Rent-to-Own или аренда с выкупом

Rent-to-Own: новый способ купить недвижимость в Дубае

Чтобы приобрести в Дубае готовое жилье и сразу же заселиться в него, не обязательно сразу выплачивать продавцу всю сумму или брать ипотеку в банке. В последние несколько лет в ОАЭ набирает популярность схема Rent-to-Own – аренда недвижимости с возможностью последующего выкупа. Такой вариант предлагают большинство крупных девелоперов (например, Nakheel, Emaar Properties и DAMAC), поскольку он выгоден и продавцу, и покупателю. Рассмотрим специфику, плюсы и минусы этой относительно новой схемы, а также ее отличия от ипотечного кредита.

Что такое Rent-to-Own

Схема Rent-to-Own рассчитана прежде всего на тех собственников, кто не хотел бы покупать готовое жилье в ипотеку, где условия LTV подразумевают покрытие кредитом только до 75% от стоимости покупки, а авансовый платеж составляет 25% и вносится одним чеком. В случае с арендой с выкупом первый платеж распределяется на определенный период времени согласно заключенному договору об аренде. Такая схема позволяет клиенту одновременно платить за аренду жилья и постепенно выкупать его в собственность, что особенно выгодно для тех, кто планирует покупку недвижимости и начал копить на авансовый платеж.

‍При использовании схемы Rent-to-Own 20%-30% стоимости покупки покупатель перечисляет в виде арендной платы в течение 3-4 лет (конкретный срок зависит от условий, прописанных в договоре). Это так называемый «период блокировки» (lock-in period). Когда он заканчивается, перечисленные арендные платежи конвертируются в плату за предстоящую покупку. По окончании периода блокировки покупатель продолжает регулярно делать взносы (обычно через кредит) до тех пор, пока полностью не выкупит недвижимость.

Арендная плата по схеме Rent-to-Own обычно намного выше, чем среднерыночная, но повышенная ставка оправдывается тем фактом, что со временем вы станете владельцем этого жилья. Классическая схема аренды жилья при перерасчете выходит дешевле, но эти деньги уходят в никуда.

Стоит отметить, что покупатель может также получить выгоду от текущих цен, которые, несомненно, ниже, чем они будут в ближайшие годы. Таким образом, вы покупаете жилье по более низкой стоимости с возможностью получения прироста капитала в будущем если решите перепродать недвижимость или обзавестись новой, а эту сдавать в аренду.

Наибольшее распространение система аренды с правом выкупа получила в Дубае и Абу-Даби. Но такой вариант доступен при покупке жилья и в других эмиратах, например, Рас-Аль-Хайме.

К примеру, в Дубае по схеме Rent-to-Own можно приобрести недвижимость в жилом комплексе Town Square от застройщика NSHAMA. Апартаменты с 3 спальнями площадью 141 кв. м здесь предлагаются в аренду с последующим выкупом по цене AED 1 245 000 (USD 339 000). Первоначальный взнос в этом случае составляет 10%, а оставшуюся часть предлагается выплатить в течение 5 лет.

Также найти варианты покупки недвижимости по схеме Rent-to-Own можно в таких сообществах как JVC, Dubai Sports City, Jumeirah Golf Estates (JGE Dubai), Al Furjan в районе Jebel Ali, Business Bay и Palm Jumeirah, что способствует привлечению большого количества потенциальных покупателей.

Чем аренда с выкупом отличается от ипотеки

Оба варианта подходят для тех покупателей, кто не располагает полной суммой для приобретения готовой недвижимости. Но по ряду основных моментов ипотечный кредит и Rent-to-Own отличаются друг от друга:

1. Первоначальный взнос. При аренде с правом выкупа авансовый платеж обычно составляет 5-10% от стоимости недвижимости (варьируется в зависимости от плана платежей), включая регистрационные сборы, комиссию агенту и другие дополнительные расходы (примерно 7-8%). Более того, на эту сумму можно взять личный кредит в банке – в отличие от первоначального взноса на ипотеку.
2. Процесс подачи заявки. В случае с ипотекой договор заключается между тремя сторонами – покупателем, продавцом и банком. Соглашение об аренде с правом выкупа заключается только между продавцом и покупателем, поэтому процесс подачи и одобрения заявки осуществляется проще и быстрее и гарантирует, что не будет вмешательства со стороны третьих лиц (обычно банки).
3. Гибкость обязательств. При покупке недвижимости в ипотеку обратного хода нет: если вы уже подписали контракт, а через год у вас появился ребенок и вы поняли, что хотите жить ближе к детскому саду, взять и просто аннулировать сделку не получится. Покупая же недвижимость по схеме Rent-to-Own покупатель получает возможность проживания на правах "арендатора". Конечно, такой формат подходит не для каждого, но если вы ещё не до конца определился с типом недвижимости и её расположением, то проживая какой-то период, скажем в апартаментах, вы сможет прервать сделку и выбрать другой тип жилья с более выгодным расположением. Если же покупателя все устраивает - то он просто доводит сделку до конца, после чего перейдет в статус собственника и получит свидетельство Title deed.
4. Кредитная история. Если в случае с ипотекой кредитная история покупателя может сыграть решающую роль, то при заключении договора аренды с выкупом этот фактор почти никогда не учитывается. Некоторые застройщики могут рассматривать его при принятии решения, но в целом вы можете рассчитывать на одобрение сделки вне зависимости от своего кредитного рейтинга.

Кроме ипотеки и Rent-to-Own, еще есть возможность купить недвижимость off-plan и возможность накопления, о которых описано тут.

Как юридически оформляется соглашение между покупателем и застройщиком

Договоры об аренде с правом выкупа бывают двух типов:

• Опционный контракт. В документе прописывается цена недвижимости и период, в течение которого можно выкупить жилье. По этой схеме покупатель выплачивает «опционный сбор» - согласованный обеими сторонами процент от стоимости недвижимости, после чего получает право покупки жилья в более поздний срок и стать собственником объекта. Если в итоге покупатель передумает и решит отказаться от завершения сделки, опционный взнос останется у продавца.
• Договор купли-продажи. Это более простая форма соглашения. Покупатель и застройщик устанавливают фиксированную цену покупки (или назначают дату, когда будет утверждена итоговая стоимость жилья) и размер и период выплат.

Все эти соглашения регистрируются в Земельном департаменте Дубая (DLD). Чтобы обеспечить четкую правовую основу для заключения таких сделок, DLD разработал типовые документы и схемы внесения выплат (Ijarah). Но каждый договор Rent-to-Own индивидуален, поскольку стороны сами устанавливают все условия.

Важный нюанс: Заключать данные соглашения рекомендуется только в том случае, если покупатель уверен в своей платежеспособности и согласен с оговоренными планами выплат. Если же покупатель имеет сомнения на этот счет, следует рассмотреть варианты недвижимости по более низкой цене и уже тогда заключать договор.

Что должно быть прописано в договоре об аренде с выкупом

Перед подписанием договора покупатель должен отчетливо понимать все нюансы соглашения, включая право собственности на недвижимость, сроки оплаты, условия выхода из договора, а также колебания рыночных цен. Если вы планируете в дальнейшем взять кредит на завершение сделки, убедитесь, что у вас есть такое право.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, при заключении контракта рекомендуется проконсультироваться с опытным юристом или агентом по недвижимости. Он поможет предусмотреть все подводные камни, адекватно оценить стоимость жилья и включить в контракт все важные пункты.

Обычно в договоре прописываются следующие моменты:

• цена на недвижимость;
• срок аренды;
• процент от внесенного аванса (если он предусмотрен), который подлежит возврату, если покупатель решит расторгнуть договор;
• указание, что арендные платежи (полностью или частично) засчитываются в качестве первоначального взноса;
• размеры и план внесения всех последующих выплат;
• штрафные санкции за просроченные арендные платежи;
• условия расторжения соглашения;
• условия досрочного выкупа недвижимости;
• особые обстоятельства, связанные с внезапной потерей работы, пропуском платежей или отказом в кредите на момент покупки (по окончании срока аренды);
• за кем закреплено право собственности на недвижимость в течение всего срока действия контракта;
• кто несет ответственность за содержание недвижимости.

Арендатор или собственник: какой статус у покупателя недвижимости по схеме rent-to-own

В течение того времени, когда потенциальный покупатель перечисляет застройщику арендную плату (обычно это 3-4 года), он считается арендатором. Соответственно, ответственность за обслуживание недвижимости на протяжении всего срока несет продавец. После окончательного выкупа жилья все эти расходы лягут уже на плечи нового владельца.

Важный нюанс: субаренда недвижимости в случае rent-to-own невозможна, пользоваться помещением должен только покупатель.

Сборы за регистрацию

Поскольку договор регистрируется в DLD, для продавца, в большинстве случаев это застройщик, единственным расходом является выплата 2% от стоимости недвижимости. В случае если это первоначальная продажа, то со стороны застройщика также выплачивается сбор за саморегистрацию в размере AED 1 000 (USD 19 700).В свою очередь, покупатель обязан выплатить:

• Сбор в DLD – 2% от цены жилья;
• Сбор за выдачу свидетельства о праве собственности (Title deed) – AED 250 (USD 68, RUB 5 000);
• 0,25% от размера арендной платы;
• Регистрационный взнос – AED 2 000 (USD 545, RUB 40 000) для недвижимости стоимостью до AED 500 000 (USD 136 100) или AED 4 000 (USD 1 090, RUB 80 000) – для жилья стоимостью более AED 500 000;
• Плата за выдачу карты (варьируется в зависимости от типа недвижимости);
• Плата за сервис: Knowledge Fee (плата за знания) и Innovation fees (Инновационные сборы) – оба по AED 10 (USD 2.72, RUB 200).

Необходимые документы и процедура обслуживания

Покупатель (физическое лицо) обязан предоставить следующие документы:

• Копия договора купли-продажи;
• Копия действующего удостоверения личности Emirates;
• Копия действующего загранпаспорта для нерезидентов;
• Копия запроса застройщика (DSR).

Процедура обслуживания выглядит следующим образом:

1. Необходимо войти на портал Oqood и выбрать опцию "Регистрация услуги аренды с выкупом" (начальная).
2. Ввести данные данные обоих сторон и сумму финансирования, заполнить все необходимые формы, прикрепить скан-копии документов и выбрать способ оплаты.
3. Оплатить заявку в в электронном виде.
4. После арендатору (покупателю) на электронную почту присылается письмо с документом подтверждения завершения операции.

Заключение‍

1. Так как предложение на рынке недвижимости Дубая неуклонно растет, схемы Rent-to-Own позволяют снизить переизбыток предложения по старым проектам со стороны застройщиков и привлечь больший процент конечных покупателей, ищущих готовое жилье для заселения.
2. Схемы аренды с правом выкупа позволяют не только существенно снизить нагрузку на финансовую сторону покупателя, но и раскрывают идеи инвестиций в недвижимость для совершенно нового круга людей, которые раньше не задумывались о покупке недвижимости.
3. Если покупатель не уверен в правильном выборе района/сообщества, то находять в статусе "арендатора" он может расторгнуть сделку, что певедёт к меньшей потере средств, чего не сделать при оформлении ипотеки.
4. Минусом rent-to-own является более высокая арендная плата, чем в среднем по рынку, но этот недостаток проявится, только если вы решите отказаться от покупки.
5. При составлении и подписании договора рекомендуется воспользоваться помощью опытного юриста или агента по недвижимости.
6. При оценке своих финансовых возможностей важно учесть не только цену на недвижимость, но и дополнительные расходы.