Как купить недвижимость в Дубае пошаговая инструкция
Сделки купли-продажи в Дубае осуществляются и регулируются согласно правилам Государственного закона о сделках с недвижимостью. Данный закон был принят в мае 2002 года и открыл возможность покупки недвижимости на территории ОАЭ для иностранных граждан на равных правах с местным населением.
Виды собственности для иностранных инвесторов
Первое, что нужно учесть - это территориальное ограничение, второе - приобретать собственность можно только у одобренных правительством застройщиков и агентов по недвижимости. Иметь вид на жительство не обязательно.
Категории недвижимости, которые доступны иностранным инвесторам для покупки:
1. Freehold
Владение на правах собственности, где покупатель получает его в полное распоряжение, и имеет право сделать с ним все что пожелает: продать, сдать в аренду, подарить или завещать наследникам. Так же есть недвижимость которая является собственностью, находящейся в собственности, это означает, что владелец владеет как зданием, так и землёй.
В Дубае freehold включает 47 зон, среди которых популярные районы такие как: Dubai Marina, Business Bay, Jumeirah Village Circle, Jumeirah Lake Towers, Mohammed Bin Rashid City, Umm Hurair, Al Barsha, Emirates Hills, Jebel Ali, Al Gouz, Ras Al Khor.
2. Leasehold
Это покупка недвижимости на правах аренды. В ОАЭ максимальный срок аренды объекта составляет 99 лет. При внесении арендных платежей по частям по окончании срока договора арендатор не получает никаких прав на недвижимость, и ее возвращают собственнику. По истечению срока методом перезаключения договора, право владения может перейти родственникам и быть продленным на аналогичный срок.
В список сборов могут входить: коммунальные услуги, замена или ремонт лифта и фасада дома и т.д. Leasehold включает в себя такие популярные места как: жилые башни в Business Bay, Mohammed Bin Rashid City, 1 / JBR, жилая башня в Jumeirah Beach Residence, Madinat Jumeirah, City of Arabia, жилые сообщества в DubaiLand.
Граждане ОАЭ и граждане стран ССЗ, а также компании, полностью принадлежащие им, могут купить недвижимость в любом месте, в пределах Дубая. Лица, которые не являются гражданами ОАЭ и стран ССАГПЗ, могут обладать правами безусловного права владения (freehold) или арендовать на срок до 99 лет (leasehold) только в определенных районах Дубая, которые перечислены в Регламенте 3/2006 или в свободных зонах ОАЭ.

Недвижимость в любой из зон безусловного права собственности в ОАЭ на рынке свободной собственности Дубая включают: виллы, таунхаусы, квартиры, апартаменты отельного типа и офисные помещения. Перед покупкой стоит уточнить у риелтора к какой категории относится присмотренный Вами объект недвижимости.
Рынок недвижимости Дубая включает в себя:
1. Недвижимость от застройщика (off-plan)
Это та, которая находятся в стадии строительства и приобретается для использования в будущем. Зачастую она продается застройщиком и через доверенных риелторов по недвижимости.
2. Первичный рынок недвижимости
Это совокупность сделок по реализации новостроек. Кроме застройщиков и их представителей, продажей первичной недвижимости занимаются территориальные и местные органы исполнительной власти.
3. Вторичное жилье
Это жилая недвижимость (квартиры, дома, комнаты) которая зарегистрирована как собственность частных лиц. Продажа таких объектов проходит от собственника, в ходе оформления сделки право собственности переходит от продавца к покупателю. При покупке от собственника можно попытаться снизить заявленную цену. При покупке новостроек такой возможности нет и можно рассчитывать только на плановые акции от застройщиков.
Все, что нужно для покупки недвижимости в Дубае
Прежде чем начать поиск недвижимости в Дубае, необходимо определиться с целью или причиной покупки. Если Вы ищете недвижимость с целью инвестиции, то следует проконсультироваться с экспертом по недвижимости, на тему районов, которые характеризуются высокой арендной платой, темпами прироста капитала в год, а также окружены многочисленными удобствами и коммерческими центрами. С другой стороны, если Вы ищете недвижимость для собственного проживания в Дубае, то следует искать места, подходящие для семейных потребностей. Это: расположение школ, больниц, торговых и развлекательных центров, транспортная развязка.
Список необходимых документов
Ниже приведены документы, которые необходимо будет представить, в зависимости от того, выступает покупатель как частное лицо или как юридическое. Список может быть изменен, поэтому покупателям рекомендуется проконсультироваться с Департаментом земельных участков Дубая, прежде чем завершать какие-либо сделки.
Список необходимых документов для физического лица:
- паспорт покупателя;
- юридическое удостоверение личности (ID);
- проверка адреса;
- контактная информация.
Необходимые документы для юридических лиц:
- оригинал свидетельства о регистрации компании или торговой лицензии;
- оригинальный Меморандум и Устав компании и их юридический перевод;
- оригинал справки о деятельности (не более 3-х месяцев);
- копия паспортов акционеров;
- оригинальное решение, подтверждающее покупку;
- оригиральный РОА;
- оригинал паспорта доверенности.

Последнее нововведение
В соответствии с новым правилом, которое было введено в 2018 году и вступило в силу в феврале 2019 года, инвесторы, которые делают минимальные инвестиции в размере 1 млн дирхамов получают инвесторскую визу на жительство сроком на 2 года. При этом недвижимость будет заблокирована в системе Земельного Департамента – Вы не сможете ее продать до тех пор, пока не аннулируете визу.
При покупке недвижимости на 5 млн дирхамов - получение 5-летней визы, более 10 млн дирхамов - на 10 лет. Единственное предостережение заключается в том, что по крайней мере 60% инвестиций от 5 и 10 млн дирхамов должны быть в активах, не связанных с недвижимостью. Это могут быть инвестиции в стартап или управляющую компанию, или в покупку акций.
Консультация с экспертом
Наши эксперты помогут выбрать Вам лучшее. Получите персональную консультацию от экспертов с 15–летним опытом
Правовые факторы, которые необходимо учитывать перед покупкой недвижимости
Прежде чем принимать какие-либо решения о покупке недвижимости, рекомендуется нанять юрисконсульта, знакомого с местным законодательством о недвижимости, для наблюдения за сделкой.
Если Вы представлены как доверенное лицо от покупателя, документ о доверенности должен быть нотариально заверен в стране, в которой он подписан, после чего он будет легализован посольством ОАЭ. После чего, он должен быть заверен в Министерстве иностранных дел и переведен на арабский язык. Для покупателей, проживающих в ОАЭ, подписание должно быть засвидетельствовано нотариусом в согласно с правилами Земельного департамента Дубая. Срок действия документа - не более 2 лет.
Вся документация, представленная в DLD, должна быть переведена на арабский и английский язык сертифицированным юридическим переводчиком. Документы без перевода не будут считаться действительными для сделок с недвижимостью.
Процесс покупки недвижимости
Процесс покупки недвижимости включает в себя 4 основных юридических шага, которые необходимо соблюдать в Дубае:
1. Заключение договора
После того, как Вы нашли недвижимость, в которую хотите инвестировать, Вам понадобятся услуги опытного риэлтора без которого Вы не сможете заключить сделку купли-продажи. Ваш агент будет работать и представлять Ваши интересы, следя за тем, чтобы все было в порядке с контрактами, обновлениями проектов и процессом передачи. В том случае, если Вы еще не определились с местом и объектом покупки, риэлтор поможет Вам изучить все детали на предварительном этапе поиска. Как консультант по недвижимости, он выделит сообщества и объекты строительства, которые соответствуют оговоренному бюджету и Вашим требованиям. Затем организует встречи, чтобы посмотреть подходящие варианты и поможет оговорить все условия продажи с владельцем.
Требования к договору:
- Договор с покупателем и продавцом в обязательном порядке должен быть составлен в письменной форме. (Заверять нотариусом необязательно).
- Он может быть составлен как на арабском, так и на английском языках.
- Обязательными пунктами выступают: адрес объекта приобретения, цена продажи, дополнительные платежи, связанные со сделкой, срок и порядок осуществления расчетов, ответственность сторон.
2. Подписание соглашения о продаже
После того, как все детали будут окончательно оформлены, нужно подписать юридическое соглашение о продаже, также известное как Меморандум о взаимопонимании (МоВ). В Дубае этот документ называется «Контракт F» и доступен на веб-сайте Департамента земельных участков Дубая на странице «Контракты». После подписания этого контракта, покупатель выплачивает залог от стоимости недвижимости продавцу. Сумма будет указана в форме соглашения, но обычно она составляет от 5% до 15% от стоимости покупки. Залог удерживается агентом до окончательного расчета. В случае если сделка сорвется по вине продавца, аванс возвращается покупателю, а если отказ идет со стороны покупателя, то эта сумма выплачивается продавцу в качестве компенсации. Убедитесь, что в Вашем соглашении четко указана дата завершения желаемого проекта строительства в Дубае. Соглашение также должно содержать компенсацию, подлежащую выплате в случае задержки даты завершения строительства.
3. Заявка на получение сертификата об отсутствии возражений (NOC)
Чтобы разрешить передачу права собственности, Вы должны подать заявление и оплатить сертификат об отсутствии возражений у разработчика к продавцу, по сути, справка, что у последнего нет долгов. Обычно эта сумма варьируется от 500 до 5000 дирхамов в зависимости от разработчика, а обработка данных может занять до 5 рабочих дней. Как только все непогашенные платежи за обслуживание будут завершены, разработчик сможет предоставить NOC, что позволит передать право собственности.
4. Передача права собственности с Земельным отделом Дубая
После получения NOC, нужно встретиться с продавцом в Земельном департаменте Дубая (DLD), чтобы получить новый титул на право собственности (Title Deed). Перед предоставлением документа о праве собственности, DLD требует от покупателя произвести оплату стоимости недвижимости в виде чека и административного сбора. Этот чек должен быть оплачен продавцу в день передачи имущества.
Для регистрации сделки нужно иметь при себе: оригинал паспорта продавца и покупателя; Title Deed от продавца; NOC и копия Контракта F.
Заключение договора
После того, как Вы нашли недвижимость, в которую хотите инвестировать, Вам понадобятся услуги опытного риэлтора без которого Вы не сможете заключить сделку купли-продажи. Ваш агент будет работать и представлять Ваши интересы, следя за тем, чтобы все было в порядке с контрактами, обновлениями проектов и процессом передачи. В том случае, если Вы еще не определились с местом и объектом покупки, риэлтор поможет Вам изучить все детали на предварительном этапе поиска. Как консультант по недвижимости, он выделит сообщества и объекты строительства, которые соответствуют оговоренному бюджету и Вашим требованиям. Затем организует встречи, чтобы посмотреть подходящие варианты и поможет оговорить все условия продажи с владельцем.
Требования к договору:
- Договор с покупателем и продавцом в обязательном порядке должен быть составлен в письменной форме. (Заверять нотариусом необязательно).
- Он может быть составлен как на арабском, так и на английском языках.
- Обязательными пунктами выступают: адрес объекта приобретения, цена продажи, дополнительные платежи, связанные со сделкой, срок и порядок осуществления расчетов, ответственность сторон.
Подписание соглашения о продаже
После того, как все детали будут окончательно оформлены, нужно подписать юридическое соглашение о продаже, также известное как Меморандум о взаимопонимании (МоВ). В Дубае этот документ называется «Контракт F» и доступен на веб-сайте Департамента земельных участков Дубая на странице «Контракты». После подписания этого контракта, покупатель выплачивает залог от стоимости недвижимости продавцу. Сумма будет указана в форме соглашения, но обычно она составляет от 5% до 15% от стоимости покупки. Залог удерживается агентом до окончательного расчета. В случае если сделка сорвется по вине продавца, аванс возвращается покупателю, а если отказ идет со стороны покупателя, то эта сумма выплачивается продавцу в качестве компенсации. Убедитесь, что в Вашем соглашении четко указана дата завершения желаемого проекта строительства в Дубае. Соглашение также должно содержать компенсацию, подлежащую выплате в случае задержки даты завершения строительства.
Заявка на получение сертификата об отсутствии возражений (NOC)
Чтобы разрешить передачу права собственности, Вы должны подать заявление и оплатить сертификат об отсутствии возражений у разработчика к продавцу, по сути, справка, что у последнего нет долгов. Обычно эта сумма варьируется от 500 до 5000 дирхамов в зависимости от разработчика, а обработка данных может занять до 5 рабочих дней. Как только все непогашенные платежи за обслуживание будут завершены, разработчик сможет предоставить NOC, что позволит передать право собственности.
Передача права собственности с Земельным отделом Дубая
После получения NOC, нужно встретиться с продавцом в Земельном департаменте Дубая (DLD), чтобы получить новый титул на право собственности (Title Deed). Перед предоставлением документа о праве собственности, DLD требует от покупателя произвести оплату стоимости недвижимости в виде чека и административного сбора. Этот чек должен быть оплачен продавцу в день передачи имущества.
Для регистрации сделки нужно иметь при себе: оригинал паспорта продавца и покупателя; Title Deed от продавца; NOC и копия Контракта F.
Средняя сделка по приобретению объектов недвижимости в Дубае длится около 1 месяца с даты подписания Соглашения о продаже.
Если Вы планируете купить недвижимость, которую еще не сдали в эксплуатацию, процедура оформления будет аналогична этой, только в таком случае сделку записывают во временный реестр и инвестору выдается первичный договор – Initial Contract of Sale, который по окончанию строительства нужно будет переоформить.
Налоги, которые нужно оплатить в обязательном порядке
Уплата налогов при покупке недвижимости от застройщика включает в себя:
- от 2% до 5% - это оплата комиссионного налога от покупной стоимости агенту.
- 4% - единовременный регистрационный сбор (DLD). Обычно он автоматически включен в стоимость имущества. Оплачивается при покупке недвижимости в ОАЭ по 2% с каждой из сторон.
- Транспортные сборы (при необходимости) - от 6 000 до 10 000 дирхамов.
- В случае, если у Вас есть ипотека на имущество, Вы должны оплатить регистрационный сбор за ипотеку в DLD. В данном случае Земельный департамент Дубая взимает 0,25% от стоимости за оформление ипотеки.
Плата за покупку на первичном рынке проводится во всех офисах регистрации DLD. В Дубае более 20 доверенных офисов. Сумма оплаты составляет 4000 AED за транзакции свыше 500 000 AED и 2000 AED за транзакции ниже этой суммы. Сборы оплачиваются наличными по договоренности сторон.
Для покупок объектов недвижимости на вторичном рынке общие комиссионные составляют 2% комиссионного вознаграждения (для агента или брокера), комиссию NOC (около 5 000 AED) и комиссию за назначение перевода (4 000 AED).
В Дубае отсутствует налог на недвижимость, однако, как владелец, Вы должны оплачивать ежегодные сборы за обслуживание. Плата за обслуживание будет иметь прямое влияние на рентабельность инвестиций, которую может создать Ваша собственность и может отличатся в разных районах и сообществах.

Если Вы не в состоянии завершить оплату
Если Вы не можете завершить оплату собственности off-plan, то разработчик имеет следующие права:
- Если 80% строительства завершено, застройщик может оставить все деньги, полученные от покупателя, и продать объект на открытом аукционе, чтобы вернуть платежи, или застройщик может вычесть более 40% стоимости покупки и расторгнуть договор.
- Если 60% строительства завершено, застройщик может вычесть 40% от покупной цены и расторгнуть договор.
- Если строительство началось, но не достигло 60%, застройщик может вычесть 25% от покупной цены и расторгнуть договор.
- Если за пределами контроля застройщика возникают обстоятельства, препятствующие завершению строительства, застройщик имеет право удержать 30% от покупной цены и расторгнуть договор.
Варианты финансирования
Финансовые услуги для покупателей недвижимости ограничены только банками и компаниями, уполномоченными Центральным банком Объединенных Арабских Эмиратов. В соответствии с рекомендациями Центрального банка ОАЭ, в основном существует 4 категории жилищного финансирования.
1. Домашний кредит для граждан ОАЭ
Если вы являетесь гражданином ОАЭ, Вы можете получить до 85% LTV за первую покупку недвижимости. В результате чего первоначальный взнос составит всего 15%.
2. Внутренний кредит резиденту ОАЭ
Если Вы являетесь резидентом (иностранцем) в ОАЭ, то можете получить до 75% LTV за первую покупку недвижимости. В этом случае придется внести 25% предоплаты.
3. Внутренний кредит для нерезидентов ОАЭ
Если Вы являетесь не резидентом ОАЭ, то можете получить ипотеку в Дубае. В этом случае банки могут предложить максимум 50% LTV. В таком случае, Вам нужно будет внести 50% первоначального взноса. Если Вы уже владеете недвижимостью в Дубае, то можете использовать ее доход от аренды, чтобы заплатить за вторую ипотеку. Это новая инициатива, поскольку банки в ОАЭ никогда не учитывали доход от аренды, давая клиентам разрешение на ипотеку. В данном случае банки в ОАЭ обычно взимают за ипотечный кредит от 3% до 5%.
4. Система оплаты от застройщика
Во многих случаях Вы можете купить недвижимость off-plan в Дубае и платить легкими ежемесячными / ежеквартальными платежами, вступать во владение и по-прежнему продолжать оплачивать оставшийся баланс через 2-5 лет после окончания строительства.
Если покупатель покупает с ипотекой, то потребуется участие банка. Требуется банковская оценка имущества, и покупателю необходимо получить окончательное письмо-предложение от кредитора, которое обеспечивает возможность ипотеки. Если продавец имеет закладную на имущество, покупатель обязан полностью погасить закладную продавца до подачи заявления на получение NOC. После того, как обе стороны подписали Меморандум о взаимопонимании, продавец запрашивает выписку по ипотечному кредиту в своем банке и это может занять до 2 недель. Процесс может варьироваться от банка к банку и составлять 6-10 недель.
Чтобы получить ипотеку, кредитор должен проверить право инвестора на получение кредита, чтобы проверить его финансовую способность погасить долг. Это определяется рядом факторов, таких как: минимальная зарплата, минимальный стаж работы и компания, в которой работает покупатель.
Дополнительные расходы
Дополнительные расходы на покупку недвижимости в Дубае варьируются от 6,5% до 9% от общей стоимости покупки. После того, как Вы приобрели недвижимость в Дубае, как новый владелец / арендодатель, Вам понадобится:
- Посетить ближайший офис DEWA и зарегистрировать соглашение на Ваше имя. Dubai Electricity and Water Authority является государственным органом, который обеспечивает электричество и водоснабжение. В данном случае необходимо внести залог в размере 2 100 дирхамов. Для этой регистрации Вам потребуется иметь при себе документ о праве собственности и копию паспорта.
- Регистрация в компании Chiller: некоторые здания в Дубае, в основном новые, имеют отдельную компанию, предоставляющую услуги кондиционирования воздуха.
- Техническое обслуживание здания. Как владелец, Вы становитесь членом Ассоциации владельцев (OA) и должны оплатить аванс за весь год. Деньги, собранные всеми владельцами, используются для обслуживания общих частей здания. Также, Вы можете нанять управляющую компанию, которая позаботится о лизинге, внесении арендных чеков на свой счет, общении с арендатором от Вашего имени, проведении любых работ по техническому обслуживанию, необходимых внутри объекта.
Заключение
Покупая недвижимое имущество в Дубае, иностранные инвесторы получают возможность пользоваться целым рядом преимуществ, в том числе:
- Приобретение жилой недвижимости в зоне freehold предоставляет такие же права, которыми обладает местное население.
- Местное правительство осуществляет контроль над заключенными сделками с недвижимым имуществом, а права покупателей защищаются на уровне законодательства.
- Освобождение от уплаты налогов на недвижимость.
- Получения вида на жительство от 2-х до 10-ти лет, при покупке недвижимости от 1 млн дирхамов и более.
- Право на строительство здесь предоставляется исключительно лицензированным фирмам, таким как Emaar Properties, DAMAC Properties, Meraas Holding. Это авторитетные и проверенные компании, которые не просто строят здания, а создают полную инфраструктуру для района.
- Из плюсов также стоит выделить постоянный рост населения. Только с 2008 по 2018 год население увеличилось на 86%. Такие показатели предоставляет больше возможностей для инвесторов, которые хотят получить более высокую прибыль от сдачи недвижимости в аренду.
- Рентабельность от сдачи в аренду в среднем составляет от 5.82% до 10%.