дирхамов. Это может быть связано с недавним увеличением LTV с 75% до 80% для ипотечных кредитов для начинающих покупателей, как часть пакета финансовых стимулов в ОАЭ. Это решение, возможно, не только сделало его более доступным для покупателей, впервые приобретающих недвижимость, но и позволило продавцам договориться о более выгодных ценах.

Другие области, которые привлекли внимание инвесторов, включают как пригородные, так и центрально расположенные районы, такие как Jumeirah Village Circle (JVC), Jumeirah Lake Towers (JLT), Business Bay, Dubai Silicon Oasis (DSO) и Jumeirah Beach Residence (JBR). Здесь было зафиксировано незначительное снижение средней цены за 1м² менее 6%.

Лидеры продаж вилл в Дубае

Arabian Ranches, подходящее для семейного отдыха, стало самым популярным районом для покупки вилл в Дубае. Полностью интегрированный район показывает рост популярности среди инвесторов, в выборе больших жилых помещений. Средняя цена за 1м² немного выросла с 880 дирхамов до 897 дирхамов.

Средние запрашиваемые цены для инвестирования в виллы с 3 спальнями на Arabian Ranches снизились с 2,33 млн дирхамов до 2,29 млн дирхамов, а цены продажи вилл с 4 спальнями - с 3,65 млн дирхамов до 3,57 млн дирхамов. С другой стороны, средние цены на дома с 5 спальнями, которые предлагаются на продажу в Arabian Ranches, несколько поднялись - с 4,41 млн дирхамов до 4,58 млн дирхамов.

Palm Jumeirah является вторым по популярности районом для продажи вилл в Дубае. Средняя цена продажи вилл за 1м² оставалась в основном стабильной, показав незначительное снижение на 1,4%. Стоимость вилл в Palm Jumeirah в среднем составляет 5,16 млн дирхамов за 3-спальные виллы.ю 9,22 млн дирхамов за 4-спальные и 16 млн дирхамов за виллы с 5 спальнями.

Анализ тенденций в сфере недвижимости в Дубае в 2020 году показал, что Springs и Jumeirah Park, а также пригородные сообщества, такие как The Villa, Dubailand, DAMAC Hills, Dubai Hills Estate и JVC, входят в число лучших мест для продажи вилл. Средняя цена за 1м² в большинстве этих районов в первом полугодии 2020 года оставалась в основном стабильной, с незначительным снижением от 1% до 4%.

Однако в установленном районе Springs цена за 1м² выросла в среднем с 806 дирхамов до 816 дирхамов. Доступность вилл Springs для продажи в сочетании с повышенным интересом со стороны искателей недвижимости к общинам вилл может привело к скачку цен продаж. Аналогичным образом, средняя цена в Dubailand осталась стабильной на уровне 629 дирхамов за 1 м².

Emirates Hills также входит в десятку лучших районов для покупки вилл на рынке недвижимости Дубая. В этом престижном коттеджном сообществе цена за 1м² снизилась на 7,6% с 1849 дирхамов до 1709 дирхамов в первом полугодии 2020 года. Стоит отметить, что в Emirates Hills появились пентхаусы с 6 спальнями наиболее популярны среди элитных покупателей, где средняя стоимость составляет от 26,7 млн дирхамов. Далее следуют дома с 7 и 5 спальнями, средняя цена продажи которых составляет 38,1 млн дирхамов и 20,5 млн дирхамов соответственно.

Виллы Al Reem является первым выбором среди потенциальных покупателей и инвесторов. Сообщество предлагает экономически эффективные виллы в современном стиле, с полным спектром услуг, а также бассейнами и парками. Цены на инвестиции в виллы с 3 спальнями в Al Reem начинаются с 1,5 млн дирхамов, в то время как продажи с 4 спальнями начинаются с 1,79 млн дирхамов.

Вторым по популярности сообществом вилл для продажи на Arabian Ranches является Sahee, за которым следуют Palmera, Mirador La Coleccion, Alvorada и Al Mahra.

Районы с лучшей арендной доходностью

Район International City предлагает доступные по цене апартаменты в тематических кластерах с хорошей и исключительной рентабельностью инвестиций в 9%.

Другие области, которые предлагают один из лучших ROI в Дубае для апартаментов, включают Dubai Silicon Oasis и Jumeirah Lake Towers (JLT) с доходностью от аренды в 8,2% и 7,9% соответственно.

Jumeirah Village Circle (JVC) выступает в качестве первого по выбору для аренды апартаментов. Пригородный район расположен вдоль дороги Al Khail Road (E44) превратился в сообщество для семейного отдыха с доступными объектами недвижимости. В целом в JVC наблюдалось умеренное снижение цен на аренду от 4% до 8% в соответствии с ожиданиями рынка. Тем не менее, согласно анализу рынка недвижимости Bayut в Дубае, самым популярным районом в JVC для аренды апартаментов является Seasons Community.

JVC продолжает предлагать инвесторам наилучшую рентную доходность в Дубае для вилл со средней рентабельностью инвестиций 6,4%. За ним следуют виллы в Springs, которые приносят среднюю рентабельность инвестиций в 6%, согласно тенденциям цен на недвижимость в Дубае в первом полугодии 2020 года.

Другие области, на которые инвесторам стоит обратить внимание для высокой рентабельности инвестиций, включают Arabian Ranches, Jumeirah Park и Dubailand, которые предлагают доходность аренды около 5,5%.

Самые популярные районы с застройкой в Дубае

Рынок недвижимости Дубая становится все более открыт для гараздо широкого круга покупателей, предлагая привлекательные планы выплат за элитную, а также более доступную недвижимость в будущих проектах.

Одним из таких проектов и самым популярным в Дубае является Albizia в Akoya Oxygen. Интегрированное сообщество предлагает на выбор участки, виллы и таунхаусы по доступным ценам. К примеру, цены на покупку вилл начинаются от 760 000 дирхамов.

Пригородные сообщества, такие как Rukan в Dubailand, расположенные за Arabian Ranches, могут похвастаться большим выбором апартаментов, вилл и таунхаусов для семейного образа жизни вдали от городской суеты.

Для тех же, кто заинтересован в покупке апартаментов off-plan в Дубае, в районах JVC, Downtown Dubai, Business Bay и Palm Jumeirah есть проекты с элитной недвижимостью и доступными планами выплат, чтобы облегчить финансовые тяготы.

Касательно вилл off-plan в Дубае популярны такие высококлассные сообщества, как Golf Place в Dubai Hills Estate и Sobha Hartland в Mohammed bin Rashid City (MBR), а также проекты рядом с будущей выставочной площадкой EXPO-2020, такие как EMAAR South в районе Dubai South.

Заключение

• В апреле 2020 года наблюдается тенденция к элитной недвижимости по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
• Часть пакета финансовых стимулов в ОАЭ включают недавнее увеличение LTV с 75% до 80% для ипотечных кредитов для начинающих покупателей.
• Недвижимость на продажу в Дубае в Dubai Marina, Palm Jumeirah, Arabian Ranches и Jumeirah Golf Estates неизменно популярна среди инвесторов.
• Сравнение показателей рынка недвижимости должно основываться на годовом или не менее чем 6-месячном периоде, чтобы учитывать такие факторы как: резкие сезонные колебания на рынке Дубая, такие как Рамадан, лето и конец года, а также во избежание ошибочности сравнения цен на разные проекты.