Что лучше – купить или снять квартиру в Дубае?

Купить или снять квартиру в Дубае что лучше, за и против

Согласно отчету компании Jill, Дубай занимает почетное 27 место в рейтинге ТОП-30 лучших городов мира для инвестирования в недвижимость. А по мере приближения начала выставки Expo 2020 интерес к недвижимости ОАЭ продолжает нарастать. Дубай — многонациональный город. Большую часть его населения составляют иностранные граждане. Согласно местному законодательству, экспаты имеют право не только проживать в съемных домах, но и приобретать собственную недвижимость. Далее мы рассмотрим в каких случаях покупка личных апартаментов в Дубае будет выгодней аренды.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости

Рынок недвижимости — один из наиболее стабильных инвестиционных инструментов, даже по сравнению с фондовым рынком и банковскими вкладами, где ситуация может кардинально измениться в любой момент. Даже в период кризиса падение цен на недвижимость не происходит резко.

Наличие личных квадратных метров даст вам следующие преимущества:

Свои правила

В собственном доме вы сможете устанавливать свои правила и жить в соответствии со своим укладом, в то время как проживание на съемной квартире, даже с самым лояльным арендатором, накладывает правила и ограничения на частную жизнь. Вы не сможете завести животных, часто приглашать в гости родственников и друзей и пр.

Законная собственность

Когда вы покупаете дом, он становится вашей законной собственностью. Вы можете менять его интерьер и экстерьер по собственному желанию. Будучи владельцем, вы получаете полную свободу действий, в то время как арендатор не может позволить себе никаких значительных изменений в меблировке и декоре без предварительного согласования с арендодателем.

Возможность сдать жилье в аренду

В зависимости от обстоятельств, вы можете как сами жить в купленной недвижимости, так и сдавать ее в аренду. Согласно законодательству ОАЭ, арендные платежи не подлежат налогообложению, что обеспечит значительную окупаемость инвестиций (она может составлять 4-8% в год).

Надежный актив

Недвижимость — это весомый и надежный актив. Его стоимость может колебаться как в положительную, так и в отрицательную сторону, но она никогда не будет равна нулю.

Отсутствие арендных платежей

Покупка дома освобождает владельца от необходимости оплаты регулярных арендных платежей. Естественно, личные апартаменты также требуют вложений. Вам придется оплачивать счета за коммунальные услуги, содержание придомовой территории, мест общего пользования и пр. Но эти суммы будут заметно ниже, чем в случае с полноценной арендой.

Стоимость аренды жилья может составлять до 40% доходов среднего жителя Дубая.

Не смотря на все перечисленные достоинства, недостатки у приобретения дубайских апартаментов тоже есть:

Высокая стоимость

Дубай был и остается процветающим курортом и крупнейшим мировым мегаполисом. Даже не смотря на снижение цен на местном рынке недвижимости, за жилье здесь вам предстоит заплатить от 1 млн. дирхам.

Отсутствие мобильности

Имея недвижимость в ОАЭ, вам периодически придется посещать страну. А если дом был куплен в ипотеку, то вам необходимо будет жить и работать в Дубае до тех пор, пока вся задолженность перед банком не будет погашена.

Длительный срок продажи

Недвижимость не относится к высоколиквидным активам. Если вы захотите ее продать, то это может занять ка минимум несколько месяцев. Если же жилье было куплено в ипотеку, то процедура окажется еще более длительной, т. к. помимо продажи недвижимости вам предстоит аннулировать сделку с банком.

Недвижимость — долгоиграющая инвестиция

Не смотря на надежность и стабильность, срок ее окупаемости может составлять от 5 до 10 лет. И это при условии, если жилье приобреталось без привлечения кредиторов. Если же вы купили дубайские апартаменты в ипотеку, то так или иначе вы будете привязаны к ОАЭ на ближайшие 5-15 лет.

Недвижимость в Дубае сможет полностью окупиться и начать приносить доход в случае, если вы намерены связать свои инвестиционные интересы с ОАЭ на следующие 10-12 лет.

Сравнение в цифрах

Чтобы объективно оценивать выгоды как аренды, так и покупки жилья в Дубае, рассмотрим ключевые тенденции съема местного жилья. В 2019 году средняя годовая стоимость аренды апартаментов с одной спальней составляла 50-90 тыс. дирхам. Важно понимать, что градация стоимости квартир не происходит хаотично. Более подробно про экономическое положение Дубая можно прочесть здесь.

Начиная с 2011 года в Дубае применяется арендный индекс. Он привязан к среднему уровню цен в стране. Согласно постановлению правительства эмирата, ежегодное повышение стоимости аренды любой недвижимости возможно только в рамках данного индекса. Пересмотр его величины проводится в случае, если текущая арендная плата была более чем на 25% ниже средней стоимости аренды за аналогичную собственность. Размер увеличения должен быть эквивалентен 5, 10,15 или 20% в год.

Согласно данным Real Estate Regulatory Agency самая дорогостоящая арендная недвижимость находится следующих районах:

Palm Jumeirah

130-230 тыс. дирхам в год за апартаменты с одной спальней

Downtown Dubai

100-120 тыс. дирхам в год за апартаменты с одной спальней и 170-190 тыс. дрихам за квартиру с двумя спальнями

Jumeirah Lake Tower

80-150 тыс. дирхам за апартамент с одной спальней

Dubai Marina

60-190 тыс. дирхам

Dubai Investment park

40-80 тыс. дирхам

International City

30-65 тыс. дирхам

Что касается районов с самым бюджетным жильем, то к ним относятся: Dubai Silicon Oasis и Discovery Gardens.

Арендный индекс рассчитывается на базе текущих арендных ставок в Дубае и обновляется 4 раза в год.

Проведем сравнительный анализ аренды и покупки жилья в Дубае. К примеру, средняя стоимость аренды квартиры с одной спальней в районе Al-Jafaliya стоит 65 тыс. дирхам в год. Покупка аналогичных апартаментов обойдется вам в среднем в 1,3 млн. дирхам (на условиях долгосрочной ипотеки с фиксированной ставкой)

Если договор аренды заключался с привлечением риелтора, а покупка, в свою очередь, совершалась посредством ипотечного кредитования, то на начальном этапе заключения обеих сделок мы получим следующие цифры:

Как видно из таблицы выше, покупка недвижимости включает в себя значительно больше единоразовых платежей, чем аренда и на начальном этапе она гораздо более затратна.

Арена жилья в Дубае выгодна в краткосрочном периоде. Если же вы нацелены на длительное проживание в стране, то лучшим решением будет задуматься о приобретении собственного жилья.

Посмотрев на ситуацию с теми же выходными данными через 20 лет, цифры будут заметно отличаться (для удобства расчетов арендный индекс принимался за 15% в год):

Как видим, через 20 лет затраты на аренду жилья значительно превысят стоимость его покупки.

Заключение

Выбор между покупкой и арендой недвижимости в Дубае напрямую зависит от того, насколько долго вы намерены оставаться в стране. Если вы хотите провести в ОАЭ несколько лет, а после сменить эмираты на другое государство для постоянного проживания, то аренда — лучшее решение.

В краткосрочном периоде покупка собственной недвижимости не даст высокой окупаемости. Если же наоборот, вы нацелены надолго задержаться в Дубае или же рассматриваете город в качестве места для инвестирования, то ситуация будет диаметрально противоположной.