Как изменится рынок недвижимости Ближнего Востока в ближайшее время

Рынок недвижимости Ближнего Востока

Индустрия недвижимости на Ближнем Востоке - один из самых быстрорастущих секторов в мире. Иностранные девелоперы вложили миллиарды долларов в такие места, как Оман, Катар, Дубай, Саудовская Аравия и другие страны ближневосточного региона, что способствовало росту этого рынка.

Обзор объема инвестиций и рынок недвижимости Дубая в предыдущие годы

Политическая неопределенность в прошлом оказала огромное влияние на отрасль недвижимости, и недавние реформы от правительства в различных регионах продолжали оказывать воздействие на рынок недвижимости на более высоком уровне.

Согласно анализу данных за первое полугодие 2020 года, мировые объемы инвестиций упали на 33%. Более всего пострадал Азиатско-Тихоокеанский регион с объемом в -45%, в то время как Америка и Европа, Ближний Восток и Африка снизились на 36% и 19% соответственно. Если же проводить параллель со снижением объемов инвестиций в течении первых шести месяцев 2008 года, когда начался глобальный финансовый кризис (GFC), то тогда показатели во всем мире упали на 49% по сравнению с первым полугодием 2007 года и продолжали снижаться до середины 2009 года.

В 2014 году большой всплеск инвестиций на рынке недвижимости ОАЭ наблюдался со стороны местных, а также зарубежных инвесторов, что увеличило рыночные показатели в 4 раза и Северные Эмираты стали вторым по величине сегментом рынка недвижимости ОАЭ. В Дубае же, с середины 2013 года рынок недвижимости был неспокойным, а 2015–2016 года были одними из худших лет, так как наблюдалось значительное снижение цен.

В 2017-2018 году рынок находился в режиме восстановления. Данные за первые три квартала 2018 года не были обнадеживающими, а количество сделок с недвижимостью значительно снизилось по сравнению с 2017 годом. За первые девять месяцев 2018 года общее число сделок составило 39 802 транзакции на сумму в 162 млрд дирхамов, тогда как в 2017 году число транзакций составило 52 170 на общую сумму 204 млрд дирхамов. Что касается цен и арендной платы, то они снизились не так сильно, как в предыдущие годы. Например, средняя стоимость продажи упала примерно на 5,6% в 2017 году, а средняя арендная плата на 7%.

В 2018 году цены на апартаменты снизились от 5,5% до 7%, а на виллы на 7%, а самыми популярными локациями состоянием на первое полугодие 2018 года были Business Bay (1934 сделки) и Dubai Marina (1445). В 2019 году на рынок недвижимости Дубая было поставлено 10 400 единиц, где на протяжении первых 8 месяцев наиболее популярными направлениями направлениями выступали: Downtown Dubai (2034 транзакции), Dubai Hills Estate (1771), Jumeirah Village Circle (1323), Business Bay (1275), Dubai Creek Harbor (1214).

За последние 18 лет в Дубае наблюдается невероятный рост числа жилых единиц: с 156.000 до 560.000 и как прогнозирует Oxford Economics, в течении следующих 16 лет он будет только увеличиваться. Для ОАЭ это создало сильно насыщенный рынок с большим объемом предложения на стадии разработки, что привело к минимуму конкуренции и не позволяет ценам на недвижимость расти.

В данной статье вы можете ознакомится со списком самых популярных проектов off-plan, а также с тенденцией продаж в 2020 году.

Спрос на жилой рынок, несмотря на воздействие Covid-19

Пандемия Covid-19 затронула почти все уголки мира, и, как следствие, глобальная инвестиционная активность в сфере недвижимости резко замедлилась в первой половине 2020 года. Согласно новому отчету KPMG, продажи на рынке жилой недвижимости в Дубае продолжали оставаться высокими, несмотря на экономический кризис, вызванный глобальной вспышкой Covid-19 и снижением цен на нефть.

Наиболее устойчивым оказался промышленный сектор, что подчеркивает его важность во время пандемии, как и долгосрочную привлекательность.

Согласно данным цифровой платформы недвижимости Property Finder, с мая по июнь 2020 года транзакции по продаже жилья выросли на 64%, поскольку ограничения по всей стране были ослаблены. Только в Дубае за месяц было зарегистрировано сделок с недвижимостью на сумму 4,72 млрд дирхамов (1,3 млрд долларов), что на 12,92% меньше, чем в предыдущем году (5,42 млрд дирхамов). Общее количество проданных единиц составило 2327 по сравнению с 2721 в июне 2019 года, что на 14,48% меньше.

Более подробно ознакомится с тем, как повлияла пандемия Covid-19 на продажи недвижимости Дубая можно здесь.

Экономика в прошлом и настоящем

До момента открытия нефти в 1950-х годах экономика региона в основном определялась кочевым земледелием, выращиванием финиковых пальм, рыболовством, добычей жемчуга и мореплаванием. С момента открытия нефти на экономику в основном повлияли следующие секторы:

• добыча сырой нефти и природного газа;
• оптовая и розничная торговля;
• ремонтные услуги;
• недвижимость;
• бизнес-услуги;
• строительство;
• изготовление.
  

В отчете Центрального банка за 4-й квартал 2019 года, говорится, что экономика ОАЭ выросла на 2,9% по сравнению с 1,7% в 2018 году и 0,8% в 2017 году. Рост в неуглеводородном секторе, оцениваемый в 1,1%, и в углеводородном секторе в 7,6% в 2019 году, были ключевыми факторами, которые стимулировали рост ВВП ОАЭ в прошлом году. Занятость в частном секторе продолжила расти, и в 4 квартале она выросла на 2% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года, что является самым высоким показателем за последние 2 года, а на конец 2019 года было создано 38 765 новых рабочих мест. Между тем, в Q4 2019 года депозиты в банковской системе увеличились на 6,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в основном за счет увеличения GRE (предприятий, связанных с государством) и депозитов частного сектора.

В последние годы наблюдается рост экономики в ОАЭ за счёт предоставления свободы в экономической деятельности и новых экономических преобразований, таких как предоставление права 100% владения бизнесом для иностранных компаний в 13 секторах экономики в 2019 году, развитие инфраструктуры и транспортной сферы, привлечение человеческих ресурсов и обеспечение занятости. На международном уровне экономика ОАЭ может составить конкуренцию таким странам как Китай, Индия и Южная Корея, и является лучшей среди стран арабского мира по созданию благоприятных условий для ведения бизнеса.

С 2017 года девелоперы переходят от строительства элитных комплексов к более доступной недвижимости, и эта тенденции сохранилась и на данный момент. Вы можете найти множество разработчиков, которые теперь предлагают так называемые многоуровневые планы оплаты. Некоторые даже позволяют покупателям платить 60% от покупной цены после завершения. Цель - превратить арендаторов в покупателей и создать больший спрос со стороны сегмента рынка со средним доходом.

Стоит отметить, что на сегодняшний день на рынке ОАЭ наблюдается падение арендной платы на 24-33% с момента последнего пика в 2014 году. Это связано с тем, что за последние полгода средняя стоимость на жилую недвижимость снизилась на 7,5% по отношению к 2019 году, и арендосъемщики все чаще стали обращать внимание на покупку собственного жилья. При более внимательном рассмотрении периода 2019 года, в отчете JLL мы видим, что цены на аренду упали на 11% во втором квартале, в то время как цены продажи упали примерно на 9% за тот же период.

Также заметным явлением на рынке недвижимости стало снижение спроса на жилые помещения с небольшой жилой площадью. Как утверждают специалисты рынка недвижимости, такой спрос наблюдается с начала пандемии, поэтому число транзакций за июль-август 2020 года на 58% выше по сравнению с 2019 годом. Это привело к тому, что многие инвесторы из Дубая ищут альтернативные рынки сбыта, особенно потому, что недвижимость оказывает такое большое влияние на ВВП Дубая, и составляет 6,8%.

Объем мирового рынка недвижимости ОАЭ в 2018 году оценивался в 6 872,8 млрд долларов и, по прогнозам, достигнет 8 662,2 млрд долларов к 2026 году, увеличиваясь в среднем на 2,8% в период с 2019 по 2026 год.

Как новые тенденции будут формировать рынок ОАЭ в следующие 50 лет

Изменение климата является основной темой для недвижимости, поскольку на строительство приходится 39% мировых выбросов углерода. Поскольку к 2050 году глобальный строительный фонд должен удвоиться, использование современных методов строительства (MMC) для создания экологически безопасных зданий и уменьшения углеродного следа будет приобретать все большее значение. Спрос на умные здания, в которых используются перспективные технологии, будет расти.

Стратегический план ОАЭ на следующие несколько лет направлен на диверсификацию экономики, продвижение ОАЭ в качестве глобального торгового и туристического центра, развитие промышленности и создание большего количества рабочих мест для граждан за счет улучшения образования и увеличения занятости в частном секторе. Предполагается, что к 2030 году промышленный сектор ОАЭ составит 20% ВВП, тогда как сегодня он составляет 9%.

Правительство ОАЭ продемонстрировало свою приверженность созданию конкурентоспособной и устойчивой экономики, что по-прежнему будет приводить к большему количеству объявлений о реформах и их реализации. Ожидается, что общее настроение рынка улучшится и приведет к увеличению количества запросов и транзакций по мере прояснения политики и реформ в течение следующих нескольких месяцев.

Из последних нововведений DLD – возможность удаленной покупки недвижимости в Дубае.

Государственные реформы, обеспечивающие стимул

Его Высочество шейх Мохаммед бен Рашид Аль Мактум совместно с наследным принцем Абу-Даби объявил 2020 год годом подготовки следующих 50 лет. Крупнейшая национальная стратегия совместно с усилиями федеральных и местных органов власти скоординированы, и люди из всех слоев общества привлечены для совершения гигантского скачка в областях экономики, образования, инфраструктуры, здравоохранения и СМИ.

Было сформировано 2 комитета для достижения целей, где первому поручено разработать комплексный план развития на следующие 50 лет, а второму - наблюдать за празднованием Золотого юбилея в 2021 году.

Достижения ОАЭ в 2020 году доказали, что «Год подготовки на следующие 50 лет» внесет значительный вклад в процесс развития страны.

Несмотря на тяжелые обстоятельства, вызванные пандемией COVID-19, ОАЭ удалось превратить проблемы в возможности для инноваций и развития. Эти достижения включают ограничение распространения COVID-19, запуск зонда Hope to Mars и эксплуатацию первой атомной электростанции.

На сегодняшний день правительству ОАЭ уже удалось достичь определённых высот в диверсификации экономики, о чём свидетельствуют международные рейтинги:

• Арабские Эмираты в Ближневосточном регионе заняли первое место, а на мировом уровне – 5-е место среди самых конкурентоспособных стран;
• по показателям экономического разнообразия ОАЭ занимают 3-е место;
• сектор информационных и коммуникационных технологий, ИКТ в ОАЭ добился значительного прогресса в глобальном рейтинге с 6-го на 2-е, согласно Индексу глобальной конкурентоспособности GCI.
  

Для привлечения иностранных капиталовложений в развитие промышленности будут созданы специальные индустриальные зоны. С целью внедрения инноваций в промышленной сфере, ОАЭ задействуют зарубежные компании и на партнерских отношениях примут участие в частных проектах местного и международного уровня.

Визовый режим

Инициативы, включая открытие рынка для иностранных инвесторов в Абу-Даби и запуск жилых проектов без права собственности в Шардже, способствовали значительным сделкам в этих двух Эмиратах за последние 12 месяцев. Не менее важным моментом выступает возможность получить визу на 6 месяцев и 10-летнюю визу для инвесторов, которая также действительна для таких специалистов, как инженеры, врачи и лучшие студенты. Об этой инновации правительство ОАЭ объявило в 2019 году, и ожидается, что она повысит деловую активность и спрос на недвижимость в ближайшие годы.

Принятое решение предоставляет возможность определенным категориям иностранных граждан оформлять долгосрочные визы для них самих и их семей. К этим категориям также относятся инвесторы и предприниматели, которые соответствуют определенным требованиям, указанным в Декрете Кабинета министров №56 от 2018 года.

3 новых визы в 2019 году

• визы сроком на 6 месяцев с многократным въездом для решения вопросов организации проживания для инвесторов;
• визы сроком на 6 месяцев с многократным въездом для решения вопросов организации проживания для предпринимателей и выдающихся студентов;
• одноразовые визы сроком на 6 месяцев для решения вопросов организации проживания для талантливых специалистов.

Для подачи заявления через портал Управления не нужно создавать аккаунт со своим именем и паролем. Подать заявление можно прямо на сайте службы.

Также правительство Дубая анонсировало новую визовую программу, которая поможет жителям других стран в возрасте старше 55 лет стать резидентами Дубая. Новая программа открыта для жителей всех стран мира, но в первую очередь – для работающих иностранцев, уже проживающих в эмирате. Оформить ее можно при условии соответствия ряду установленных требований:

• возраст старше 55 лет, наличие действующей медицинской страховки ОАЭ;
• ежемесячный доход не менее 20 тысяч дирхамов (примерно $ 550.000);
• наличие не менее 1 млн дирхамов сбережений или недвижимости в собственности на территории эмирата стоимостью не менее 2 млн дирхамов.

Стоит отметить! На первом этапе эта визовая программа открыта только для резидентов ОАЭ, и так как Retire in Dubai был запущен в начале сентября, еще слишком рано иметь надежные данные о его влиянии, но перспективы для заинтересованных сторон в сфере недвижимости многообещающие.

Новые бизнес-секторы

В 2019 году складские площади среднего и большого размера были заняты операторами вертикальных ферм и поставщиками услуг облачных кухонь в промышленном городе Дубая и Al-Quoz соответственно. Глобальные коворкинг-операторы оценивают варианты и стратегии расширения своего присутствия в стране. Например, один из крупнейших в мире коворкинг-операторов WeWork открыл свое первое коворкинг-пространство на Abu-Dhabi Global Market (ADGM) в то время, когда столица активно продвигает экосистему стартапов. Проекты совместного проживания в настоящее время экспериментируют ведущие разработчики, такие как Emaar. Эти тенденции, вероятно, будут усиливаться в течение 2020 года и в последующий период.

Новые драйверы спроса на жилую недвижимость и дальнейшее увеличение количества сделок

Недавний Глобальный индекс устойчивости труда поставил ОАЭ на первое место в арабском мире и на 21-е место в мире как наиболее стабильный рынок труда. Это хорошо для долгосрочного роста рынка недвижимости в стране. Около 30% - 35% от общего числа запросов о вакантных квартирах в Дубае и около 15% в Абу-Даби поступили от лиц, недавно переехавших в эти города или планирующих переехать в ближайшем будущем.

Комиссия за досрочный расчет по ипотеке была ограничена максимум 1% от непогашенного остатка или 10 000 дирхамов - в зависимости от того, что меньше. Ранее заемщикам приходилось платить комиссию за досрочное погашение в размере 3%. Эта новая директива принесет пользу как покупателям, так и продавцам, поскольку продавцы могут повторно закладывать или продавать недвижимость без высоких комиссий за выход, а покупатели могут чувствовать себя более уверенно, зная, что в будущем у них будет свобода продавать или изучать более выгодные сделки без высоких штрафов.

Электронная коммерция

Электронная коммерция, как сектор, все еще находится на начальной стадии, и ее доля в розничных продажах составляет менее 5% по сравнению с 12-15% в таких странах, как Великобритания и США. Однако, поскольку проникновение интернета (91%) в ОАЭ является самым высоким в регионе в сочетании с высокой долей молодого и образованного населения, сектор электронной коммерции готов к росту. Это поддержит долгосрочный рост современного складского фонда институционального уровня. Складские услуги в Дубае, вероятно, выиграют от этой тенденции, поскольку существующая инфраструктура в городе и значительная доля предстоящих складских запасов нацелены на этот сектор. По прогнозам, 2020 год в Шардже станет годом цифровой трансформации и в перспективе ожидается, что активное цифровое ускорение будет только продолжатся.