Рынок недвижимости в Дубае

Пузырь недвижимости — какие есть риски для инвестора

Согласно мировому анализу рынок в Дубае можно отнести к одному из самых надежных. Он стабильно растет последние два года за счет притока капиталов и населения. Пока уровень цен достиг показателей 2019 года — еще остаются возможности для дальнейшего развития. В статье расскажем, какие есть риски возникновения пузыря и что ожидает рынок недвижимости Дубая.

Как и вся мировая экономика, сектор недвижимости цикличен: спад сменяется подъемом и наоборот. Это вызывает рост стоимости и спроса. Инвесторы стремятся разобраться, сколько времени недвижимость будет востребована, чтобы не потерять средства. 

Но постоянный рост цен не всегда подтверждает благополучие рынка. Если стоимость ничем не обоснована, то на рынке недвижимости формируется пузырь, который должен будет лопнуть. Это вызывает отток покупателей, цены на недвижимость падают, а инвесторы рискуют потерять вложенные средства.

Еще одна причина роста пузыря недвижимости — увеличение количества неоплаченных ипотек. Из-за роста процентных ставок возникает нестабильность на рынках недвижимости. Покупательский спрос падает, поскольку условия по ипотечным кредитам становятся невыгодными. В таком случае инвесторам нерентабельно вкладывать средства в покупку недвижимости — доходы от инвестиционных вложений не смогут покрыть расходы на выплату ипотеки.

Чтобы понять, грозит ли рынку Дубая ситуация пузыря, можно обратить внимание на аналитику. Многие мировые агентства анализируют статистику и создают свои рейтинги. Один из самых известных — UBS Global Real Estate Bubble Index. 

Аналитика рынка недвижимости от банка UBS

Согласно данным отчета UBS Global Real Estate Bubble Index, на фоне притока иностранцев и их инвестиций, потенциал для роста сектора недвижимости Дубая еще далеко не исчерпан.

Для своих исследований UBS анализируют жилую недвижимость в 25 востребованных мегаполисах. В своем анализе при оценке аналитики опираются на пять факторов: 

• как соотносятся стоимость недвижимости и доход покупателя;
• показатель цены покупки к стоимости ее аренды;
• как меняется соотношение ипотеки к ВВП;
• как изменится показатель строительства к ВВП;
• стоимость недвижимости в городе по сравнению с ценой по стране. 

Те города, которые набирают более 1,5 пунктов по этому индексу, можно считать неудачными для инвестирования, так как в них большой риск появления пузыря. Дубай же демонстрирует минимальные значения — 0,16. Ниже только у Варшавы — 0,15. Это означает, что рынок в эмирате можно отнести к одному из самых надежных. Он стабильно растет последние два года за счет притока капиталов и населения. Пока уровень цен достиг показателей 2019 года — еще остаются возможности для дальнейшего развития. 

UBS проанализировали текущую ситуацию на рынке недвижимости Дубая и сделали следующие выводы:

1. Стоимость недвижимости в Дубае за год выросла примерно на 10 %. Самый значительный рост демонстрирует рынок первичного жилья.
2. После того, как в течение 7 лет показатели снижались, в 2019 году начался стабильный рост на рынке недвижимости. Но сектор все еще на 25 % ниже исторического максимума 2014 года.
3. Факторы, повлиявшие на рост рынка недвижимости, включают в себя увеличение цен на нефть и быстрое восстановление экономики ОАЭ после пандемии COVID-2019.
4. Рынок недвижимости в Дубае продолжит расти благодаря притоку специалистов из разных стран с высоким уровнем дохода и грамотной визовой политике правительства.
5. Стоимость аренды жилья в Дубае выросла в среднем на 22 %.
6. Рост цен на жилье останется на высоком уровне, но будет постепенно замедляться. 

Так что инвестировать в Дубай сейчас выгоднее и безопаснее, чем в другие крупные города. Рынок сохраняет постоянный рост, но цены на недвижимость эмирата все еще значительно ниже, чем в других регионах. Так стоимость эксклюзивных апартаментов в эмирате почти в 7 раз ниже, чем в Гонконге и в 5,5 раз меньше стоимости подобных объектов, чем в Лондоне. При этом уровень жизни в Дубае и качество объектов недвижимости часто выше, чем в других мегаполисах.

Влияние правительства на рынок недвижимости

С 2022 года рынок недвижимости эмирата после спада в 2019–2021 годах демонстрирует хороший рост. В первые полгода 2023 количество сделок увеличилось почти на 42 % в сравнении с предыдущим годом. В июне 2023 года было зафиксировано рекордное число сделок, заключенных за один месяц. Все это связано с продолжающимся притоком экспатов и лояльными условиями для иностранных инвесторов и бизнеса. 

Чтобы превратить Дубай в один из лучших в мире рынков недвижимости, правительство использует инновации и новейшие технологии. Дубай одним из первых внедряет цифровизацию госсектора — уже сейчас можно купить недвижимость за цифровую валюту. Такой подход поможет защитить данные, укрепить доверие, создать комфортные условия для жизни и бизнеса.

Тенденции с 2021 года показывают, что все более востребована покупка недвижимости за наличные, вместо ипотеки. В Дубае этот показатель достигает 70 % и колебаний ждать не приходится.

В Дубае покупатели могут полноправно распоряжаться собственностью и получают выгодные условия для покупки. Власти постоянно улучшают условия жизни, вводят новые типы резидентских виз, расширяют программы для притока специалистов в разных областях. 

Здесь нет проблем с оплатой: вы легко можете перевести деньги. Банки и застройщики не попросят подтвердить источники доходов, оплату можно внести и удаленно, и от третьего лица. К тому же, недвижимость передается по наследству.

Важно! Власти эмирата не публикуют данные реестра недвижимости. Из-за этого считается, что конфиденциальность — одна из причин, по которой рынок недвижимости Дубая пользуется спросом. 

Дубай привлекает состоятельных людей и капиталы за счет высокого качества жизни. При переезде все они заинтересованы в аренде или покупке недвижимости. Согласно отчету от 2022 года экспертов InterNations ОАЭ оказались на шестом месте в рейтинге лучших стран для проживания и работы экспатов. 

Государство поднялось на 12 пунктов относительно предыдущего года. В рейтинге учитываются такие показатели, как система образования, уровень медицины, безопасность, степень развития инфраструктуры в целом, налогообложение. Последнее особенно привлекательно для экспатов в ОАЭ. В государстве нет подоходного налога, а действующий с 2023-го корпоративный налог один из самых низких в мире — 9 %.

Дубай сегодня — мегаполис, в котором для иностранных инвесторов есть множество возможностей, таких как оформление «Золотой» визы, благоприятные условия для бизнеса, выход на рынки других стран, отсутствие налогов, низкие эксплуатационные расходы, высокая прибыль от аренды, безопасность финансовых вложений и пр. Подобные тенденции и комфортные условия сохранятся в ближайшие годы и позволят получить стабильную выгоду от инвестирования в недвижимость эмирата.