Как устроен рынок коммерческой недвижимости Дубая
Сегмент коммерческой недвижимости Дубая очень обширен. На территории эмирата есть несколько бизнес-районов, таких как Business Bay, Downtown Dubai. Здесь находится более 30 свободных экономических зон, созданных с целью развития международного и местного бизнеса.
Также в эмирате учреждено 7 индустриальных зон, которые направлены на развития промышленного сектора Дубая через привлечение крупных производственных предприятий и иностранных инвесторов в промышленный сектор.
В Дубае можно найти практически любую коммерческую недвижимость, от уютных офисов, до фабрик и трудовых поселков. Далее мы рассмотрим ключевые виды коммерческих объектов в эмирате.
Что нужно учитывать
Принимая решение вложить свои средства в коммерческую недвижимость Дубая, необходимо учитывать следующие особенности:
- Среднегодовая рентабельность инвестиций в местную коммерческую недвижимость составляет 4-8%. Но некоторые объекты, такие как складские помещения или рабочие поселки на текущий момент пользуются большим спросом и могут демонстрировать показатели на уровне 9-13%.
- Ликвидность влияет на конечный результат. Например, общественный парковки это доходный актив, который может приносить до 9% годовых. Парковочные места в Дубае - жизненная необходимость, так что спрос на них очень велик. Такой актив будет приносить стабильно высокий доход, но при этом его ликвидность очень низкая. В случае продаже найти нового собственника будет сложно. Из-за низкого спроса цену продажи придется снижать, что сводит на нет все показатели ROI.
- Стабильность и длительные арендные договоры. При сдаче в аренду коммерческой недвижимости зачастую заключаются долгосрочные контракты на 5 и более лет. Даже в случае низкого ROI по сравнению с жилой недвижимостью, долгосрочная аренды позволяет защитить ваши активы от простоя и негативных рыночных колебаний.
Дубайский рынок коммерческой недвижимости представлен объектами разных экономических сегментов. Далее мы рассмотрим их более детально.
Офисные помещения
В эмирате большой выбор офисных помещений, доступных для продажи или аренды. Их стоимость зависит от расположения, общей площади, наличия внутренней отделки и мебели.
К наиболее популярным зонам для инвестирования в офисные помещения относятся такие районы, как Business Bay или Jumeirah Lake Tower`s. Средняя стоимость покупки офиса площадью 25-30 кв. м. составляет AED 250 000-300 000 (USD 68 000-82 000). Приобретение помещения площадью от 84 кв.м. без отделки обойдется от AED 350 000 (USD 95 300). Аналогичная недвижимость с отделкой будет стоить уже от AED 450 000 (USD 122 500).
Средняя цена годовой аренды офисных помещений в наиболее популярных деловых зонах Дубая представлена в таблице ниже.
Co-working пространства
Этот тип офисных помещений в Дубае набирает все большую популярность. Услугами Co-working часто пользуются самозанятые лица или фрилансеры, а также штатные сотрудники, вынужденные работать в удаленном режиме. Зачастую пользователями коворкинга движет несколько причин: нежелание использовать в качестве офиса собственное жилое пространство, потребность в стимулирующей профессиональной среде, необходимость наличия соответствующей корпоративной среды.
Несмотря на то, что Co-working-пространства - относительно молодая ниша, конкуренция в ней достаточно высокая. В Дубае есть как единичные, так и сетевые пространства данного рода, затрагивающие ключевые районы эмирата. Ознакомится с ними можно на сайте www.coworker.com.
Использование коворкинга предполагает почасовую, посуточную или ежемесячную оплату. Большая часть местных коворкинг-пространств предлагает не только оборудованные офисные помещения (могут быть предусмотрены отдельные рабочие капсулы, помещения для групп сотрудников или отдельные женские зоны), но и разнообразные сопутствующие услуги, в числе которых: IT- поддержка, услуги по созданию и лицензированию компаний, консьерж услуги, массаж, спа, тематические лекции и семинары и пр.
Потенциальные инвесторы могут выбрать одну из следующих схем вложения:
купить франшизу одного из действующих сетевых коворкингов;
купить офисное помещение и адаптировать его в соответствии с собственной концепцией.
Консультация с экспертом
Наши эксперты помогут выбрать Вам лучшее. Получите персональную консультацию от экспертов с 15–летним опытом
Магазины
Торговые площади и магазины - это ещё одно перспективное вложение. Купить или арендовать торговое помещение можно в любом районе Дубая. Это может быть как небольшой магазин у дома, так и крупный супермаркет. Чем выше статус района, тем дороже будет стоить магазин.
Средняя стоимость годовой аренды торгового помещения площадью до 10 кв.м. составляет от AED 10 000-15 000 (USD 2 750-4 100). Годовая аренда магазина площадью 50 кв.м. будет стоить уже от AED 24 000 (USD 6 550). Что касается покупки, то средняя цена магазина пл. 50 кв.м. будет составлять от AED 275 000 (USD 75 000).
Складские помещения
Покупка складских помещений - очень перспективная ниша. На всей территории Дубая, в особенности в пределах свободных экономических зон, работает огромное количество торговых и производственных компаний, которые нуждаются в удобных складских площадях.
Большая часть складов сосредоточена вокруг портовых, индустриальных и торговых зон, таких как Al Quoz, Dubai Investment Park, Jebel Ali или Ras Al Khor. Средняя стоимость покупки склада составляет от AED 1 000 000 (USD 272 300) до AED 85 000 000 (USD 23 141 000). Размер средней годовой аренды может колебаться в рамках AED 9 000 (USD 2 450) до AED 4 000 000 (USD 1 090 000).
Выставочные залы
Еще одна актуальная инвестиционная опция - выставочные залы. Шоу-румы разных размеров есть практически в каждом районе Дубая. Но больше всего их сосредоточено в рамках свободных экономических зон. Чем ближе к СЭЗ или индустриальной зоне находится шоу-рум, тем больше его площадь. Такие шоу-румы направлены на взаимодействие преимущественно с корпоративными клиентами. Они подходят для демонстрации производственной техники и специализированного оборудования.
Выставочные залы, расположенные в черте города направлены на взаимодействие с конечным потребителем. Они хорошо приспособлены для демонстрации новых электронных гаджетов, программного обеспечения, строительных и отделочных материалов и пр.
Средняя годовая стоимость аренды выставочного зала площадью от 325 кв.м. составляет от AED 125 000 (USD 34 100). Средняя цена покупки шоу-рума площадь 500 кв.м. составляет AED 5 000 000 (USD 1 361 000).
Коммерческие этажи
Коммерчески этажи - распространенный тип собственности в Дубае. Они представляют собой многоцелевые коммерческие объекты, которые часто размещаются внутри жилых многоэтажных комплексов и бизнес-центров по всему городу.
В зависимости от района и конкретного здания, стоимость аренды целого этажа может колебаться в пределах AED 100 тыс. (USD 27 тыс.) до AED 18,7 млн. (USD 5,09 млн). Покупка такой недвижимости обойдется от AED 700 000 (USD 191 000) до AED 54 000 000 (USD 14 700 000).
Здания
Коммерческие здания охватывают обширную категорию многофункциональных объектов. К ним относятся отели, гостиничные и жилые комплексы с торговыми этажами, бизнес-центры, офисные здания, торговые комплексы и пр. Можно купить как готовое коммерческое здание, так и инвестировать в недвижимость на этапе строительства. Стартовая цена такого объекта в Дубае составляет AED 900 000 (USD 245 000). Аренда коммерческого здания обойдется примерно от AED 700 000 (USD 191 000) до AED 29 000 000 (USD 7 900 000) в год.
На текущий момент самое большое количество предложений торговый зданий представлено в района Deira, Dubai Investment Park, Al Barsha и Al Jaddaf.
Земельные участки
В Дубае предусмотрено 2 типа коммерческих земельных участков:
Промышленные земли - они находятся на территории промышленных зон и должны быть использованы для производственных нужд, таких как строительство фабрик, заводов, складских помещений и рабочих поселков.
Участки смешанного назначения - такие земли могут быть использованы для строительства любых коммерческих или жилых объектов.
Стоимость как аренды, так и покупки земельного участка напрямую зависит от его назначения. Средняя стоимость приобретения земельного участка площадью 1 850 кв.м. составляет от AED 1 000 000 (USD 272 300). Аренда аналогичного участка будет стоить от AED 250 000 (USD 68 100).
На сегодняшний день максимальная стоимость продажи земельного участка составляет AED 330 000 000 (USD 89 840 000). Он расположен в районе Jebel Ali Industrial и имеет площадь в 139,355 кв.м.
Фабрики
Практически все местные фабрики и заводы сосредоточены на территории одной из семи промышленных зон. Здесь находятся объекты, готовые для продажи и аренды. Купить готовое заводское помещение площадью 1 300 кв.м. можно по цене от AED 1 500 000 (USD 409 000). При этом годовая аренда такой собственности будет обходиться от AED 600 000 (USD 163 400).
Повышение производственного потенциала - одна из стратегических целей развития Дубая и активно стимулируется государством. Инвесторы, вкладывающие свои средства в производственные объекты могут рассчитывать на налоговое, таможенные и прочие льготы со стороны правительства.
Рабочие поселки
Строительство и содержание трудовых поселков стали необходимость для многих строительных и производственных предприятий Дубая. Более 80% трудовых ресурсов эмирата представлено иностранцами, которых нужно обеспечить всем необходимым для проживания и работы.
Многие компании в рамках производственных и свободных экономических зон возводят или арендуют рабочие поселки. Средняя стартовая цена годовой аренды рабочего поселка площадью 1 350 кв.м. составляет от AED 600 000 (USD 163 400). Покупка такой собственности обойдется инвестору от AED 1 000 000 (USD 272 300). Приобретение более масштабных построек площадью от 4 000 кв.м. будут стоить уже от AED 10 000 000 (USD 2 730 000).
Выводы
- Рынок коммерческой недвижимости Дубая отличается большим разнообразием типов и объектов собственности. Он включает офисный, торговый и производственный сегменты, а также объекты и участки смешанного назначения.
- Офисные и торговые объекты можно купить практически в любом районе эмирата, в то время как складские и производственные здания располагаются преимущественно на территории СЭЗ и индустриальных зон.
- В Дубае предусмотрены категории многофункциональных объектов, которые могут быть использованы как в коммерческих, так и в личных целях. К ним относятся участки, коммерческие виллы и этажи.
.svg)
