Пандемия коронавируса и недвижимость Дубая на первый квартал 2020 года

Пандемия коронавируса и недвижимость Дубая

Хотя COVID-19 повлиял на мир во многих отношениях, он не замедлил рынок недвижимости ОАЭ. Распространенные правила, которые были введены правительством в действие для борьбы с пандемией, показывают в основном стабильные рыночные условия. По словам главы стратегического консалтинга Chestertons MENA, какого-либо долгосрочного негативного воздействия на рынок недвижимости не ожидается.

Наибольшую обеспокоенность у иностранных инвесторов, как и работников, вызывает рынок аренды.

Ставки на квартиры и виллы в Дубае, в целом, снизились примерно на 8% годовых, и в 2020 году ожидается дальнейшее смягчение.

И сохранился спрос на арендную недвижимость в доступных и хорошо развитых районах, расположенных ближе к Дубаю.

Правительство в конце марта увеличило размер пакета стимулов до 34 млрд долларов. И, согласно сообщению от правителя Дубая шейха Мохаммеда бин Рашид Аль Мактума, кабинет одобрил дополнительный пакет поддержки в размере 16 млрд дирхамов.

Рынок недвижимости ОАЭ на первый квартал 2020 года показывает положительную динамику роста

По данным Property Finder количество сделок в Дубае выросло на 10% благодаря поддержке правительства. Согласно отчету в Дубае в первом квартале 2020 года на рынок недвижимости поступило почти 5 000 единиц жилой недвижимости, в результате чего общий жилой фонд в эмирате достиг 550 000 единиц.

Но объем передачи сократился на 27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а количество запущенных проектов уменьшилось на 14%.

В то время как многие сравнивают нынешнюю пандемию коронавируса с глобальным финансовым кризисом в 2008 году, эксперты по недвижимости Дубая предлагают более оптимистичный прогноз.

Например, дубайский разработчик Danube запускает последний проект резиденций Olivz с 741 резиденциями. Ризван Саджан сообщил, что несмотря на то, что мир все приближается к глобальной рецессии, он планирует завершить в общей сложности 2 800 единиц к концу второго квартала 2020 года.

Oxford Economists предупреждает, что в этом году глобальный рост может сократиться на 1,3%. Но несмотря на это статистика DLD показала в общей сложности 4 356 транзакций продаж в Дубае за первые два месяца 2020 года на общую сумму 9,4 млрд дирхамов (2,56 млрд долларов).

В Шардже было зарегистрировано более 18 500 транзакций на сумму 3,6 млрд дирхамов. Сделки были зафиксированы в 129 районах площадью 8,9 млн кв. м, где жилая недвижимость занимает первое место в сделках купли-продажи и составляет 69,5% от общего числа. За ними последовали объекты промышленной собственности, на которые приходится 13,9%, и коммерческие объекты недвижимости с 13,3%, и, наконец, сельскохозяйственная недвижимость 3,3% от общего числа.

Инициативы DLD Дубая для поддержки арендной деятельности и малого бизнеса

Департамент земельных участков Дубая (DLD) через свое Агентство по регулированию недвижимости (RERA) объявил о том, что он будет продолжать предоставлять все услуги поддержки своим клиентам и обеспечивать устойчивость бизнеса в нынешних обстоятельствах.

14 апреля Департамент земельных участков Дубая через Агентство по регулированию недвижимости (RERA) объявил о запуске новой инициативы в области КСО под названием «Вместе» в сотрудничестве с рядом объектов совместной собственности (JOP). Эта инициатива направлена на оказание поддержки арендаторам и арендодателям.

Его Превосходительство Марван бен Галита, генеральный директор RERA, прокомментировал:

Это правда, что есть сложности, но, объединив наши усилия, мы сможем их преодолеть, какими бы трудными они не были. Это отражается в политике ОАЭ, чье руководство является ярким примером значения доброты, сострадания, сочувствия и терпимости в то время, когда мир нуждается в этих ценностях как никогда. Мы можем только выразить признательность и благодарность всем тем, кто внес вклад в поддержку этой инициативы, которая пойдет на пользу нашему обществу в целом

—Марван Бен Галита, генеральный директор RERA

С середины марта и по нынешнее время бизнес на счете условного депонирования ведется в электронном виде, и 126 девелоперов недвижимости уже воспользовались услугами RERA, помогая компаниям продолжить строительство на off-plan проектах, с 1508 процедурами выплат, которые были реализованы для 342 компаний, а также выплатами для ведения бизнес-счетов в незавершенных проектах недвижимости на стадии разработки.

Халифа Альсальфа, старший директор департамента условного депонирования в DLD, прокомментировал:

Процесс отслеживания этапа развития недвижимости off-plan полностью электронный, что помогает нам обслуживать всех застройщиков и утверждать выплату их платежей через электронные заявки на депозитный счет. Мы также внедряем все процедуры развития недвижимости в Эмирате в электронном и удаленном режиме через утвержденные в департаменте системы. Клиенты могут подавать заявки на кредиты и выплаты через учетную запись приложения для счета условного депонирования, связанную с управляющими счетом разработки проекта. Инвесторы и покупатели в этих проектах могут также следить за строительными работами своих проектов через Dubai REST, посещая сервис "Mashrooi", который предоставляет им интегрированные данные о развитии строительства на проектных площадках

— Халифа Альсальфа, тарший директор департамента условного депонирования в DLD

Из последних нововведений DLD – возможность удаленной покупки недвижимости в Дубае.

Схемы помощи для первичных покупателей

Помимо пакета стимулов в Дубае, Центральный банк ОАЭ представил различные схемы смягчения воздействия коронавируса на экономику страны, которые выгодны для сектора недвижимости. Основной директивой является увеличение отношения ссуды к стоимости (LTV) для ипотечных ссуд.

Решение об увеличении LTV для ипотеки в ОАЭ дает возможность начинающим покупателям задуматься о покупке недвижимости в Дубае и других эмиратах, поскольку они вкладывают меньше собственных средств при совершении покупки.

Кроме ипотечного кредитования LTV предлагает:

• Увеличение лимита кредитного портфеля с 20% до 30% при соблюдении определенных условий.
• Новые правила, уменьшающие комиссию, которая взимается с продавцов, когда клиенты расплачиваются кредитной или дебетовой картой.

Наряду с этим Центральный банк также представил пакет мер стимулирования на сумму 100 млрд дирхамов, чтобы смягчить последствия пандемии в результате вспышки COVID-19.

Off-plan проекты или недвижимость от застройщика

Согласно последним отчетам DLD, 49,3% всех сделок купли-продажи состоянием на 2020 год приходились на рынок недвижимости off-plan в Дубае. Инвесторы, заинтересованные в хорошо интегрированных, ориентированных на семью сообществах, обращают внимание на такие проекты как Akoya Oxygen и Jumeirah Village Circle (JVC).

Согласно отчету Bayut по Akoya Oxygen проект Albizia, который предлагает участки, виллы и таунхаусы, привлек наибольшее внимание со стороны потенциальных покупателей, в то время как апартаменты с планировкой в Пантеоне на Елисейском полуострове в JVC чаще всего ищут потенциальные домовладельцы.

Другие проекты off-plan, набирающие интерес - это жилые сообщества Rukan в Дубайленде и EMAAR South в районе Dubai South. Эти проекты находятся недалеко от площадки Expo 2020, предлагая конкурентоспособные варианты для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость Дубая.

Проекты в Downtown Dubai, Dubai Hills Estate, Business Bay и Mohammad Bin Rashid City, также привлекли интерес инвесторов в первом квартале 2020 года.

Комментируя тенденции, генеральный директор Bayut Хайдер Али Хан сказал:

До того, как это печальное глобальное событие повлияло на всю нашу жизнь, цены на недвижимость в эмирате демонстрировали обнадеживающие признаки стабилизации, основываясь на данных Bayut за первый квартал. Мы также заметили всплеск интереса к спискам жилой недвижимости в Дубае, где было проведено около 15 млн поисков. Точно так же были и обнадеживающие признаки с точки зрения транзакций, так как DLD сообщил о более чем 9 000 транзакций продаж в 2020 году.

Несмотря на то, что в первом квартале наблюдаются хорошие показатели, мы должны быть готовы к некоторым колебаниям в ближайшие месяцы, поскольку ОАЭ продолжают возглавлять борьбу региона с COVID-19. Невзирая на то, что правительство предприняло активные действия, объявив о пакетах стимулов для поддержки отрасли, нам все еще нужно ждать и наблюдать влияние на интерес потребителей в следующем квартале.

В Bayut мы очень тесно сотрудничаем с нашими партнерами в отрасли, сохраняя прозрачность наших коммуникаций и выявляя возможности, чтобы помочь агентствам недвижимости выйти из этого трудного времени сильнее, чем раньше. Мы ускорили некоторые виртуальные решения, чтобы помочь потенциальным покупателям и арендаторам, на которых влияют принципы социального дистанцирования, запустив первые в регионе 3D Live визуализации наших эксклюзивных планов этажей. Мы также начали проводить экскурсии по недвижимости для потребителей на нашем веб-сайте и в приложении

— Хайдер Али Хан, генеральный директор Bayut

Вторичный рынок недвижимости в Дубае – как обстоят дела тут

Более низкие процентные ставки и легкость регулирования платежей по ипотечным кредитам со стороны Центрального банка сохраняют занятость на вторичном рынке. Ожидается, что привлекательные процентные ставки и благоприятное соотношение займа к стоимости в связи с увеличением на 5% улучшат доступность на вторичном рынке ипотечного кредитования для покупателей-новичков в сфере инвестирования.

Что касается рынка офисной недвижимости, то в то время как компании приняли строгую политику работы на дому в нынешних условиях, основной отчет показал, что ограниченное число сделок все еще продолжается.

Хотя ситуация явно замедлилась с момента появления коронавируса, прогноз относительно продаж остается позитивным, и по-прежнему наблюдается большое количество покупателей.

Такой интерес со стороны инвесторов можно обьяснить тем, что процентные ставки фактически равны нулю (базовая ставка. Опять же, как только вся ситуация с пандемией закончится, ожидается, что наступит "покупательский бум", поскольку все хотят воспользоваться факторами более низких депозитов и процентных ставок, и на этом этапе спрос будет расти, и цены соответственно тоже.

Опытные инвесторы знают об этом и будут стремиться воспользоваться данными условиями в ближайшие недели, пока существует так много неопределенности.

На фоне этой глобальной проблемы большинство экспатов считают, что ОАЭ - это лучшее место для инвестиций во время и после этой пандемии, так как в прошлом Дубай доказал, что он приходит в норму лучше, чем где-либо еще в мире.

Лучшие районы Дубая для инвестирования

Статистика Property Finder показывает, что пятью основными районами для совершения сделок по продаже недвижимости были Downtown Burj Khalifa (223 сделки), Business Bay (217), Dubai Marina (182), MBRC (145) и Jumeirah Village Circle (132).

Что касается продаж off-plan, то в топ-5 лучших районов Дубая вошли Business Bay (149), Downtown Burj Khalifa (144), Mohammed bin Rashid City (120), Jumeirah Village Circle (88) и Palm Jumeirah (70).

На вторичном рынке наибольшим спросом пользовались районы Dubai Marina (147), International City (109), Downtown Burj Khalifa (79), Business Bay (68) и Jumeirah Beach Residences (66).

Цены на недвижимость

На основании последней статистики, проанализированной экспертами по данным Bayut, рынок недвижимости Дубая демонстрирует многообещающие признаки стабильности.

Хотя продолжающаяся пандемия может привести к некоторым предсказуемым колебаниям в ближайшие месяцы, общие тенденции цен на недвижимость в Дубае в течение первого квартала 2020 года соответствуют моделям, наблюдаемым в течение прошлого года. Спрос остается все также высок среди арендаторов хорошо интегрированных и доступных сообществ, в то время как инвесторы и потенциальные домовладельцы заинтересованы в высококлассных районах с удобствами для семей.

Точно так же, как цены на недвижимость в Дубае в первом квартале 2020 года демонстрировали позитивные признаки стабильности, покупатели и инвесторы проявляют повышенный интерес к покупке квартир. Это очевидно на основании последних данных о сделках Дубайского земельного департамента (DLD), собранных из приложения REST, в котором зарегистрировано в общей сложности 10 272 транзакции с недвижимостью за 2020 год на сумму 20,86 млрд AED. Это значительное увеличение по сравнению с 8 021 транзакцией, проведенной в Q4 2019 года, на сумму 15,94 млрд AED.

При анализе тенденций поиска в Bayut для продажи недвижимости в Дубае такие места, как Dubai Marina, Jumeirah Village Circle (JVC), Downtown Dubai и Palm Jumeirah, попали в список 10 самых популярных областей поиска жилья.

Невзирая на ситуацию с коронавирусом в стране, набережная Dubai Marina остается наиболее популярной среди потенциальных покупателей. С точки зрения цен на недвижимость, район известен как одно из самых престижных мест, где цена за кв. м для покупки квартиры в основном не изменилась и составила 1 260 дирхамов. Общая средняя цена на студии составляет в среднем 661 000 дирхамов, за апартаменты с 1 спальней - 1,07 млн дирхамов, и за 2-спальные апартаменты - 1,72 млн дирхамов.

Следующим популярным районом, где можно купить квартиры в Дубае, является одно из новых сообществ эмирата, JVC, известный своей доступностью, близостью к школам другими объектами. Средняя цена за кв. м с точки зрения продажи квартир в JVC остается конкурентоспособной, снизившись на 4,2%, до 768 000 дирхамов. Средняя стоимость за покупку 1-комнатной квартиры в JVC в настоящее время составляет 642 000 дирхамов, немного снизившись по сравнению со средним показателем в 661 000 дирхамов в Q4 2019 года. Что касается квартир с 2 спальнями, средняя цена продажи снизилась с 1,03 млн. дирхамов в 2019 году до 991 000 дирхамов в настоящее время.

Согласно REST-приложению DLD, Dubai Marina и JVC были одними из популярных областей, в которых были зафиксированы транзакции на сумму 2,28 млрд дирхамов и 991,83 млн дирхамов.

Другие популярные районы с квартирами для продажи в Дубае включают Downtown Dubai, Jumeirah Lake Towers (JLT), Dubai Silicon Oasis, Palm Jumeirah, Business Bay, International City, Jumeirah Beach Residence (JBR) и Liwan. В Business Bay, JVC и International City зарегистрировано незначительное снижение цены - менее 5% за кв. м.

Цены на недвижимость в среднем не изменились и в других востребованных районах, а даже выросли в таких местах, как Downtown Dubai и JLT, что указывает на дальнейшее восстановление рынка.

Согласно отчету Bayut о ценах на недвижимость в Дубае, The Villa заняла первое место среди потенциальных покупателей, заинтересованных в покупке домов в эмирате, обогнав Arabian Ranches и Palm Jumeirah.

Arabian Ranches - второй по популярности район с виллами для продажи. Средняя цена за кв. м здесь незначительно выросла на 2,5% в Q1 2020 года, в среднем на уровне 903 000 дирхамов, по сравнению с 881 000 дирхамов в Q4 2019 года.

Стоимость домов в сообществе Emirates Hills в среднем составляет 1 701 дирхам за кв. м. Потенциальные инвесторы больше всего заинтересованы в виллах с 6 спальнями, средняя стоимость которых 28,1 млн дирхамов. За ними следуют виллы с 7 и 5 спальнями, со средним ценником в 39,1 млн дирхамов и 20,3 млн дирхамов соответственно.

Другие популярные области для покупки вилл включают в себя Palm Jumeirah, Dubailand, The Springs, DAMAC Hills (Akoya от DAMAC), Dubai Hills Estate, JVC, Emirates Hills и Jumeirah Park. Цена за кв. м в этих местах увеличилась на 1–5%, по сравнению с Q4 2019 года. Palm Jumeirah - единственная область, где стоимость увеличилась на 5,3% с 2 095 дирхамов в 2019 году до 2 206 дирхамов на данный момент.

Базовый отчет по аренде в Дубае

Согласно последнему рыночному отчету Core Real Estate, арендаторы коммерческих и жилых помещений в Дубае как никогда сильны в заключении новых контрактов. Этому способствуют стимулы, которые включают увеличение чековых платежей, полноценные или частичные периоды без арендной платы и взносы на коммунальные услуги, что дает арендаторам преимущество при заключении новых сделок.

Арендные ставки

Соответственно последнему отчету от Bayut, арендные ставки упали на 5,7%, а квартиры снизились на 4%. Тем не менее, Mirdif сохранил свою позицию самого популярного района для сдачи вилл в аренду. Средняя арендная плата за 3-спальную виллу снизилась на 5%, с 103 000 дирхамов до 97 000 дирхамов, в то время как арендная плата за виллы с 4-5 кроватями осталась неизменной и составила 119 000 и 125 000 дирхамов соответственно.

За ним следует сообщество Springs от Emaar со 100% правом выкупа и рентным доходом в размере 6,3%. Далее, район который хорошо зарекомендовал себя на виллах с правом выкупа - это Arabian Ranches, который предлагает возврат инвестиций в размере 5,6%.

Что касается квартир в эмирате, то по статистике Jumeirah Village Circle (JVC) является одним из предпочтительных для арендаторов. Цены на недвижимость здесь снизились незначительно: от 2% до 4%. Но не смотря на это JVC предлагает лучший ROI в Дубае на 6,5% для тех, кто планирует покупку виллы.

International City неизменно предлагает инвесторам лучшую рентную доходность в Дубае с прогнозируемой рентабельностью инвестиций более 9%. Dubai Silicon Oasis и JLT, также предлагают впечатляющий средний ROI в 8% в соответствии с тенденциями цен на недвижимость.

На втором месте находится бюджетный и шумный район Bur Dubai, который был одним из немногих мест, где цены на 2-спальные апартаменты в среднем выросли на 2% до 73 000 дирхамов.

Заключение