Посуточная VS долгосрочная сдача квартир

Купил апартаменты с одной спальней.

Краткосрочная аренда предлагает более высокие суточные ставки, но несет за собой определенные риски. Такая аренда зависит от сезонности — летом недвижимость не пользуется спросом, соответственно, прибыль инвестора нерегулярна. В то время как долгосрочная аренда приносит медленный, но стабильный доход. В статье подробно разберем, как это работает.

Кто снимает квартиру в Дубае

Прежде всего, важно разобраться в сегментах аудитории, которые арендуют апартаменты. Например, краткосрочная аренда популярна у туристов и бизнесменов, которые приезжают в Дубай по рабочим вопросам. Апартаменты на долгий срок пользуются спросом у тех, кто ищет постоянство — семей с детьми и без.

Туристы — это самый большой сегмент на рынке, их количество варьируется от 5 до 17 млн человек в год. Среди туристов востребована как дорогая, так и доступная недвижимость в туристических районах, на срок от нескольких дней до года. Востребованность недвижимости среди туристов крайне нестабильная и зависит как от сезона, так и от международной ситуации.

Экспаты — это граждане других стран, которые переезжают в Дубай. Дубайский статистический центр сообщает, что в 2022 году численность населения Дубая впервые в истории превысила 3,5 млн человек и это число продолжает расти. Дубай выбирают представители бизнеса, семьи с детьми разных возрастов и без, одинокие люди. Такой сегмент предпочитает большие апартаменты в центральных, семейных и бизнес районах.

Сравнение краткосрочной и долгосрочной аренды

В ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость, но есть годовые взносы за обслуживание комплекса, в котором находятся апартаменты. Размер взноса определяется по индексу Земельного департамента Дубая и составляет примерно от AED 3 до AED 30 (от $ 0,8 до $ 8,2) в месяц за кв. м. Сумма зависит от местоположения комплекса, этажности, наличия балкона и других факторов. В сбор входит: уборка и вывоз мусора, поддержание порядка, охрана и пр.

И долгосрочные, и краткосрочные контракты между арендатором и арендодателем заключаются без сторонних свидетелей и поручителей.

Отношения собственника с арендатором при долгосрочных контрактах регулируется Законом № 26 от 2007 года. В дополнении к Закону указано, что сдавать собственность можно сроком минимум на год. Если вы сдаете недвижимость на меньший срок — аренда считается краткосрочной.  В случае краткосрочной аренды собственник обязан получить лицензию на деятельность гостиницы или отеля. 

Есть еще различия между краткосрочной и долгосрочной арендой:

Далее подробно разберем плюсы и минусы каждого вида.

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда — самый распространенный и понятный вид аренды в Дубае. Более 80 % населения Дубая — экспаты, и многие из них предпочитают именно снимать апартаменты. 

Есть важное условие для арендатора — у него обязательно должна быть виза резидента. Если вы подали заявку на оформление визы, но она еще не готова — в качестве подтверждающих документов необходимо предоставить заявку на оформление визы и Emirates ID.

Преимущества

• Стабильность. Договор, как правило, заключается на год или несколько лет — не нужно каждый раз искать новых арендаторов.
• Сопутствующие расходы ниже. Коммунальные платежи и муниципальные сборы оплачивает арендатор.

Недостатки

• Доходность ниже. Прибыль от долгосрочной аренды варьируется от 4.3 % до 8.4 % годовых. Закон № 26 от 2007 года запрещает изменить сумму арендной платы в течение двух лет после даты заключения первоначального контракта.
• Внимательность в подборе арендаторов. При заключении долгосрочного контракта собственники с особой тщательностью выбирают арендаторов, чтобы в дальнейшем снизить риски и дополнительные траты на ремонт и восстановление мебели, если сдаете меблированную. 

Договор аренды должен быть зарегистрирован в запущенной RERA системе Ejari – только в этом случае соглашение будет иметь законную силу. При продлении контракта собственник не вправе увеличивать стоимость, если со дня заключения первого договора не прошло 2 года. Чтобы увеличить цену аренды, необходимо обратить внимание на индекс RERA — там указаны средние ставки по Дубаю.

Важно! Рассчитать среднерыночную стоимость аренды жилья и вычислить допустимый лимит увеличения цены собственники могут в специальном сервисе от Земельного департамента Дубая — Калькулятор повышения арендной платы. Для расчета достаточно указать район, тип недвижимости, ее площадь, количество спален и текущую стоимость аренды за год.

Краткосрочная аренда

Посуточная аренда пользуется популярностью среди туристов, которые предпочитают останавливаться не в отелях и гостиницах, а в апартаментах от собственника.

Преимущества

• Более высокая доходность. В среднем окупаемость превышает долгосрочную в 1,5–2 раза. 
• Адаптация стоимости аренды. Можно регулировать стоимость аренды и адаптировать цены под сезонность.
• Возможность использовать в личных целях. Можно жить в своей недвижимости без привязки к долгосрочному контракту.

Недостатки

• Сезонность. Пик сезонности приходится на октябрь–март, когда в Дубае не сильно жарко, а лето считается неприбыльным периодом из-за температуры под 50 градусов по Цельсию. В этот период цена аренды падает.  
• Дополнительные траты. К ним относится оплата коммунальных услуг, интернет, поддержание чистоты, ремонт мебели и сантехники по мере необходимости. 

Если при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду инвестор может рассчитывать в среднем на 5–8 % годовых чистой прибыли, то в случае краткосрочной аренды этот показатель увеличивается до 11–14 %. 

Как сдавать апартаменты в Дубае

Есть несколько вариантов сдачи недвижимости в Дубае в аренду:

Самостоятельно искать арендаторов

Этот вариант подойдет тем собственникам, которые проживают в Дубае и могут лично присутствовать на показах недвижимости, подбирать арендаторов и следить за порядком.

Сайты для поиска арендаторов в Дубае:

1. PropertyFinder — крупнейшая в ОАЭ площадка по продаже и аренде недвижимости.
2. Dubizzle — популярный в ОАЭ маркетплейс недвижимости.
3. Airbnb — всемирно известный сайт, где можно сдавать недвижимость в аренду как на короткий, так и на долгий срок. 

Также арендатора можно найти в соцсетях: через группы в Facebook или чаты в Telegram для экспатов.

Через компанию по управлению недвижимостью 

Это популярный способ среди собственников в Дубае. Одним из главных преимуществ такого подхода является то, что компания по управлению недвижимостью берет все вопросы на себя, а собственник только получает доход.

Этот вариант идеально подходит для людей, которые не живут в Дубае и хотят сдавать недвижимость в аренду удаленно. А также для тех, кто планирует сдавать недвижимость посуточно и не хочет тратить время на получение лицензии на деятельность гостиницы или отеля. Для этого достаточно заключить договор с управляющей компанией, которая будет контролировать арендатора и переводить деньги на счет владельца.

Если передать управление апартаментами управляющей компании, собственник дополнительно выплачивает ежегодную комиссию, которая учитывается в контракте на аренду недвижимости.

Компания Metropolitan Premium Properties поможет вам сэкономить время и возьмет все вопросы на себя. Наши специалисты помогут оценить недвижимость, рассчитать арендную стоимость, запустим рекламу, подберем арендаторов и мн.др.