Какие есть способы получать пассивный доход от недвижимости в Дубае

Одними из самых главных факторов, которые определяют развитие повышенного спроса среди инвесторов в недвижимость, являются: налоговая система ОАЭ, качество и скорость строительства зданий, а также экономический рост страны. В совокупности смягчение законов об иностранных инвестициях, снижение цен на недвижимость и введение 10-летних виз для проживания создали благоприятную инвестиционную среду как в Дубае, так и в ОАЭ. В свою очередь лояльность и поддержка государства, защита инвестиций, стабильная политическая система и отсутствие коррупции снижают риски и обеспечивают высокую отдачу от вложений.

Инвестирование в недвижимость Дубая признается мировой общественностью, как один из наиболее перспективных способов вложения средств. В первую очередь это обусловлено тем, что эмират надежно защищен не только от политических волнений, но и от экономической нестабильности. Диверсифицированная экономика Дубая способствует развитию города с опорой на сектора строительства, туризма и торговли, которые привлекают значительные объемы прямых иностранных инвестиций.

Законодательная база в области недвижимости эмиратов отличается прозрачностью и простотой, Земельный департамент Дубая максимально упростил процесс регистрации сделок купли-продажи, а недвижимое имущество и прибыль от сдачи его в аренду не облагаются налогами.

Примерная сумма входа на рынок недвижимости Дубая, на которую стоит ориентироваться составляет 100 000 долларов или 367 300 дирхамов. Конечно, можно найти объекты, чья стоимость будет дешевле, но их инвестиционный потенциал будет намного ниже, их не всегда можно быстро сдать в аренду и можно столкнуться с значительными трудностями при перепродаже. Также стоит учитывать, что с 2002 года, по указу правителя Дубая шейха Мохаммеда, районы города разделены на 2 типа:

• есть локации, где экспаты и иностранные инвесторы могут только арендовать недвижимость на 99 лет (Leasehold), а оформить жильё в собственность имеют право только местные и граждане стран Персидского залива;
• другие места предоставляют возможность покупки недвижимости в полноправное владение (Freehold) и вы можете как перепродать её, так и передать по наследству детям или внукам. Список free-зон был установлен Указом Правителя Дубая №3 от 2006 года, которые включают почти всю территорию «New Dubai», а также районы Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, Downtown Dubai и пр.

Что касается, непосредственно формальной стороны инвестирования в недвижимость ОАЭ, то она довольно простая. Но тем не менее, хорошей идеей будет нанять авторитетного агента по недвижимости, который поможет вам сориентироваться в составлении условий соглашения для покупателя и продавца, владельца / арендатора, подписании Меморандума о взаимопонимании, оплате всех госпошлин и передаче документов о праве собственности.

Стоит отметить, что правительство ОАЭ активно приветствует и способствует привлечению иностранных инвестиций в эмират. Также ежегодно запускаются многочисленные стимулы, некоторые из них включают:

• возможность удаленной покупки недвижимости;
• внедрение инвестиционных виз за покупку недвижимости от 1 млн дирхамов, и “золотых” виз за инвестиции от 5-10 млн дирхамов;
• а в январе 2021 года правительством ОАЭ были одобрены поправки к закону о гражданстве и паспортах.

При покупке недвижимости off-plan напрямую от застройщика инвестор выигрывает за счет удобных планов платежей. Основная цель таких схем заключается в снижении финансовой нагрузки на покупателя. У инвестора отпадает необходимость вносить всю сумму одним платежом, как при покупке вторичной недвижимости, и сама недвижимость стоит гораздо дешевле.

Планы выплат после передачи позволяют покупателю совершить оплату непосредственно после передачи собственности в Дубае. Но не смотря на это, инвестору все равно необходимо внести определенный процент от общей стоимости, прежде чем он сможет владеть указанной недвижимостью. Данный формат выплат был введен в конце 2013 года и в основном распространялся на более крупные проекты. Но с ростом популярности этой схемы выплат, частные разработчики тоже подхватили эту тенденцию.

Если рассматривать схему выплат 10 / 90, то её можно отнести к более агрессивной форме выплат после передачи. В данном случае первоначально покупатель обязан внести 10% от общей стоимости недвижимости, остальные же 90% - выплачиваются в рассрочку. Такой формат считается довольно новым, но тем не менее пользуется спросом как у конечных покупателей, так и у инвесторов. Но наиболее популярной считается рассрочка платежей до момента передачи собственности. Такие платежи делятся на проценты и выплачиваются на разных этапах строительства. К примеру, если схема выплаты 60 / 40, то 60% разбивается на определенные периоды строительства, к примеру по 5% раз в 6 месяцев, а остальные 40% - при передачи собственности. Такие соотношения выплат не являются фиксированными и могут варьироваться от застройщика к застройщику. Они бывают и в таких соотношениях как: 20 / 80, 25 / 75, 40 / 60, 50 / 50, 70 / 30 и т. д.


За пример возьмем покупку недвижимости за 2 000 000 AED (544 500 USD) без плана оплаты после окончания строительства.

Плюсы от покупки: можно сразу же начать сдавать в аренду примерно от 120 000 AED в год (32 700 USD) и получать прибыль около от 6% годовых.
Минусы: необходимо внести всю сумму сразу + дополнительные траты на оформление сделки и оплаты госпошлин.

При покупке такой же недвижимости с планом выплат 50 / 50:

• 10% - авансовый платеж (200 000 AED или 54 500 USD);
• на этапе строительства вы оплачиваете в рассрочку 30% от общей стоимости недвижимости (600 000 AED или 163 400 USD), к примеру по 5% каждые 3 месяца;
• на этапе передачи ещё 10%;
• оставшиеся 50% можно оплатить двумя способами: либо оформить на эту сумму ипотеку, либо оплатить в рассрочку на протяжении 2-5 лет (если данное предложение актуально от застройщика);
• после передачи недвижимости её можно сдать в аренду и с помощью полученного дохода покрывать остальную часть выплат.

Между тем, девелоперы часто предлагают вариант покупки недвижимости без платы за обслуживание в течение нескольких лет, что позволяет сэкономить от 10 до 25 000 дирхамов (от 2 700 до 6 800 долларов) в зависимости от площади объекта и освобождение от уплаты сборов DLD на 50% или 100%. Также стоит отметить, что время от времени девелоперы Дубая устраивают распродажи объектов и предлагают скидки на покупку недвижимости. Так в 2021 году, к празднику Рамадан компания Azizi Developments первой предложила 20% скидки на свои объекты.

Конечные покупатели могут также рассмотреть такой вариант инвестирования как Rent-to-own или аренда с правом выкупа. Такой способ довольно распространен во многих странах и доступен только для готовой к заселению недвижимости. Согласно этому плану, между владельцем недвижимости /застройщиком и арендатором подписывается договор аренды на определенный период времени и если все прописанные условия будут соблюдены, то арендатор становится покупателем указанной недвижимости в Дубае. В данном случае авансовые платежи намного ниже, арендная плата чуть выше относительно рыночной цены, но оправдывает себя, так как эти деньгу уходят в качестве оплаты за покупку жилья.

К слову об ипотеке. В ОАЭ далеко не все иностранные граждане могут оформить ипотеку и не во всех банках. Как и во всем мире, банки проводят свою экспертизу объекта и чем хуже здание классифицируется банком, тем выше будет процентная ставка по кредиту. Самая низкая ставка, доступная иностранцам – 2,5% и может достигать 5,75% годовых в AED. Поскольку местная валюта привязана к доллару, то фактически в долларах она составит столько же.

Граждане ОАЭ могут получить до 85% LTV за первую покупку недвижимости, а резиденты - до 75% LTV. Если же вы не являетесь резидентом страны, но хотите инвестировать в нее, то банки могут предложить вам не более 50% LTV. Если вы уже владеете недвижимостью в Дубае, то благодаря новой инициативе можете использовать имеющийся доход от аренды, в качестве выплаты по ипотеке. Важно помнить о том, что условия получения ипотеки варьируются от банка к банку, а ставки по ипотеке регулярно обновляются на основе ставок EIBOR.

Покупка недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду является самым популярным способом получения пассивного дохода, а также возможности повышения оценки стоимости с течением времени. Поэтому правительство ОАЭ активно развивает это направление через регулирование законов. В случае с объектами на рынке Дубая это, действительно, выгодно. Около 80% жителей Дубая – это экспаты, приехавшие в эмират работать. Таким образом, вы можете инвестировать в более крупную коммерческую или жилую недвижимость, или же купить сразу несколько объектов.

Это наиболее распространенный тип аренды недвижимости в Дубае и как правило, договор для жилых объектов заключается сроком на 1 год, после чего может быть либо продлен, либо расторгнут. Долгосрочная аренда может приносить инвестору от 4% до 10% в год, где месячная арендная плата за апартаменты среднего размера составляет около 25,6 USD за 1 м². С точки зрения собственника, эти уровни аренды означают, что апартаменты в 90 м² могут приносить доход от аренды около 2 300 USD в месяц, а 120 м² - около 3 100 USD.

Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость, то в основном рынок состоит из офисных помещений, торговых центров и складов. Так как инвесторы активно развивают свои компании на территории ОАЭ и привлекают большее количество сотрудников, офисные помещения и рабочие места для иммигрантов пользуются высоким спросом, в связи с чем востребованность на такой актив никогда не иссякнет. Для коммерческих объектов арендный срок составляет от 1 до 5 лет, но некоторые отрасли, такие как школы или больницы, нередко требуют увеличения длительности срока аренды из-за характера их бизнеса.

К примеру офисы класса “А” никогда не падают в стоимости, а многие компании бронируют аренду офиса или склада, еще на стадии строительства. Доход от аренды может составлять от 5% до 9% в год. Самыми популярными местами для инвестирования в коммерческую недвижимость выступают: TECOM, Dubai Internet City, Media City, Knowledge Village, DIFC, Dubai Design District.

Что касается цен на аренду недвижимости, то единственное существующее ограничение, установленное на законодательном уровне - на увеличение стоимости арендной платы в случае продления договора. Согласно законодательству, арендодатель не может повышать стоимость за аренду недвижимости, если с момента заключения первого договора не прошло 2 года. Правительство Дубая отслеживает чтоб собственники не злоупотребляли высокими и низкими ценами на жилье, поэтому опираться нужно на индекс RERA, отражающий средние ставки за аренду жилья различных типов и в разных районах. К примеру, если размер арендной платы на 11-20% ниже рыночной цены, то по истечению договора вы сможете повысить стоимость на 5%.

Стоит отметить, что все договоренности с арендатором фиксируются в стандартном договоре, который можно скачать с правительственного сайта. Контракт защищает обе стороны и в случае невыполнения тех или иных обязательств, вы сможете отстоять свои права в суде.

Краткосрочная аренда позволяет инвестору получать максимально высокий доход - до 11-15% годовых и распространяется только на жилую недвижимость. Основной её плюс - это возможность самостоятельного регулирования сроков аренды жилья со стороны владельца, а также цен в зависимости от времени года и спроса. Из минусов - этот вариант является более хлопотным для управляющих компаний.

Для краткосрочной аренды владельцу необходимо оформить разрешение от Дубайского агентства по туризму и коммерческому маркетингу (DTCM). Получить его можно зарегистрировавшись в качестве частного оператора на веб-сайте DTCM, либо воспользоваться услугами лицензированных операторов, которые позаботятся об этом за вас. Лицензия действует 1 год и стоит примерно 600 долларов. Важно отметить, что за свои услуги, управляющие компании в основном снимают плату около 20% от стоимости аренды.

Кроме того, не стоит забывать о гостиничном секторе Дубая, который с каждым годом растет с невероятными темпами благодаря быстро развивающейся индустрии туризма и статусу города как важнейшего делового центра Ближнего Востока. На рынке недвижимости Дубая все больше популярности набирают апарт-отели в качестве альтернативы обычным гостиницам. Зачастую они подразумевают наличие всех удобств и услуг, более просторны и зачастую на 30% дешевле, чем номера в отеле. Годовой доход от аренды составляет 8-10%, а стоимость покупки недвижимости варьируется от 200 000 USD и выше.

Из плюсов покупки можно отметить:

• владелец собственности может перепродать её в любой момент;
• собственник имеет право раз в год на бесплатный отдых в апартаментах, как правило в течении 14 дней;
• управляющая компания берет на себя все заботы касательно обслуживания, поиска арендаторов и поддержания порядка;
• возможность стать акционером прибыльного гостиничного бизнеса.

Перепродажа недвижимости или Flipping House, определяется как процесс покупки актива по более низкой стоимости и быстрой перепродажи по более высокой. Обычно это происходит либо после незначительного ремонта или изменений в планировке, либо собственник несколько месяцев удерживает объект / сдает в аренду, после чего перепродает по более высокой цене.

Как это работает с недвижимостью off-plan: покупатель вносить авансовый платеж за покупку недвижимости off-plan и берет на себя обязательства выплатить остаток суммы на протяжении определенного периода. Затем, спустя время, продает недвижимость, чем самым возвращает сумму залога с прибылью и передает обязательства по выплате остатка новому владельцу. Новый покупатель должен получить право на собственность от застройщика после окончания строительства и выплатить остаток по всем платежам. В данном случае объект может продаваться по несколько раз, что негативно влияет на рынок покупки и аренды недвижимости и приводит к неконтролируемому росту цен на активы. Именно поэтому правительство ОАЭ приняло ряд мер для предотвращения перегрева рынка спекулятивными сделками.

Данные меры включают в себя:

• В 2013 году DLD подняли налог за регистрацию недвижимости off-plan с 2% до 4%.
• Были приняты новые законы об ипотеке для защиты покупателей, согласно которым, только зарегистрированные финансовые учреждения могут предоставлять ипотечные кредиты и каждая ипотека должна быть зарегистрирована в DLD.
• Все off-plan платежи должны переводиться на счета условного депонирования.
• DLD был создан обязательный временный реестр собственности.
• На застройщиков было наложено ряд ограничений с обязательной регистрацией проекта, в которую входят: банковские гарантии на 20% от стоимости застройки, обязательное разрешение на застройку, указание планов платежей и сроков передачи, сметы затрат на строительство, регистрация участка и подтверждение, что недвижимость находится во владении застройщика.

Кроме того, из-за таких спекуляций, из-за нехватки средств, пострадали многие разработчики, так как не смогли вовремя выполнить свои обязательства перед другими инвесторами. Поэтому, крупнейшие девелоперы ОАЭ, такие как Aldar Properties, Emaar Properties и пр., ввели запрет на перепродажу недвижимости off-plan до момента выплат на 40-50% от стоимости объекта. Также застройщик Emaar Properties имеет собственную электронную базу в которой размещены все покупатели. Если кто-то из инвесторов будет замечен в нарушении правил о перепродаже недвижимости, они автоматически попадают в черный список и более не смогут покупать недвижимость у компании.

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) определяются как запас капитала, принадлежащий многочисленным инвесторам в качестве коллективной покупки, где каждый инвестор сохраняет за собой долевое право собственности. Кроме того, инвестиционный фонд предоставляет более широкий выбор возможностей, более высокий управленческий опыт и более низкие инвестиционные сборы, чем инвесторы могли бы получить самостоятельно.
Эти фонды могут быть созданными в ОАЭ согласно местным федеральным законам или в оффшорах в соответствии с общим правом, принятым любой из свободных зон ОАЭ (DIFC, ADGM и пр). По сути это компании, которые получают прибыль за счет продажи акций и выпуска облигаций, а вырученные средства используются для покупки и сдачи в аренду таких объектов недвижимости, как торговые центры, отели и курорты, складские помещения, офисные и жилые здания.

В настоящее время в ОАЭ зарегистрировано два таких фонда:

• Emirates REIT. Он был основан в 2010 году и стал первым и крупнейшим в ОАЭ инвестиционным фондом недвижимости, соответствующем по нормам шариата. Инвестиционный портфель компании в основном состоит из коммерческих и образовательных активов на сумму более 855 млн долларов.
• ENBD REIT - это закрытая инвестиционная компания, которая также соответствует законам шариата и находится под управлением Emirates NBD Asset Management Limited. Холдинги ENBD REIT диверсифицированы по секторам, включая офисные, жилые и альтернативные классы активов. Как правило, дивиденды составляют от 5% до 8%.

Onshore фонды на территории ОАЭ регулируются Управлением по ценным бумагам и сырьевым товарам ОАЭ (SCA) в соответствии с Административным решением № (6 / RT) от 2019 года о контроле над инвестиционными фондами недвижимости. Так как SCA пока не выпустила четких нормативных актов, относительно фондов собственности, она сконцентрировалась на REIT, где основными регулирующими правилами выступают:

• REIT создается в качестве инвестиционной компании или как траст и может быть как частным так и государственным;
• частный REIT создается для инвестирования не менее 75% своих активов в объекты недвижимости для строительства и развития с целью подготовки к продаже, управлению или сдаче в аренду;
• данные фонды первоочередно направлены на инвестиции в доходную недвижимость;
• инвестиционный фонд может владеть собственностью под застройку, при условии, что её стоимость не превышает 30% от стоимости чистых активов имущества фонда и с правом на владение объектом по окончанию строительства.
• обязуется ежегодно распределять 80% чистой прибыли между держателями паев;
• а также не менее 25% частных активов фонда в виде инвестиций в права usufruct, для которых оставшийся период составляет менее 30 лет.

Данные фонды берут на себя все обязательства, связанные с недвижимостью и занимаются всей логистикой владения и аренды. Инвестор может покупать или продавать акции на рынке с помощью брокерских счетов, что делает REIT наиболее ликвидной инвестицией в недвижимость и на фоне классической схемы аренды недвижимости, REIT предлагает более дешевое ценообразование. К примеру, средний валовый доход от аренды недвижимости по Дубаю составляет 7,3%, при этом если брать в расчет расходы на обслуживание недвижимости, то этот показатель снижается примерно на 1,5% - 2,5% и в итоге, чистая прибыль может составлять от 5% до 6%. Сравнивая эти цифры с чистой дивидендной доходностью от 5% до 14%, которую предлагают REIT в Дубае, мы можем увидеть измеряемую разницу с прямыми инвестициями:

• более низкие или нулевые затраты на покупку;
• более доступная стоимость недвижимости;
• лучшая ликвидность с более высокой чистой прибылью.
• Также инвестиционные фонды включают:
• финансовую свободную зону DIFC, которая была первой из юрисдикции, кто внедрил режим фондов в 2006 году и являет собой устоявшуюся и проверенную нормативно-правовую среду;
• Коллективные инвестиционные фонды;
• Частные, государственные и исламские фонды собственности.

В большинстве случаев продавцы недвижимости готовы рассматривать разные сценарии продажи собственности, помимо как за наличные средства. Для инвесторов это хорошая возможность рассмотрения разных структур транзакций для получение более высокой прибыли, относительно классических моделей на основе наличных или заемных средств. В данном случае гарант может предложить продавцу паи в фонде, в обмен на дополнение недвижимости в фонд или потенциально структурировать возмещение средств.

Все вопросы касательно каждой покупки недвижимого актива и выступающими частью программы приобретения, разрабатываются юридическими и инвестиционными консультантами, после чего одобряются непосредственно инвестором / спонсором. Сюда входят: дата и структура приобретения актива, сроки завершения и механизм закрытия сделки.

Инвесторам, которые предпочитают более практичный подход, следует обратить внимание на краудфандинговые платформы для инвестиций в недвижимость.

Crowdfunding или крауд-инвестирование используются для получения средств от большой группы людей, где затраты на инвестиции в недвижимость делятся на группу единомышленников и могут составлять до 10 000 AED (около 2 700 USD). В большинстве случаев все средства поступают через интернет и многие из этих онлайн-платформ позволяют инвестировать в конкретные девелоперские проекты, а не только в крупные объекты недвижимости. Ключевыми особенностями выступают: низкая стоимость для принятия участия в покупке, разделение рисков, диверсификация и распределение потенциальных инвестиций. Поскольку эксперты исследовали рынок недвижимости и установили самые лучшие районы Дубая с высоким ROI, инвесторы могут вложить деньги сразу в несколько объектов в разных районах и на разных этапах строительства.

В отношении собственного капитала рентабельность инвестиций неизвестна, однако она может быть более быстрой за счет регулярных дивидендов от арендного дохода и от прироста капитала, когда недвижимость продается в конце срока, который в большинстве случаев составляет 5 лет. Если рассматривать краудфандинг заемных средств, то инвесторы могут рассчитывать на окупаемость своих инвестиций (ROI) в течение от 6 месяцев до 2 лет. Но хотя этот вариант менее затратный, более гибкий и быстрый с точки зрения самоокупаемости, стоит помнить, что некоторые платформы могут взимать плату за услуги, что может снизить ваш доход.

В данном случае инвестирования, краудфандинг на недвижимость выступает лучшей альтернативой, чем оформление ссуды, которая часто зависит от вашего дохода и авансового платежа. В случае ссуды на заемщика ложится большая ответственность за подтверждение финансового дохода и безопасности, не говоря уже о выплате процентов по погашению займа. Вы можете вложить небольшую сумму в один небольшой проект или распределить сотни или тысячи дирхамов по нескольким проектам и просто немного подождать, прежде чем получить прибыль.

В последние годы увеличилось количество краудфандинговых платформ, базирующихся или ориентированных на ОАЭ и Персидский залив. В Дубае в 2013 году стартовал запуск компании Eureka с акцентом на акционерный капитал, а в 2014 году Humming Crowd Realty представила первую платформу недвижимости, ориентированную на ОАЭ, в свою очередь Beehive нацелена на краудфандинг на основе займов. На сегодняшний день существует множество других платформ, базирующихся в ОАЭ, включая Durise, Yomken и Zoomaal, и это лишь некоторые из них. Также, согласно оценке аналитиков, в 2020 году глобальный краудфандинг на основе займов достиг более 300 млрд долларов, а глобальный краудфандинг на основе акционерного капитала - более 93 млрд долларов.

В конце 2017 года Управление финансовых услуг Дубая (DFSA) запустило нормативно-правовую базу относительно краудфандинга в ОАЭ,которая сосредоточена на краудфандинге заемных средств и капитала с целью защиты прав и обязательств сторон, участвующих в данной деятельности. Согласно режиму, оператор обязан заранее раскрывать все риски, которым могут подвергнутся заемщики и кредиторы во время сделки. Помимо этого, операторы обязаны по умолчанию указывать процентные ставки по ссудам, ка и процент отказов, которые могут потребоваться в случае невыполнения платежей.

Инвестиции в недвижимость ОАЭ выступают довольно популярным классом активов, который защищен нормативно-правовой законодательной базой. Более жесткие правила ограничивают спекуляцию недвижимостью в результате чего рынок становится более стабильным и доступным. В отличии от акций или иных ценных бумаг, которые имеют свойства обесцениваться или падать в цене, недвижимость, наоборот, всегда более востребована и растет в стоимости. Владелец собственности имеет возможность получать стабильный доход от аренды или в любой момент может её перепродать по более выгодной стоимости.

Стремительное снижение зависимости от нефти способствовало диверсификации Дубая и большая часть инвестиций направлена на развитие инфраструктуры и туризма. Это делает город самым быстрорастущим туристическим направлением в мире, что в значительной мере способствует востребованности в недвижимости для отдыха, в которую входят кондоминиумы, виллы и апартаменты. В свою очередь покупка коммерческой недвижимости является выгодным вложением, потому что с каждым годом спрос на офисные помещения увеличивается из-за роста числа экспатов и расширения местного рынка. Офисы востребованы не только компаниями, но и фрилансерами.

В зависимости от экономического роста спрос на недвижимость приводит к повышению стоимости аренды, что приводит к повышению уровня дохода. Если инвестор покупает недвижимость по ипотеке с фиксированной процентной ставкой, то фактически с каждым годом он платит меньше (поскольку деньги обесцениваются с инфляцией), а сама же стоимость на собственность растет. Таким образом инвесторы в недвижимость, которые приобретают жилье с целью сдачи в аренду, получают лучшую сделку. Они приобретают недвижимость в ипотеку и сразу сдают ее арендаторам. Полученная ими арендная плата используется для выплаты взносов, и к концу срока действия ссуды они фактически получают дом (с его повышенной ценой) в качестве дополнения к их портфелю с минимальными вложениями.

С развитием таких опций, как инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) и краудфандинг в сфере недвижимости, инвестирование в недвижимость стало проще даже для малых инвесторов.
В то время как большинство инвестиционных планов нацелены на достижение доходности, превышающей инфляцию, вложения в недвижимость действительно могут быть отличным способом позволить вашим деньгам расти вместе с инфляцией.