Как накопить на свою недвижимость в Дубае

6 способов, как накопить на квартиру в Дубае

Дубай имеет большой выбор проектов недвижимости, которые предлагают привлекательные инвестиционные возможности как для инвесторов в недвижимость off-plan, так и для покупателей уже готового жилья.

Эти проекты включают в себя ряд привлекательных коммерческих предложений, таких как освобождение от платы за обслуживание междугородней связи и планов оплаты после передачи и прочее. Сегодня же мы рассмотрим почему покупка жилья является более перспективной, чем его аренда, а также как правильно спланировать свой бюджет, чтоб максимально быстро накопить достаточное количество средств на авансовый платеж.

Сколько дирхамов составляет первоначальный взнос

В ОАЭ минимальный первоначальный взнос составляет:

– 5-10% на покупку недвижимости на стадии строительства;

– Если это уже готовая недвижимость, то для иностранных граждан он составит 25% от покупной цены, а для граждан ОАЭ - 20%.

Вне зависимости от того покупаете вы вторичную или первичную недвижимость, исключить участие брокера довольно сложно. Это связано с тем, что до завершения транзакции депозитная сумма хранится у третьего лица, то есть желательно у брокера либо переводится на счет условного депонирования. Авансовый платеж уплачивается на момент подписания договора о купле-продаже, который, обычно, осуществляется в виде чека на имя продавца, наличными либо с помощью банковской карты международных платежных систем Visa и Mastercard. Также необходимо учитывать ещё дополнительные 6-7% от стоимости недвижимости на расходы при оформлении сделки купли-продажи.

Обратите внимание! При необходимости, после передачи объекта off-plan и получения Титула о праве собственности, вы можете оформить ипотеку на остаток суммы по выплате, которая может составлять от 25% до 60% от общей стоимости. В данном случае сумма по ипотеке может быть гораздо меньше, а после передачи недвижимости вы можете начать сдавать её в аренду и покрывать часть расходов.

Что такое LTV

Коэффициент оценки кредитного риска или LTV используется банками или кредиторами, для проверки ваших финансов перед утверждением ипотеки. По сути, это размер ипотеки по отношению к стоимости недвижимости, которую вы хотите приобрести, а далее он указывается в процентах. Расчет соотношения будет выглядеть примерно так:

Соотношение кредита к стоимости = сумма ипотеки ÷ оценочная стоимость недвижимости.

В конце октября 2013 года Центральный банк ОАЭ издал новый свод правил ипотечного кредитования, который определяет право различных категорий заемщиков на основании коэффициента LTV. Если вы гражданин ОАЭ и имеете недвижимость на сумму 5 млн дирхамов или ниже, вы можете получить ссуду до 80%. Но если вы эмигрант и ищете недвижимость с такой же стоимостью, ожидайте получения ссуды в размере до 75% от стоимости недвижимости.

Что касается кредиторов, то они все оценивают коэффициент LTV, чтобы определить уровень риска, который они принимают на себя при одобрении ипотеки. К примеру: если вы берете ипотеку в размере 750 000 дирхамов на покупку недвижимости в 1 млн дирхамов, а стоимость данной собственности упала до 700 000 дирхамов, то ваш кредитор уйдет в минус. В случае если у вас высокий LTV и, соответственно, небольшой депозит, доступные вам ставки по ипотеке будут гораздо менее конкурентоспособными. Но если у вас больший депозит (значит, у вас более низкий LTV), тем лучше будет ставка по ипотеке.

Стоит отметить! Если это ваша первая покупка недвижимости, то стоит помнить, что без коэффициента LTV обычно сложнее получить одобрение кредита, и хотя это не единственный определяющий фактор в обеспечении ипотечной ссуды, он действительно играет существенную роль в том, сколько вы можете взять в долг как владелец недвижимости. Важно помнить, что чем ниже ваш LTV, тем меньше вы рискуете для банка и сможете получить более высокие ставки по ипотеке.

Простыми словами, для избежания высоких LTV достаточно внести бóльшую сумму в качестве первоначального взноса, чем установленный минимум. Это приведет к более выгодным ставкам по ипотеке, то есть в долгосрочной перспективе вы будете выплачивать меньше процентов. Другой способ снизить LTV - посмотреть на недвижимость с более низкой запрашиваемой стоимостью.

Почему выгодно покупать, а не арендовать

Вне зависимости от типа и местоположения недвижимости, арендная плата всегда считается самым большим ежемесячным расходом для любого иностранца, проживающего в ОАЭ. Что касается Дубая, то, по словам экспертов, не менее 20% доходов жителя уходит на оплату аренды.

В среднем стоимость аренды апартаментов с 1-2 спальнями может варьироваться от 40 000 до 90 000 дирхамов в год, в зависимости от района. В качестве примера и для целей сравнения покупки и аренды жилья мы используем 1-комнатные апартаменты, расположенные в районе Dubai Marina. В качестве выборочной цены аренды, мы возьмем 65 000 дирхамов, где покупка недвижимости - 1,3 млн дирхамов.

Таблица расходов

Как видите, первоначальные затраты на покупку недвижимости составляют 440 000 дирхамов, что почти в 20 раз больше, чем затраты на аренду (23 666 дирхамов). Однако по большей части авансовый платеж, который выступает в качестве первоначального капитала для актива, значительно увеличивает сумму покупки недвижимости.

Годовые расходы на 20 лет

Ниже приведены ежегодные расходы за 20 лет для каждого сценария. Предположим, что арендная плата увеличивается на 15 % через 10 лет (проще для расчета), а выплата по ипотеке остается неизменной до конца выплаты.

Итак, что мы имеем:

– Через 20 лет, несмотря на столь высокий авансовый платеж, вы будете платить за покупку жилья меньше. Сдавая недвижимость в аренду, вы сможете получать около 5 416 AED в месяц из которых сможете покрывать часть расходов по ипотеке. В конечном итоге, после 100% погашения ипотеки, недвижимость можно либо перепродать по более выгодной цене, либо продолжать сдавать в аренду, где доход может варьироваться от 5 до 6% годовых.

– Через 20 лет аренда может стоить вам более 2,16 млн дирхамов, не включая счета за коммунальные услуги и другие удобства. Покупка дома в течение того же периода времени может стоить вам около 1,76 млн дирхамов без учета других непредвиденных расходов и коммунальных услуг.

Советы по накоплению средств

В Дубае есть как и элитное жилье, так и бюджетные варианты. ТОП недорогих апартаментов и вилл представлена в этой статье.

Спланировать свой бюджет

В первую очередь необходимо убедится, что вы сможете накопить необходимую сумму на авансовый платеж. Можно рассчитать все свои текущие долги (если таковые имеются). Документирование ваших расходов может помочь отслеживать финансы и выяснить, где вы можете их сократить. К примеру экономия средств на аренду жилья за счет переезда в апартаменты по более низкой стоимости, снижение лимита кредитной карты во избежание импульсивных покупок и прочее. Идея состоит в том, чтобы экономить эффективно и организованно.

Всегда помните о правиле 50 / 20 / 30, согласно которому ваш месячный доход должен быть распределен следующим образом:

50% должно уходить на предметы первой необходимости: постоянные фиксированные расходы каждый месяц, которые обычно включают аренду дома, страховой взнос, счета за коммунальные услуги и продукты;

20% на сбережения: на депозитном счете в качестве накоплений на взнос для авансового платежа или другие долгосрочные инвестиции;

30% на второстепенные затраты: сюда могут входить расходы на питание вне дома, путешествия, терапию и отдых. Эти расходы определяют выбор образа жизни человека и могут быть обозначены как «дополнительные».

К примеру, иностранный гражданин, работая в Дубае, может получать месячную зарплату в размере около 21 500 дирхамов (около 5 900 долларов). При такой зарплате, с вычетом расходов на проживание и прочие траты, в год вы сможете откладывать примерно от 18 до 40 тыс дирхамов. А если учитывать тот факт, что в семье могут работать двое, то эта сумма автоматически удваивается, и выходит что вы можете накопить намного большую сумму, за менее длительный период.

Важное примечание! Указанные суммы являются примерным расчетом, так как исходя от потребностей каждого человека процент затрат может быть как выше, так и ниже.

Открыть сберегательный счет

Большинство банков в ОАЭ позволяют резидентам открывать сберегательные и депозитные счета, с довольно высокими процентными ставками. Открыв такой счет, все сэкономленные средства вы можете хранить на нем, что тоже позволит вам дополнительно получать прибыль. Однако у каждого банка будут свои собственные критерии на открытие счета, поэтому вам нужно будет уточнить их в банке, с которым вы имеете дело.

Помимо процентной ставки, если вы хотите получить лучший опыт онлайн-банкинга в Дубае, сберегательный счет Emirates NBD - хороший вариант для вас. Их Smart Saver Account является лучшим сберегательным счетом в Дубае, который предлагает отличные процентные ставки в соответствии с общим балансом счета. К примеру, на сумму от 25 000 до 100 000 AED они предлагают ежемесячную процентную ставку 1,50%. Лучшее в учетной записи Emirates NBD Smart Saver Account - это то, что эти ставки также применимы к сбережениям, хранящимся в таких валютах, как евро, доллары и фунты стерлингов, помимо арабских дирхамов.

Вы можете также увеличить свои сбережения со счетом срочного депозита HSBC, реинвестировав как основную сумму, так и проценты. Срок их сбережений составляет от 1 до 36 месяцев, однако, чем дольше вы берете на себя обязательства, тем лучше будет процентная доходность. Ежемесячная процентная ставка начинается от 0,43% дирхамов при остатке менее 150 тыс дирхамов, где годовая ставка будет составлять до 3%.

Сократить количество расходов

По возможности избавьтесь от лишнего долгового бремени по кредитным картам и другим банковским ссудам. Погашение долгов под высокие проценты сокращает ваши ежемесячные расходы, что высвобождает больше денег, которые вы можете отложить для первоначального взноса.

Если вы понимаете, что это довольно сложный процесс на данном этапе, то попробуйте установить более низкие процентные ставки и постарайтесь тратить как можно меньше на второстепенные расходы.

Важно помнить, что хорошая кредитная история благоприятно отразится в будущем при подаче заявки на оформление ипотеки.

При наличии уже накопленных купить более дешевое жилье и сдавать

Инвестирование в готовую недвижимость часто дает дополнительное преимущество в виде проверенной доходности от аренды. В данном случае вы можете купить более дешевое жилье в ипотеку и начать сдавать его в аренду. Здесь вы получаете сразу 2 бонуса:

1. формирование кредитной истории;
2. за счет аренды вы можете покрывать расходы по ипотеке, а остальные оставшиеся средства откладывать на сберегательный счет.

Такой вариант в основном подходит для тех, кто желает купить более просторные апартаменты или виллу, но именно в данный момент не имеет такой возможности.

К примеру, согласно онлайн-калькулятору ипотеки от Property Finder, при покупке жилья стоимостью в 300 000 дирхамов, на авансовый платеж и дополнительные расходы вам потребуется примерно 93 000 дирхамов, а на остаток суммы в 225 000 AED вы можете оформить ипотеку. Основываясь на этой сумме кредита, при фиксированной ставке в 2,49%, ваш расчетный ежемесячный платеж составит 3 992 AED на 5 лет.

Купить недвижимость off-plan

Также можно инвестировать в недвижимость на стадии строительства. Здесь вы сможете воспользоваться довольно удобными планами выплат напрямую от застройщика: 40 / 60 или 30 / 70. В данном случае авансовый платеж составляет в основном 5%, часть суммы выплачивается во время строительства, а остальная может быть разбита от 2 до 5 лет после передачи. Но этот вариант более подходит для долгосрочных перспектив, так как недвижимость ещё на стадии застройки.

Обратите внимание! Если у вас есть недвижимость на территории ОАЭ или за ее пределами, вы также можете рассмотреть возможность вывода денежных средств из этой недвижимости для финансирования покупки другой.

Воспользоваться оплатой Rent-to-own

Схема аренды с выкупом (Rent-to-own) активно набирает популярности среди покупателей жилья, снимая необходимость большого первоначального взноса. Это своего рода взаимовыгодное соглашение между застройщиком и покупателем, где каждая схема аренды с выкупом по своему уникальна. В данном случае эквивалент арендной платы (5-8%) используется в качестве авансового взноса, а далее вместо ипотеки, вы напрямую выплачиваете застройщику ежемесячные платежи, тем самым оплачивая стоимость недвижимости. Другие схемы рассчитаны на более длительный период, например 20 лет.

Здесь также необходима предоплата, но она существенно ниже 25% депозита, и по истечению оговоренного периода выплат, покупатель может принять решение о покупке недвижимости или о выходе из договора. Но стоит учитывать, что при такой схеме выплат арендная стоимость будет выше, чем рыночная, но доплата может быть оправдана, если вы не сможете внести депозит.

Два типа соглашений аренды с выкупом:

1. Возможность покупки. По этой схеме покупатель платит "опционный сбор", (согласованный процент от цены покупки) в обмен на право покупки недвижимости на более поздний срок. Если вы решите не продолжать покупку, вы потеряете эту плату.
2. Договор купли-продажи. Все условия оговариваются заранее, когда покупатель и застройщик выбирают фиксированную цену покупки или решают определить цену с будущей оценкой в оговоренную дату.

Выводы

1. Для покупки недвижимости в ОАЭ вам необходимо внести первоначальный взнос в размере 5-10% для объектов на стадии строительства и 20-25% в случае если это готовая к заселению недвижимость.
2. Для того чтобы довольно быстро накопить необходимую сумму на депозит пересмотрите свои расходы по бюджету, постарайтесь максимально снизить второстепенные затраты, а также сократить количество расходов на кредитные средства.
3. Всегда помните, что хорошая кредитная история благоприятно влияет на дальнейшее одобрение заявки на ипотеку.
4. Покупка менее дорогого жилья, к примеру студии, для дальнейшей сдачи в аренду, позволит накопить средства на более просторные апартаменты или виллу.
5. Не смотря на то, что вы покупаете недвижимость в ипотеку, вы всегда можете начать сдавать её в аренду и оплачивать часть расходов по ипотеке, а со временем перепродать её по более выгодной стоимости.
6. Даже при покупке готовой студии в ипотеку на 5 лет, стоимостью в 315 000 дирхамов, вы можете сдавать её в аренду, перекрывать ипотечные расходы, а оставшуюся часть денег откладывать на сберегательный счет под довольно выгодные проценты.