Обзор рынка недвижимости Дубая — результаты 2022 года и прогнозы на 2023 год

Результаты работы рынка недвижимости Дубая в 2022 году

2022 год стал логическим продолжением наметившихся на рынке недвижимости Дубая в 2021 году прироста цен и покупательской активности. В течение последних 12 месяцев стоимость недвижимости в эмирате выросла на 20–40 %, а в таких популярных районах, как Palm Jumeirah и Trade Center First наблюдается скачок цен на уровне 59 % и 210 % соответственно.

В 2022 году финансовый центр Ближнего Востока побил пятилетний рекорд по общему количеству продаж жилья и поднял арендную плату до беспрецедентного уровня. Во многом такое положение вещей связано с крупнейшим в течение последних 5 лет притоком частного капитала, львиная доля которого пришлась на состоятельных русских инвесторов.

Согласно данным Dubai Land Department (DLD), в 2022 году в эмирате было зарегистрировано 97,252 сделки с недвижимостью, общая стоимость которых составила AED 264,900,000,000 (USD 72,121,000,000), что на 59.5 % превышает результат предыдущего года. 53.6 % из этого количества пришлось на проекты на стадии строительства.

Важно! Предыдущие рекордные показатели продаж были зафиксированы в эмирате в 2009 году — 81,182 сделки.

Причиной такого значительного числа транзакций стал не только растущий интерес иностранных инвесторов к дубайской недвижимости и нестабильность традиционно популярных инвестиционных регионов, но и активное создание и продвижение новых жилых проектов. В течение 2022 года было запущено строительство в общей сложности 53,752 объектов недвижимости (в 2021 году их количество составило всего 26,609) и передано в эксплуатацию еще 35,560 жилых объектов (по сравнению с числом в 30,687 в 2021 году).

Самый большой объем жилого фонда Дубая пришелся на таких застройщиков, как DAMAC Properties (26 % с показателем 9,243 жилые единицы), Emaar Properties (23 % с показателем 8,241 жилая единица), Meraas (6 % с показателем 2,146 жилых единиц) и Azizi Developments (6 % с показателем в 2,276 жилых единиц).

Обзор популярных районов

Самыми востребованными районами для покупки недвижимости в Дубае стали Business Bay, Dubai Marina, Jabal Ali First, MBR City и Jumeirah Village Circle. Средняя стоимость 1 кв. м для апартаментов составила AED 10,760 (USD 2,930), для вилл — AED 9,017 (USD 2,455) и для коммерческих объектов — AED 9,028 (USD 2,458).

Согласно результатам исследования компании Bayut, самым популярным районом для покупки бюджетных апартаментов стал Jumeirah Village Circle, где средняя стоимость 1 кв. м недвижимости составила AED 9,641 (USD 2,625). Что касается показателей рентабельности инвестиций в бюджетном сегменте, особого внимания заслуживают районы International City (9.22 %), Dubai Sports City (8.08 %) и Jumeirah Lake Towers (8.02 %).

Традиционно самой высокой популярностью на рынке элитных апартаментов пользовалась недвижимость в районе Dubai Marina со средней ценой AED 16,151 (USD 4,397) за кв. м. При этом окупаемость местных резиденций держится на уровне 7.04 %. Также высокий показатель ROI в премиальном сегменте продемонстрировали районы Business Bay (6.34 %), Downtown Dubai (6.22 %) и Palm Jumeirah (6.01 %).

В 2022 году большинство покупателей доступных вилл отдавали предпочтение резиденциям в районе DAMAC Hills 2, где средняя цена 1 кв. м недвижимости составляет AED 6,736 (USD 1,834), а рентабельность инвестиций держится на уровне 5.62 %. Среди высокодоходных районов с бюджетными виллами можно выделить Jumeirah Village Circle (6.9 %), Dubailand (6.07 %) и Al Furjan (5.82 %).

Согласно данным DLD, подавляющее большинство покупателей вилл премиум-класса предпочитали район Dubai Hills Estate со средней ценой AED 16,581 (USD 4,514) за кв. м и ROI 6.17 %. Также высокую доходность вилл в премиальном сегменте продемонстрировали районы DAMAC Hills (6.95 %), Arabian Ranches 2 (5.94 %) и Arabian Ranches (5.63 %).

Важно! Рынок недвижимости Дубая выгодно отличается от рынков недвижимости большей части мира, где стоимость жилья сильно снизилась на фоне роста процентных ставок и не слишком оптимистичных экономических перспектив.

Расширение рынка аренды жилья

Помимо притока иностранных инвесторов в эмират, в Дубае наблюдается и активное увеличение числа городского населения. Количество зарегистрированных в системе Ejari договоров аренды в 2022-ом выросло на 11 % по сравнению с предыдущим годом. Такая тенденция свидетельствует об активном расширении местного рынка аренды жилья и открывает заманчивые перспективы для инвесторов, нацеленных на получение пассивного дохода.

Помимо высокого количества сделок, практически во всех районах Дубая повысилась и годовая стоимость аренды. В зависимости от расположения и класса недвижимости, прирост цен для апартаментов составил 12.5–33.3 %, а для таунхаусов и вилл — 15.7–55.6 %. Средняя стоимость аренды апартаментов в эмирате — AED 95,000 (USD 26,000), таунхаусов и вилл — AED 282,000 (USD 77,000). Наибольший прирост цены на аренду апартаментов был отмечен в районах Dubai Marina — 33 % со средней ценой AED 100,000 (USD 27,000), Palm Jumeirah — 29.2 % со средней ценой AED 155,000 (USD 42,000), Downtown Dubai — 27.8 % со средней ценой AED 115,000 (USD 31,000) и MBR City — 27.3 % со средней ценой AED 70,000 (USD 19,000). В случае с виллами и таунхаусами наибольшей популярностью пользовались районы Meydan — 55.6 % со средней ценой AED 280,000 (USD 76,000) и Dubai Hills Estate — 48.4 % со средней ценой AED 230,000 (USD 63,000).

Прогноз на 2023 год

Согласно данным консалтинговой компании Reuters, в 2023 году ожидается небольшое замедление темпа роста цен на жилую недвижимость в Дубае. 2022 год стал переломным для эмирата, когда был достигнут не только оптимальный уровень стоимости, но и стабильно высокий спрос — общее количество проданных резиденций выросло более чем на 60 %. Ожидается, что в 2023 году цены на жилую недвижимость увеличатся примерно на 5 %, в 2022 году этот показатель составил 11 %, а в 2021 году — 21 %.

Еще одним важным фактором станет рост процентных ставок по ипотеке. Повышение стоимости займов на недвижимость в первую очередь окажет влияние на структуру спроса. С начала 2021 года все больше инвесторов стали приобретать местные резиденции за наличные. Например, в 2022 году в Великобритании и США общий объем сделок с недвижимостью, купленной за наличные, составляет 20–40 % от общего объема продаж. В Дубае же этот показатель достиг 70 %.

Важно! В 2023 году спрос на рынке недвижимости Дубая будет продолжать увеличиваться. По мере нарастания геополитической нестабильности и энергетического кризиса эмират будет привлекать все больше иностранных покупателей, которые стремятся защитить свои активы.

Чем мы можем помочь?

Представители компании Metropolitan Premium Properties готовы помочь вам разобраться со всеми особенностями и выгодами работы с рынком недвижимости Дубая. Мы предоставим все необходимые аналитические данные для эффективного инвестирования. Наша команда профессионалов подберет для вас лучшие варианты недвижимости, полностью соответствующей вашим целям и бюджету. С Metropolitan Premium Properties вы можете рассчитывать на полное сопровождение при покупке или аренде жилья, получении ипотеки, документальном оформлении сделок с недвижимостью и пр. Инвесторы, заинтересованные в возможности получения пассивного дохода, могут воспользоваться нашей услугой по доверительному управлению собственностью.