План оплат от застройщика – что это такое и чем отличается от ипотеки

Что такое план оплат от застройщика, чем выгодны предложения девелоперов, сходства и отличия с ипотекой.

03.07.2020
eclipse
Ипотека и план оплат

План оплат от застройщика

Покупка собственной недвижимости в Дубае была и остается выгодным и надежным инвестиционным инструментом. С одной стороны, местные банки и застройщики предлагают лояльные условия покупки (в том числе и схемы ипотечного кредитования для иностранцев), с другой стороны - собственность заграничных инвесторов надежно защищена законодательной базой ОАЭ. И это уже не говоря о налоговых преимуществах эмиратов и возможности жить в одной из наиболее прогрессивных стран мира.

Для покупки недвижимости не обязательно инвестировать сразу все свои средства. Для этого можно воспользоваться как классической ипотекой, так и планом платежей от застройщика. План платежей или post handover payment plan - это дубайский аналог рассрочки. В этом случае застройщик, при условии оплаты первоначального взноса и единоразовой комиссии (5-10%), готов разбить оставшуюся стоимость в среднем на 3-5 лет. Подобные схемы - не редкость на дубайском рынке недвижимости. Такие компании, как Dubai Properties, Emaar, Pantheon, Seven Tides International и пр. готовы предложить рассрочку своим клиентам.

Что касается ипотеки, то это классический банковский продукт. Получить такой займ можно сроком до 25 лет. Ипотека также предполагает уплату первоначального взноса, но в данном случае вам предстоит оплачивать еще и проценты по кредиту (в среднем это до 4% годовых в зависимости от выбранного банка, срока и других особенностей проекта). Большая часть ипотечных кредитов, особенно долгосрочных, выдается с плавающей процентной ставкой. Из-за этого фактическая стоимость вашего займа будет ежегодно меняться в зависимости от конъюнктуры местного рынка недвижимости. По сравнению с ипотекой план оплат от застройщика предлагает более дешевые и легко прогнозируемые выплаты. Но срок действия такого договора очень сжат.

У каждого из этих вариантов есть как преимущества, так и недостатки. Чтобы у вас была возможность принять более обоснованное и взвешенное решение, далее мы рассмотрим основные из них.

Сходства

И ипотека, и план оплат от застройщика при покупке квартиры в Дубае имеют ряд общих черт, таких как: возможность разбить оплату на несколько лет, необходимость внесения первоначального взноса и возможность использовать свою недвижимость не дожидаясь фактического погашения всей стоимости (при условии, что к этому моменту проект уже будет введен в эксплуатацию). Таким образом, вы сможете сдавать в аренду собственное жилье и за счет полученной прибыли оплачивать кредитные или плановые платежи.

По сути, оба этих инструмента призваны облегчить потенциальным инвесторам процесс покупки заграничной недвижимости. Для застройщиков это хорошая возможность максимально быстро продать готовый проект, а для покупателей оплата по частям позволить диверсифицировать и обезопасить свои ресурсы.

Один из наиболее доходных методов инвестирования в дубайскую недвижимость - вложения на стадии застройки. Но и они же являются более рисковыми. Дата фактической сдачи постройки в эксплуатацию может заметно отличаться от плановой, что приведет к потенциальным затратам. Чем дольше вы не сможете сдавать в аренду свою недвижимость, тем дольше она не будет приносить доход. В этом случае использование ипотеки или плана оплат от застройщика - разумный компромисс.

Насколько рисковыми бы ни были ваши вложения, все они защищены Земельным департаментом Дубая. Он строго следит за добросовестностью застройщиков и в случае задержек и прочих нарушений условий создания проекта, инвесторы могут вернуть вложенные средства или перепродать свою собственность.

К ключевым схожим чертам обоих схем можно отнести:

  1. Инвесторы могут пользоваться своей недвижимость сразу после сдачи дома в эксплуатацию, не дожидаясь последней выплаты. Другими словами, вы сможете получить прибыль от своего имущества даже при неполной оплате его стоимости.
  2. Возможность покупки как жилой, так и коммерческой недвижимости, а также земельного участка. Схемы доступны как для граждан ОАЭ, так и для экспатов.

Различия

Не смотря на заметные сходства, ипотека и план оплат от застройщика — не одно и то же. Рассмотрим основные отличия.

По мнению генерального директора Really Force, Рияз Мерчант, покупка недвижимости с планом платежей от застройщика подходит как для конечных пользователей, так и для иностранных инвесторов. В этом случае покупателю не нужно вкладывать все деньги сразу, что позволяет приобретать более крупные и потенциально выгодные объекты. К тому же, платеж будет разбит на несколько лет, в течение которых инвестор сможет производить и другие вложения.

Консультация с экспертом

Наши эксперты помогут выбрать Вам лучшее. Получите персональную консультацию от экспертов с 15–летним опытом

Ваша заявка получена! Ожидайте обращения менеджера!
Что-то пошло не так. Попробуйте еще раз.

Срок погашения

Сроки и особенности погашения займа также заметно разнятся. План оплаты обычно предполагает оформление рассрочки на 2-5 лет. В современных реалиях часть застройщиков готова продлевать договоры сроком до 10 лет. Ипотеку же можно оформить и на более длительный период. Максимальный срок погашения жилищного кредита в ОАЭ составляет 25 лет (либо до момента, пока заемщику не исполнится 65 лет).

Чем больше срок погашения займа, тем меньше будет ежемесячный платеж.

Стоимость

Следующий важный момент - цена сделки. Возможность использования плановых выплат от застройщика обойдется вам в 5-10% единоразово (в зависимости от политики застройщика, комиссия может быть изначально включена в стоимость).

Покупая недвижимость в ипотеку, вам предстоит заплатить банку 1% от суммы договора и еще 4-8% ежемесячно. Кредитор может предложить вам оплату по фиксированной, плавающей или комбинированной ставке сроком на 1-5 лет. Помимо выплаты процентов многие банки требуют обязательного страхования жизни и здоровья заемщика, а это еще 0,5% от стоимости покупки. Но при этом ипотечный кредит — относительно гибкий инструмент. Его можно погасить досрочно, пролонгировать или рефинансировать.

Защита персональных данных

Следующий важный момент - конфиденциальность. Для того чтобы подать заявку на получение ипотеки, заемщику нужно соответствовать ряду требований, которые могут отличаться в разных банках. К тому же, нужно будет предоставить документы, подтверждающие личность, финансовое состояние и деловую репутацию. При необходимости представители банка могут проверить вашу кредитную историю, наличие судимостей и прочие моменты вашей биографии. При покупке недвижимости с планом платежей от застройщика, вы сможете сохранить куда большую анонимность, т.к. никто не будет пристально изучать вашу биографию и финансовое состояние. Что касается сумм, то за счет ипотеки можно финансировать до 70% стоимости, а вот передача прав собственности покроет в среднем 50%.

При оформлении передачи недвижимости в рассрочку некоторые девелоперы берут на себя обязательства по оплате административного, регистрационного сбора, способствуют в оформлении всех документов. Такой сервис позволяет сэкономить немало времени и усилий, но это заметно повысит конечную стоимость жилья.

Первоначальный взнос

Вне зависимости от того, какой способ оплаты вы выберете, вам необходимо будет оплатить первоначальный взнос. При ипотечном кредитовании он будет составлять от 25%, а при передаче права собственности - 50-70%. Имейте в виду, что эти цифры могут варьироваться в зависимости от конкретного застройщика и проекта.

Если вы выбрали ипотечное кредитование в качестве инструмента финансирования своей покупки, то после утверждения заявки у вас будет 2 месяца на поиски соответствующего жилья. При этом все финансовые аспекты уже будут определены. Другими словами, вы уже будете четко понимать, по какой схеме, как долго и под какой процент вы будете погашать свой займ.

Если же вы выбрали план платежей от застройщика, то здесь каждый отдельный проект будет продаваться на своих условиях и подобрать недвижимость, соответствующую вашим финансовым ожиданиям, будет заметно сложнее.

Что нужно знать

При покупке иностранной недвижимости в кредит важно принимать во внимание следующие моменты:

  1. Стремитесь к тому, чтобы погашение долговых обязательств занимало не более 40% вашего ежемесячного бюджета. Чем больше денег вы тратите на недвижимость, тем меньше средств вы сможете направить на прочие нужды.
  2. Выберите качественного посредника, который поможет вам разобраться со всеми тонкостями и особенностями дубайского рынка недвижимости.
  3. При выборе конечного продукта оценивайте не только чистые затраты, но и соразмерность ежемесячного платежа вашим доходам и расходам.

Почему девелоперы готовы идти на рассрочку

При предоставлении ипотечного кредита, банки выставляют соответствующие проценты и комиссии, что позволяет не только окупить затраты и покрыть инфляцию, но и получить прибыль от реализации такой сделки. А вот девелоперы, помимо факта продажи недвижимости никаких дополнительных бонусов от предоставления рассрочки не получают. Почему же дубайские застройщики согласны разбивать платежи на несколько лет ради перманентной продажи.

Значительную роль в этом процессе сыграла конкуренция и наметившийся финансовый спад. Покупательная способность иностранных инвесторов снижается, к тому же в период нестабильной экономики не все покупатели готовы расстаться со своими накоплениями.

Не менее важную роль сыграл и новый закон об НДС. Согласно действующим правилам, на текущий момент большей части сделок с недвижимостью присваивается нулевой рейтинг, что автоматически освобождает и продавца, и покупателя от необходимости уплаты налога. Но если в дальнейшем девелопер не сможет продать готовую недвижимость, и она будет числиться у него на балансе более 3 лет, то 5% НДС придется оплачивать ежегодно. В таких условиях продать жилье в рассрочку значительно выгодней, чем ждать подходящего покупателя и регулярно платить налог на свой же продукт.

Заключение

Ипотека и план платежей от застройщика имеют как сходства, так и отличия:

  • Ипотека — это классический банковский кредит с ежемесячной выплатой процентов и первоначальным взносом. План оплаты фактически выступает рассрочкой от вашего девелопера.
  • Для получения ипотеки нужно подать заявку в банк, получить одобрение и предоставить целый пакет документов. Получение рассрочки от застройщика не требует такой сложной подготовки и гарантирует большую анонимность. Но такая схема является менее защищенной. Плюс условиях будут сильно разниться в зависимости от конкретного проекта.
  • План платежей зачастую оформляется на 2-5 лет. В некоторых случаях срок может быть расширен до лет. Ипотеку же можно оформить на гораздо более длительный срок (до 25 лет), что заметно снижает сумму ежемесячного платежа.

icon
icon
icon
icon
icon
icon
icon
icon
icon
icon
Консультация с экспертом

Наши эксперты помогут выбрать Вам лучшее. Вы получите полную информацию об интересующем вас объекте и доступных вариантах планировок

Ваша заявка получена!
Ожидайте обращения менеджера!
Что-то пошло не так. Попробуйте еще раз.
Марина Михаленко

Главный эксперт Metropolitan Premium Properties по инвестициям в недвижимость

location
36-38 Floor, Al Salam Tecom Tower, Dubai, UAE