Пандемия коронавируса и недвижимость Дубая на первый квартал 2020 года

Департамент земельных участков Дубая (DLD) через свое Агентство по регулированию недвижимости (RERA) объявил о том, что он будет продолжать предоставлять все услуги поддержки своим клиентам и обеспечивать устойчивость бизнеса в нынешних обстоятельствах.

14 апреля Департамент земельных участков Дубая через Агентство по регулированию недвижимости (RERA) объявил о запуске новой инициативы в области КСО под названием «Вместе» в сотрудничестве с рядом объектов совместной собственности (JOP). Эта инициатива направлена на оказание поддержки арендаторам и арендодателям.

Его Превосходительство Марван бен Галита, генеральный директор RERA, прокомментировал:

Помимо пакета стимулов в Дубае, Центральный банк ОАЭ представил различные схемы смягчения воздействия коронавируса на экономику страны, которые выгодны для сектора недвижимости. Основной директивой является увеличение отношения ссуды к стоимости (LTV) для ипотечных ссуд.

Решение об увеличении LTV для ипотеки в ОАЭ дает возможность начинающим покупателям задуматься о покупке недвижимости в Дубае и других эмиратах, поскольку они вкладывают меньше собственных средств при совершении покупки.

Кроме ипотечного кредитования LTV предлагает:

• Увеличение лимита кредитного портфеля с 20% до 30% при соблюдении определенных условий.
• Новые правила, уменьшающие комиссию, которая взимается с продавцов, когда клиенты расплачиваются кредитной или дебетовой картой.

Наряду с этим Центральный банк также представил пакет мер стимулирования на сумму 100 млрд дирхамов, чтобы смягчить последствия пандемии в результате вспышки COVID-19.

Согласно последним отчетам DLD, 49,3% всех сделок купли-продажи состоянием на 2020 год приходились на рынок недвижимости off-plan в Дубае. Инвесторы, заинтересованные в хорошо интегрированных, ориентированных на семью сообществах, обращают внимание на такие проекты как Akoya Oxygen и Jumeirah Village Circle (JVC).

Согласно отчету Bayut по Akoya Oxygen проект Albizia, который предлагает участки, виллы и таунхаусы, привлек наибольшее внимание со стороны потенциальных покупателей, в то время как апартаменты с планировкой в Пантеоне на Елисейском полуострове в JVC чаще всего ищут потенциальные домовладельцы.

Другие проекты off-plan, набирающие интерес - это жилые сообщества Rukan в Дубайленде и EMAAR South в районе Dubai South. Эти проекты находятся недалеко от площадки Expo 2020, предлагая конкурентоспособные варианты для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость Дубая.

Проекты в Downtown Dubai, Dubai Hills Estate, Business Bay и Mohammad Bin Rashid City, также привлекли интерес инвесторов в первом квартале 2020 года.

Комментируя тенденции, генеральный директор Bayut Хайдер Али Хан сказал:

Более низкие процентные ставки и легкость регулирования платежей по ипотечным кредитам со стороны Центрального банка сохраняют занятость на вторичном рынке. Ожидается, что привлекательные процентные ставки и благоприятное соотношение займа к стоимости в связи с увеличением на 5% улучшат доступность на вторичном рынке ипотечного кредитования для покупателей-новичков в сфере инвестирования.

Что касается рынка офисной недвижимости, то в то время как компании приняли строгую политику работы на дому в нынешних условиях, основной отчет показал, что ограниченное число сделок все еще продолжается.

Хотя ситуация явно замедлилась с момента появления коронавируса, прогноз относительно продаж остается позитивным, и по-прежнему наблюдается большое количество покупателей.

Такой интерес со стороны инвесторов можно обьяснить тем, что процентные ставки фактически равны нулю (базовая ставка. Опять же, как только вся ситуация с пандемией закончится, ожидается, что наступит "покупательский бум", поскольку все хотят воспользоваться факторами более низких депозитов и процентных ставок, и на этом этапе спрос будет расти, и цены соответственно тоже.

Опытные инвесторы знают об этом и будут стремиться воспользоваться данными условиями в ближайшие недели, пока существует так много неопределенности.

На фоне этой глобальной проблемы большинство экспатов считают, что ОАЭ - это лучшее место для инвестиций во время и после этой пандемии, так как в прошлом Дубай доказал, что он приходит в норму лучше, чем где-либо еще в мире.

Статистика Property Finder показывает, что пятью основными районами для совершения сделок по продаже недвижимости были Downtown Burj Khalifa (223 сделки), Business Bay (217), Dubai Marina (182), MBRC (145) и Jumeirah Village Circle (132).

Что касается продаж off-plan, то в топ-5 лучших районов Дубая вошли Business Bay (149), Downtown Burj Khalifa (144), Mohammed bin Rashid City (120), Jumeirah Village Circle (88) и Palm Jumeirah (70).

На вторичном рынке наибольшим спросом пользовались районы Dubai Marina (147), International City (109), Downtown Burj Khalifa (79), Business Bay (68) и Jumeirah Beach Residences (66).

На основании последней статистики, проанализированной экспертами по данным Bayut, рынок недвижимости Дубая демонстрирует многообещающие признаки стабильности.

Хотя продолжающаяся пандемия может привести к некоторым предсказуемым колебаниям в ближайшие месяцы, общие тенденции цен на недвижимость в Дубае в течение первого квартала 2020 года соответствуют моделям, наблюдаемым в течение прошлого года. Спрос остается все также высок среди арендаторов хорошо интегрированных и доступных сообществ, в то время как инвесторы и потенциальные домовладельцы заинтересованы в высококлассных районах с удобствами для семей.

Точно так же, как цены на недвижимость в Дубае в первом квартале 2020 года демонстрировали позитивные признаки стабильности, покупатели и инвесторы проявляют повышенный интерес к покупке квартир. Это очевидно на основании последних данных о сделках Дубайского земельного департамента (DLD), собранных из приложения REST, в котором зарегистрировано в общей сложности 10 272 транзакции с недвижимостью за 2020 год на сумму 20,86 млрд AED. Это значительное увеличение по сравнению с 8 021 транзакцией, проведенной в Q4 2019 года, на сумму 15,94 млрд AED.

При анализе тенденций поиска в Bayut для продажи недвижимости в Дубае такие места, как Dubai Marina, Jumeirah Village Circle (JVC), Downtown Dubai и Palm Jumeirah, попали в список 10 самых популярных областей поиска жилья.

Невзирая на ситуацию с коронавирусом в стране, набережная Dubai Marina остается наиболее популярной среди потенциальных покупателей. С точки зрения цен на недвижимость, район известен как одно из самых престижных мест, где цена за кв. м для покупки квартиры в основном не изменилась и составила 1 260 дирхамов. Общая средняя цена на студии составляет в среднем 661 000 дирхамов, за апартаменты с 1 спальней - 1,07 млн дирхамов, и за 2-спальные апартаменты - 1,72 млн дирхамов.

Следующим популярным районом, где можно купить квартиры в Дубае, является одно из новых сообществ эмирата, JVC, известный своей доступностью, близостью к школам другими объектами. Средняя цена за кв. м с точки зрения продажи квартир в JVC остается конкурентоспособной, снизившись на 4,2%, до 768 000 дирхамов. Средняя стоимость за покупку 1-комнатной квартиры в JVC в настоящее время составляет 642 000 дирхамов, немного снизившись по сравнению со средним показателем в 661 000 дирхамов в Q4 2019 года. Что касается квартир с 2 спальнями, средняя цена продажи снизилась с 1,03 млн. дирхамов в 2019 году до 991 000 дирхамов в настоящее время.

Другие популярные районы с квартирами для продажи в Дубае включают Downtown Dubai, Jumeirah Lake Towers (JLT), Dubai Silicon Oasis, Palm Jumeirah, Business Bay, International City, Jumeirah Beach Residence (JBR) и Liwan. В Business Bay, JVC и International City зарегистрировано незначительное снижение цены - менее 5% за кв. м.

Цены на недвижимость в среднем не изменились и в других востребованных районах, а даже выросли в таких местах, как Downtown Dubai и JLT, что указывает на дальнейшее восстановление рынка.

Согласно отчету Bayut о ценах на недвижимость в Дубае, The Villa заняла первое место среди потенциальных покупателей, заинтересованных в покупке домов в эмирате, обогнав Arabian Ranches и Palm Jumeirah.

Arabian Ranches - второй по популярности район с виллами для продажи. Средняя цена за кв. м здесь незначительно выросла на 2,5% в Q1 2020 года, в среднем на уровне 903 000 дирхамов, по сравнению с 881 000 дирхамов в Q4 2019 года.

Стоимость домов в сообществе Emirates Hills в среднем составляет 1 701 дирхам за кв. м. Потенциальные инвесторы больше всего заинтересованы в виллах с 6 спальнями, средняя стоимость которых 28,1 млн дирхамов. За ними следуют виллы с 7 и 5 спальнями, со средним ценником в 39,1 млн дирхамов и 20,3 млн дирхамов соответственно.

Другие популярные области для покупки вилл включают в себя Palm Jumeirah, Dubailand, The Springs, DAMAC Hills (Akoya от DAMAC), Dubai Hills Estate, JVC, Emirates Hills и Jumeirah Park. Цена за кв. м в этих местах увеличилась на 1–5%, по сравнению с Q4 2019 года. Palm Jumeirah - единственная область, где стоимость увеличилась на 5,3% с 2 095 дирхамов в 2019 году до 2 206 дирхамов на данный момент.

Согласно последнему рыночному отчету Core Real Estate, арендаторы коммерческих и жилых помещений в Дубае как никогда сильны в заключении новых контрактов. Этому способствуют стимулы, которые включают увеличение чековых платежей, полноценные или частичные периоды без арендной платы и взносы на коммунальные услуги, что дает арендаторам преимущество при заключении новых сделок.

Арендные ставки

Соответственно последнему отчету от Bayut, арендные ставки упали на 5,7%, а квартиры снизились на 4%. Тем не менее, Mirdif сохранил свою позицию самого популярного района для сдачи вилл в аренду. Средняя арендная плата за 3-спальную виллу снизилась на 5%, с 103 000 дирхамов до 97 000 дирхамов, в то время как арендная плата за виллы с 4-5 кроватями осталась неизменной и составила 119 000 и 125 000 дирхамов соответственно.

За ним следует сообщество Springs от Emaar со 100% правом выкупа и рентным доходом в размере 6,3%. Далее, район который хорошо зарекомендовал себя на виллах с правом выкупа - это Arabian Ranches, который предлагает возврат инвестиций в размере 5,6%.

Что касается квартир в эмирате, то по статистике Jumeirah Village Circle (JVC) является одним из предпочтительных для арендаторов. Цены на недвижимость здесь снизились незначительно: от 2% до 4%. Но не смотря на это JVC предлагает лучший ROI в Дубае на 6,5% для тех, кто планирует покупку виллы.

International City неизменно предлагает инвесторам лучшую рентную доходность в Дубае с прогнозируемой рентабельностью инвестиций более 9%. Dubai Silicon Oasis и JLT, также предлагают впечатляющий средний ROI в 8% в соответствии с тенденциями цен на недвижимость.

На втором месте находится бюджетный и шумный район Bur Dubai, который был одним из немногих мест, где цены на 2-спальные апартаменты в среднем выросли на 2% до 73 000 дирхамов.