Как оформить ипотеку в ОАЭ

Условия оформления ипотеки в ОАЭ

Ипотека в ОАЭ в 2023 году доступна как для резидентов, так и для нерезидентов. Если нерезидентам банки предъявляют более жесткие требования и часто отказывают, то тем, у кого есть ВНЖ, оформить ипотеку проще. Рассказываем пошагово, как резидентам оформить ипотеку в ОАЭ и какие документы понадобятся.

В Эмиратах оформить ипотеку можно в местных банках или одном из иностранных филиалов. 

В зависимости от банка, к клиенту предъявляют ряд требований:

• трудоустройство в одной из местных компаний или собственная компания на территории ОАЭ;
• первоначальный взнос в размере не менее 20 % плюс все расходы на документальное и юридическое сопровождение по сделке — это еще 6-7% от стоимости недвижимости;
• возраст от 21 до 65 лет для наемных работников и до 60 лет для самозанятых лиц;

• уровень месячного дохода зависит от банка — в среднем AED 10–15 тыс. (USD 2,7–4 тыс.); 
• подтверждение законности средств для взноса за ипотеку.

Эти условия основные, но требования могут меняться в зависимости от банка.

Порядок оформления ипотеки в Дубае

Процесс оформления ипотеки занимает около трех месяцев и включает следующие этапы.

1. Выбрать банк

1-2 дня

Даже если у вас есть проверенный банк, в котором открыты счета, стоит изучить предложения конкурентов — сравнить ставки, условия и варианты оплаты. Если вы планируете покупку недвижимости на стадии застройки, то стоит уточнить у застройщика, оформляет ли ваш банк ипотеку для его проектов. При выборе стоит учитывать, что действующим клиентам банк скорее всего одобрит займ быстрее, так как уже знает их историю и платежеспособность.

2. Получить предварительное одобрение в выбранном банке

3–5 дней

Для этого клиент проходит проверку, которая покажет, соответствует ли он минимальным критериям для заемщика. На этом этапе сотрудники банка ознакомятся с активами, доходами, обязательствами и кредитной историей будущего клиента. Банк отсеивает тех, у кого низкий доход, кто не сможет оплатить ипотеку или не подходит по возрасту. 

Банк запрашивает следующие документы:

1. Заполненная форма заявки на ипотеку.
2. Документы, подтверждающие доход клиента — выписка о состоянии текущего банковского счета за последние полгода, платежные ведомости за последние шесть месяцев.
3. Справка о доходах и информация о работодателе — для наемных работников. Например, можно предоставить справку о трудовой деятельности. Самозанятым клиентам — результаты аудиторской проверки за последние два года и отчет о прибылях и убытках за последние 12 месяцев, копии меморандума об ассоциации, сертификата НДС, торговой лицензии и т.д. Если у заемщика имеются еще какие-либо источники доходов, то их тоже следует указать в отчете. Это могут быть дивиденды, прибыль от сдачи недвижимости в аренду и пр.
4. Копия загранпаспорта.
5. Источник получения средств для оплаты первоначального взноса.
6. Оплаченные счета за коммунальные услуги.

Документы потребуются на английском или арабском языках.

Важно: Четко установленного списка документов нет. Банк может запросить дополнительные на свое усмотрение. Рекомендуем предварительно уточнить у менеджера необходимый список документов. 

После проверки банк уведомит клиента о решении по электронной почте. Если ответ положительный — можно приступать к финальному подбору объекта.

3. Подобрать объект недвижимости

1-2 месяца

Окончательное решение покупатель принимает только после того, как выбрал банк и получил предварительное одобрение. 

Вы можете получить ипотечный кредит как на уже готовую недвижимость, так и на объект на стадии застройки. В последнем случае есть условие — объект должен быть сдан в эксплуатацию не позднее, чем через два года с момента получение займа. 

В зависимости от застройщика и того, на каком этапе строительства находится проект, банк может запросить начальный взнос в размере до 70 % и уведомление о передаче или свидетельство о завершении строительства (BCC). 

4. Пройти независимую экспертизу и оформить документы

До трех недель

Когда объект выбран, покупатель подписывает соглашение  о намерениях, где указаны сроки платежа, сумма взноса и пр. Далее клиент вносит депозит в виде чека. Он обналичивается только в случае отказа от сделки.

Важно: За рассмотрение заявки банк возьмет плату в размере 0.5-1 % от стоимости недвижимости, исходя из размера первоначального взноса. Клиент оплачивает сумму, когда подает документы на предварительное одобрение. Но в случае отказа банк вернет деньги.

После того, как подписано соглашение и передан чек, банк назначает независимую экспертизу для оценки фактической стоимости недвижимости и только после этого дает окончательное решение, предоставлять ли кредит. Эксперт подбирается из лицензированной компании. После оценки он составляет отчет, где отражены все достоинства и недостатки недвижимости. Банк убедится в ликвидности объекта и уточнит рыночную стоимость.

Оценку имущества оплачивает заемщик — стоит около AED 2,5-3 тыс. (USD 681–820) + НДС 5 %. Кроме того, потребуется оплатить страховку:

• страхование жизни — 0.5 – 1 % от стоимость недвижимости;
• страхование титула — около 0.03–0.05 % от стоимость недвижимости.

5. Получить средства и план погашения ипотеки

После того, как все этапы сделки пройдены, банк выдает клиенту одобренную сумму. Начиная со следующего месяца, заемщик уплачивает взносы по ипотеке. Платежи перечисляются согласно утвержденному плану. Размер выплат зависит от выбранной ставки. В ипотечном кредитовании есть следующие варианты ставок:

1. Фиксированная. При ставке сумма процентов распределяется равными долями на весь период. То есть у вас будет фиксированный ежемесячный платеж, в который включены тело кредита и проценты — и те, и другие — статические суммы. Фиксированные ставки определяются кредитором на базе ставки рефинансирования Центрального Банка — не ниже этой суммы. Чаще всего банки устанавливают конкретную ставку на 3–5 лет.

2. Плавающая. Каждый месяц сумма процентов будет начисляться на остаток долга. То есть, по мере погашения размер процентных выплат с каждым месяцем будет становиться меньше. Плавающая ставка зависит от конъюнктуры финансового рынка и регулярно пересматривается. В этом случае конечную сумму процентных выплат сложно спрогнозировать.

Фиксированная ставка применяется при долгосрочных займах от 10 лет и более. Плавающая направлена на быстрое погашение задолженности и предоставляется обычно на срок до пяти лет.

В июле 2023 года ключевая ставка ЦБ повысилась и составляет 5.4 %. В начале года размер минимальной предлагаемой ставки варьировался от почти 4 % до 7 %. В третьем квартале можно рассчитывать на средний уровень — 5 %. 

Важно: Можно погасить займ досрочно. Но в этом случае придется заплатить штраф в размере 1 % от суммы, но не более AED 10 тыс. (USD 2,7 тыс.).

6. Зарегистрировать право собственности

После покупки собственники регистрируют права на недвижимость DLD. В электронном виде оформляется свидетельство о праве собственности (The Title Deed), где есть отметка «Заложено в пользу». Новый документ без отметок выдается после того, как клиент полностью погасит ипотеку.

Важно учесть при оформлении ипотеки

Перед тем, как оформлять ипотеку, рекомендуем обратить внимание на несколько моментов.

На что смотрит банк перед тем, как выдать кредит

При оформлении ипотеки важен доход заемщика. Законом не запрещается иметь и другие активные займы. Соотношение доходов заявителя и выплат позволяет понять, сможет ли заемщик взять на себя еще один кредит.

Согласно требованиям Центрального Банка ОАЭ, общая сумма кредитных платежей, как новых, так и существующих, не должна превышать 50 % от общего ежемесячного дохода заемщика.

Если просрочить выплату

Если просрочить выплату по кредиту более чем на 30 дней, кредитор имеет право указать это в личном деле клиента. Этот негативный отзыв значительно влияет на кредитную историю — в будущем брать займы будет сложнее. 

Если же заемщик не может платить взносы в банк, то кредитор имеет право обратиться в суд. В ОАЭ строго относятся к любым нарушителям закона. 

Дополнительные траты

Сборы и пошлины не входят в займ — их собственник недвижимости оплачивает за личные средства. В их числе: сбор DLD — 4 % от стоимости недвижимости и различные административные платежи. Сюда же входит регистрация ипотеки, которая составляет 0.25 % от суммы займа + AED 290 (USD 79).

Например, если взять ипотеку на апартаменты стоимостью AED 1,5 млн (USD 408 тыс.), то вас ждут следующие затраты:

• первоначальный взнос — AED 750 тыс. (USD 204 тыс.);
• дополнительные расходы на оформление ипотеки — около AED 25 тыс. (USD 6,8 тыс.);
• дополнительные расходы при покупке апартаментов — около AED 75 тыс. (USD 20,4 тыс.)

Итого получится около AED 850 тыс. (USD 231,4 тыс.).