5 ошибок при инвестировании в недвижимость off-plan

5 ошибок при инвестировании в недвижимость off-plan

Инвестиции в недвижимость off-plan, в частности, имеют высокую популярность в регионе среди местных и международных покупателей.

Но когда дело доходит до самого момента покупки, многие новички в области инвестиций в недвижимость эмирата допускают ряд довольно примитивных ошибок. В данной статье мы решили описать 5 самых распространённых ошибок при инвестировании в недвижимость на стадии строительства с описанием, что нужно сделать, чтобы избежать таких моментов.

Почему стоит инвестировать в недвижимость off-plan

Рынок недвижимости Дубая предлагает обширный выбор недвижимости на стадии строительства, включая студии, апартаменты и виллы, среди прочих. Их ценовой диапазон зависит от многих факторов, в частности расположение, конфигурация спален, вариация площадей, застройщика и пр. Но Дубай – это не только элитная недвижимость и самый изысканный образ жизни. Здесь можно найти и доступные по цене объекты для инвестирования.

Как и везде в мире, здесь можно рассмотреть варианты покупки уже готовой к заселению недвижимости, но она имеет более высокую стоимость. Альтернативой будет покупка недвижимости на стадии строительства или off-plan. В данном случае такая недвижимость имеет такие преимущества как:

• Цена меньше, чем за готовые объекты и покупая её на более ранних этапах строительства (к примеру, на стадии проекта или заливки фундамента) она будет ниже.
• Покупка недвижимости напрямую от застройщика - это наиболее оптимальный вариант инвестиций, тем более если вы не располагаете всей суммой средств на руках. Поэтапный принцип оплаты (payment plan), предусмотренный застройщиком, позволяет более грамотно распределить средства, а также дает время накопить нужную сумму до момента следующей оплаты.
• Стоимость объекта повышается по мере готовности проекта и чем ближе он к завершению строительства, тем дороже покупка обойдется. К примеру, распространенная практика повышения цены на покупку при прохождении этапов, например, закладки фундамента, готовности этажей и завершения самого объекта.
• Правительство обязало застройщиков открывать счет, на котором будут лежать деньги инвесторов, а их можно использовать только для возведения конкретного проекта. Это решит проблему для случаев, при которых проект не будет достроен тогда вложения будут возвращены инвесторам.

В целом, совершая покупку недвижимости off-plan при заключении договора у вас будет прописана конечная стоимость продажи объекта, сумма авансового платежа (обычно это 5%-10%) и сама схема выплат. В последнем она может быть распределена в формате 30/70, 60/40, 50/50. Все зависит от конкретного проекта и застройщика. Кроме того, девелоперы Дубая часто предлагают такие варианты выплат, как например, разбивка остатка суммы на 2 года после передачи. Или, наоборот, что вы должны выплатить остаток по проценту на момент передачи ключей.

Примечание: Более подробно ознакомиться с основами инвестирования в недвижимость Дубая, а также 4 альтернативными способами оплаты недвижимости в Дубае можно в данной статье.

5 самых распространённых ошибок при инвестировании в недвижимость off-plan

Ниже мы рассмотрим самые часто совершаемые ошибки при покупке недвижимости в Дубае, а также варианты того, как их можно избежать.

Решение о приобретении недвижимости недостаточно спланировано

Правильный подход к планированию дает весомый результат в будущем. Это кажется простым советом, но тем не менее одним из самых важных. В первую очередь нужно понять саму цель покупки: для личного проживания или в качестве пассивного дохода. Это очень важно, так как при выборе жилья для личных целей, покупатель делает упор на собственные нужды, а вот при покупке инвестиционной недвижимости нужно брать во внимание все факторы, которые будут максимально полезны для потенциального арендатора. Кроме того, если заранее не наметить цель, то без подобного плана можно получить не совсем ликвидный актив. В частности:

• возврат инвестиций будет на более низком уровне, чем вы ожидали;
• спрос на аренду будет минимальным;
• плохое расположение или плохое качество постройки негативно повлияют на возможность быстрой перепродажи объекта;
• покупка более дорогого объекта, что приведет к сложностям выплат, а в дальнейшем и к возможной потери недвижимости;
• соотношение цены и качества, которые не соответствуют друг другу.

Избежать таких моментов можно, заранее сопоставив для себя ряд вопросов и ответов, на которые инвестор должен знать ответ ещё на стадии планирования покупки:

• Какова цель покупки off-plan недвижимости: дальнейшее проживание, перепродажа на стадии строительства или когда объект будет готов; сдача в долгосрочную или краткосрочную аренду.
• Какой тип недвижимость приобрести: студия, апартаменты, виллы, таунхаусы или пентхаусы. Каждая недвижимость имеет свои преимущества, определенный круг будущих арендатор или покупателей, уровень инвестиционной привлекательности и другое. К примеру среди студии и апартаменты чаще всего арендуют одинокие лица или пары без детей, в то время как более просторная недвижимость востребована среди семейных пар.
• Выбрав тип недвижимости для инвестирования, нужно определить сам бюджет: сколько у вас уже есть на руках средств, сколько вам понадобиться для первоначального взноса и всех сопутствующих расходов и не менее важно - сможете ли вы вовремя вносить нужную сумму, согласно плану оплат.
• Нанять лицензированного брокера, который сможет, исходя от ваших предпочтений и средств, подобрать наиболее подходящий для вас вариант инвестиционной недвижимости.
• Качество застройщика также влияет на ликвидность недвижимости. К примеру, проекты от девелоперов Emeer, DAMAC, Meraas или Dubai Properties имеют высокое качество застройки и пользуются высоким спросом среди опытных инвесторов, конечных покупателей и арендаторов. Кроме того, они предлагают варианты покупки высококачественной недвижимости по доступным ценам.
• Расположение. В данном случае играет роль сам район, какая в нем инфраструктура, насколько он хорошо благоустроен (школы, больницы, магазины, банки, парки и пр.), близость к достопримечательностям или местам развлечений. А также доступ к общественному транспорту (метро, трамвайные и автобусные остановки). Наличие всех этих факторов благоприятно влияет как на краткосрочную, так и на долгосрочную аренду жилья.
• Также не менее важно определить зону покупки. В Дубае есть как зоны freehold, где вы покупаете в 100% собственность объект, и районы, где вы можете совершить сделку на правах аренды с правом собственности на 99 лет.

В зависимости от ваших потребностей и суммы инвестиций можно подобрать инвестиционные программы различных типов. Все инвестиционные инструменты можно разделить на 3 основные характеристики: безопасность, рост и доход. При этом нужно отчетливо понимать, что чем выше доход от инвестиций, тем выше риски, и наоборот.

Не хватает важной информации для покупки

В данном случае рекомендуется ещё на моменте определения цели покупки и финансовой составляющей обратиться к лицензированному агенту, которые и поможет вам со всем процессом сделки от А до Я. Кроме того, без брокера вы просто не сможете заключить сделку. Его участие обязательно как на момент купли/продажи, так и при аренде недвижимости. Но многие инвесторы и покупатели часто пренебрегают услугами брокеров и сталкиваются с тем что:

• выбрали неблагонадежного застройщика, которые затягивает сроки сдачи или заморозил строительство на неопределенный период;
• покупают в проектах, где инфраструктура еще не налажена и не факт, что она будет на момент сдачи проекта, так как новые районы и сообщества развиваются хоть и довольно стремительно, но поэтапно и это может занять много времени;
• плохо составленная стратегия инвестирования, что может привести к банкротству или долгам;
• покупка через лицензированного брокера, которая в дальнейшем будет считаться недействительной и вы можете остаться и без средств, и без недвижимости.

В данном случае лицензированные RERA брокеры и агентства по недвижимости сотрудничают исключительно с надежными застройщиками, они уже знакомы с портфелем проектов от того или иного застройщика и могут максимально грамотно подобрать для вас проект, район в том ценовом диапазоне, на который вы рассчитываете. Кроме того, они помогут вам избежать всевозможных юридических трудностей и подводных камней при покупке жилья, так как уже имеют хорошую базу знаний и вы будете уверены в легальности вашей операции. Также при необходимости вам могут помочь с такими вопросами, как открытие банковского счета, сбор и подача документов или оформление ипотеки. В последнем случае с недвижимостью off-plan это работает в формате, что на момент строительства покупатель делает взносы согласно планам выплат, а после передачи ключей, на остаток суммы можно оформить ипотеку.

Нетерпеливость и импульсивность

Чтобы успешно инвестировать, в первую очередь основывайте свое решение на логике, а не эмоциях. Красивое описание - это не всегда залог успешной покупки недвижимости, как и спонтанная импульсивность решения. Да, описание проекта очень важно, так как оно дает представление о будущей собственности. Но слепо покупать, только исходя от красивой картинки - это решение, принятое на эмоциях.

В данном случае стоит сопоставить хороший анализ по застройщику и качеству его проектов, как часто он задерживает строительство, оперативность работы, возможно ли ипотечное кредитование, какие планы выплат он может предложить, есть ли дополнительные услуги с его стороны (такие как услуги по управлению недвижимостью, скидка на оплату регистрационного сбора DLD). Все это поможет вам сопоставить, насколько будет выгодно для вас инвестировать в заинтересовавший вас проект.

Можно также просмотреть аналитические сайты на тему района, в котором будет расположен проект, насколько он популярен у покупателей/арендаторов, почему он пользуется успехом у резидентов.

Кроме того, нельзя основывать свой выбор исключительно на одном проекте. Стоит рассмотреть несколько вариантов в разных районах, от одного или разных застройщиков и только взвесив все плюсы и минусы принимать решение о покупке.

Определение, насколько сейчас выгодно инвестировать в недвижимость

Время для инвестиций - это также один из определяющих факторов того, насколько будет выгодной для вас покупка недвижимости. Из-за неуверенности в собственных силах, активах и верно ли вы выбрали время для инвестиций, многие принимают решение отложить покупку на более дальний срок. Либо, наоборот, импульсивность принятия решения плохо сказывается на будущей инвестиции. Зачастую это происходит из-за неправильного подхода, нежелания провести анализ рыночной ситуации или личностных волнений.

В данном случае вы можете провести свое исследование этих данных или пройти консультацию с риелтором. При планировании инвестирования в объекты недвижимости в Дубае необходимо учитывать тот факт, что рост цен далеко не всегда зависит от местоположения. Более того, ни один объект не может гарантировать неизменно высокий годовой доход от аренды. Соответственно, и квалифицированные агенты по недвижимости не смогут дать 100% гарантии получения высокой прибыли от капиталовложений. Однако они способны оказать вам помощь во избежание финансовых и юридических проблем при покупке имущества, сохранить и увеличить ваши инвестиции, сводя при этом риски практически к нулю.

Отсутствие комплексной проверки

В большей степени это общее эмпирическое правило. Должная осмотрительность составляет важную часть процесса на каждом этапе и может охватывать широкий спектр вопросов, от обеспечения хорошего финансового положения до предоставления юридической помощи всей информации, необходимой для проведения собственной юридической экспертизы.

Подавляющее большинство ошибок, которые были здесь перечислены, поддаются устранению с помощью хорошей должной осмотрительности. Необходимо понимать, куда следует инвестировать средства, какими будут показатели возврата инвестиций, а также быть уверенным в том, что приобретаемая недвижимость принесет ожидаемую прибыль.

Как мы уже упоминали выше, залог удачной инвестиции в основном заключается в анализе собственных инвестиционных возможностей. Кроме того, рекомендуется не откладывать на потом, а сразу обратиться за помощью к квалифицированным агентам по недвижимости. Такой подход позволит вам выбрать максимально выгодный проект, с точки зрения возврата средств, его расположение, застройщика, подобрать максимально выгодные условия покупки, а также свести все риски к минимуму.

Заключение:

1. Покупка off-plan недвижимости имеет множество преимуществ: рост цен по завершению строительства, поэтапная оплата объекта, возможность перепродажи.
2. Риски при приобретении недвижимости на этапе строительства не высоки: даже если объект не завершен, вам будут возвращены деньги. При задержке строительства застройщик должен выплатить компенсацию.
3. Как можно лучше исследуйте место, в которые вы хотите инвестировать. Обладание важной информацией поможет не ошибиться в выборе объекта.
4. Не принимайте решение на эмоциях. Руководствуйтесь аналитикой и проверенными данными.
5. Решение нанять квалифицированного агента на ранних этапах поиска недвижимости поможет избежать самых распространенных ошибок при покупке недвижимости off-plan в Дубае и свести все риски к минимуму.