Терминология в ипотечном кредитовании ОАЭ

В банках Эмиратов есть такие понятия, как Equaled Monthly Instalments (EMI), Early Repayment Charge (ERC), LTV, DBR. Мы поможем вам во всем этом разобраться, чтобы при изучении условий кредитования у вас было чуть меньше вопросов.

Equaled Monthly Instalments (EMI)

Ежемесячный платеж, который вы обязаны выплачивать на регулярной основе.

Early Repayment Charge (ERC)

Если вы закрываете ипотеку ранее установленного времени, то обязаны выплатить комиссию размером AED 10 тыс. Это как раз и есть комиссия за досрочное погашение.

Equity Release

Это разница между ипотекой и стоимостью проекта. Чаще всего встречается при покупке недвижимости off-plan, когда заемщику необходимо погасить последний платеж по плану оплат. 

Пример Equity Release — была куплена недвижимость на стадии застройки, срок выпуска в эксплуатацию приближается, нужно оплатить 50 % согласно плану оплат. Заемщик обращается в банк, берет кредит, который покрывает 80 % от суммы, т.к. здание уже достроено. 50 % оплачивается в качестве последнего взноса, 30 % от суммы остается на руках. Это и есть Equity Release.

Re-Mortgaging

Re-Mortgaging или другими словами — рефинансирование ипотеки. Т.е. вы взяли кредит в одном банке под одну процентную ставку и нашли для себя более выгодные условия в другом банке. Вы можете получить ипотеку в том банке, погасить текущую, оплатить комиссию и перейти на лучшие условия.

Mortgage Life Insurance

Страхование жизни заемщика. Это необходимое требование любого банка, страхуется ваша жизнь на случай смерти или потери платежеспособности.

Pre-approval / Предварительное банковское одобрение

Этот процесс представляет собой предварительную оценку потенциального заемщика. После подачи документов представители банка смотрят на ваши активы, доходы и обязательства, например, кредиты в других банках. Вам нужно будет предоставить подтверждение о легальности доходов, дополнительные документы, касающиеся вашего финансового состояния. Последние предъявляются по требованию.

Debt-to burden-ralto (DBR) / Соотношение долга к бремени

Другими словами, это нагрузка ваших обязательств на ваш доход, указанная в процентах. DBR или Коэффициент долгового бремени рассчитывается для физических и юридических лиц, но имеет разницу в сопоставлении доходов и расходов. 

Для физлиц учитываются личные траты, ссуды, кредиты, сопоставляются с ежемесячным доходом и рассчитывается процент, который показывает насколько платежеспособен потенциальный заемщик. Для компаний учитываются расходы и задолженности к капиталу.

Расчет коэффициента необходим, чтобы определить возможность заемщика взять на себя другое долговое обязательство, т.е. ипотечный кредит в банке ОАЭ.

В соответствии с правилами Центрального Банка ОАЭ DBR заемщика не должно превышать 50 % от ежемесячного дохода. В противном случае банк имеет право отклонить вашу заявку.

В эмиратах есть кредитное бюро Al Etihad (AECB), которое предоставляет отчеты по кредитам заемщиков. Это позволяет получить кредитную историю, чтобы принять верное решение.

Flat or reducing rate / Фиксированная или понижающая ставка

Кредиторы обычно предлагают заемщикам 2 варианта ставок: фиксированная или понижающая.

Фиксированная процентная ставка — это когда сумма процентов, подлежащая выплате, остается неизменной на протяжении всего периода выплат, потому что рассчитывается относительно суммы займа. 

Например, вам выдали ипотечный кредит на сумму AED 1 млн под 4 % годовых на 17 лет. На протяжении этого периода ежегодно вы будете выплачивать AED 40 тыс. дополнительно к платежам по телу кредита.

Понижающая процентная ставка — это когда сумма процентов зависит от остатка невыплаченной суммы по кредиту. Например, вам выдали кредит на сумму AED 1 млн под 6 % по понижающей ставке на срок 17 лет. Первый платеж составит AED 100 тыс., где AED 40 тыс. приходится на погашение тела кредита, AED 60 тыс. на погашение ипотечного процента. 

Остаток по кредиту составит AED 960 тыс. И 6 % будут начисляться на эту сумму, что составит AED 57,6 тыс. При внесении AED 100 тыс. ежегодно постепенно перевес будет в сторону тела кредита, а сумма по процентам будет понижаться.

При выборе между Flat и Reducing нужно учитывать, что проценты по понижающей ставке всегда будут выше, чем по фиксированной, но при перерасчете конечной суммы выплат велика вероятность, что по пониженной ставке сумма будет как раз ниже, чем при фиксированной.

На приведенных примерах — при фиксированной ставке по итогу кредитор выплатит AED 1,680,000, когда по понижающей AED 1,579,305, что уже на 100,695 дирхамов меньше, хотя ставка выше на 2 %. При этом по пониженной ставке кредит был погашен на год раньше, и выплачен за 16 лет вместо 17.

Пример приведен только чтобы объяснить разницу между предлагаемыми продуктами, при оформлении же ипотеки процентные ставки будут отличаться, и нужно будет самостоятельно делать расчеты.

Как правило, понижающую ставку предпочитают использовать при ипотечных кредитах сроком более 5 лет, потому что при ее применении заемщик выплачивает меньшую сумму по сравнению с фиксированной. Фиксированную же выбирают при оформлении потребительских кредитов и на меньшие суммы.

Fixed rate or variable rate / Фиксированная или переменная ставка

Еще одно понятие фиксированной ставки, но в отличии от предыдущей, данная относится к самой процентной ставке, а не к той сумме, на которую она начисляется.

Variable rate — это переменная ставка, которая зависит от EIBOR — эмиратской межбанковской ставки, установленной Центральным банком ОАЭ. Показатель зависит от средних процентных ставок, предлагаемых всеми банками эмиратов в течение определенного периода за исключением самой высокой и самой низкой. Периоды EIBOR — сутки, 1 неделя, 1 месяц, 3, 6 и 12 месяцев.

В данном случае Fixed Rate или фиксированная ставка применяется на ипотечные кредиты в формате — установленный процент начисляется на тело кредита и выплачивается в период от одного до пяти лет в зависимости от условий банка при подписании договора. После ипотека переводится на более высокую ставку, которая может быть выше установленной EIBOR или базовой ставки банка.

Такой вариант выгоден при краткосрочных ипотеках, потому что заемщик освобождается от выплат по более высоким ставкам, но, если показатели EIBOR упадут, то это не отразится на установленной ставке по договору. И чем дольше период выплат, тем менее выгодной будет ставка.

Переменная же меняется в зависимости от EIBOR, период перерасчета которой оговаривается в договоре. Как правило, она привязана к 1,3 или 6-месячной ставке на протяжении всего срока кредита. Такой вариант более выгоден при долгосрочных и среднесрочных ипотеках, потому что можно воспользоваться понижением по EIBOR, что сократит часть выплат.

Loan-to-value (LTV) / Отношение кредита к стоимости

По данному показателю кредитор оценивает, какую сумму может предоставить банк для покупки недвижимости. Т.е. при покупке недвижимости в ипотеку банк предоставляет не всю сумму, а только ее часть, и именно эта часть определяется LTV.

Для иностранных граждан LTV будет таковым:

1. При покупке первой недвижимости стоимостью менее AED 5 млн, LTV — 80 % от стоимости недвижимости.
2. Если сумма более AED 5 млн, LTV составляет 70 %.
3. Если покупается вторая недвижимость, то LTV снижается до 60 %.

Эти требования распространяются исключительно на недвижимость на вторичном рынке. При покупке off-plan LTV составляет 50 % от стоимости недвижимости для всех приобретателей вне зависимости от гражданства.

Есть еще такие варианты, как Capital and Interested Repayments, Interest-Only Repayments — они также относятся к вариациям предложений на ипотечном рынке, но условия желательно уточнить у представителей банка или у брокера, вас консультирующего.