5 форм RERA для законного проведения сделок с недвижимостью в Дубае

5 форм RERA для законного проведения сделок с недвижимостью в Дубае

Агентство по регулированию недвижимости, более знакомо как RERA, было создано на основании закона, изданного Его Высочеством шейхом Мухаммедом бен Рашидом Аль Мактумом, вице-президентом, премьер-министром и правителем ОАЭ, в 2007 году.

RERA является регулирующим органом Земельного департамента Дубая (DLD), где последний устанавливает законы для успешного взаимодействия между всеми договаривающимися сторонами и организовывает процесс обмена недвижимостью.

Так как покупка, продажа или сдача недвижимости в аренду довольно емкий с точки зрения законодательства процесс в Дубае, RERA предусматривает прозрачную и эффективную нормативно-правовую среду, в которой различные субъекты, имеющие отношение к недвижимости, могут вести свой бизнес. Также, из-за огромного количества сделок с недвижимостью, которые происходят в Дубае, RERA имеет несколько окончательных форм документации, о которых вам необходимо знать.

Form А - Брокерский договор / Листинговая форма

Form A - это договор между брокером и продавцом недвижимости, применяется в случае, если собственник желает продать свою собственность. Данная форма контракта чрезвычайно важна, так как она включает в себя все детали о недвижимости, финансовые аспекты (плата за обслуживание, статус ипотеки, схему выплат). Также она предусматривает момент самой продажи, что дает гарантию того, что ваша недвижимость будет рекламироваться только на заранее оговоренных порталах. Без подписания данного договора, продажа недвижимости считается незаконной.

Перед тем, как выставить объект на продажу, агент должен получить все данные продавца, и в случае если недвижимость находится в совместной собственности, то все остальные совладельцы также должны подписать Форму А. После согласования всех нюансов, договор должен быть одобрен системой Trakheesi DLD, которая присваивает объявлению о недвижимости определенный номер разрешения.

Согласно закону RERA, продавец может одновременно заключить не более трех Form А, что позволяет иметь максимум трех агентов, работающих одновременно для рекламы недвижимости.

Продавец может расторгнуть соглашение о листинге с агентом по любой причине до того, как листинговый агент представит продавцу письменное предложение. Продавец должен направить агенту письменное уведомление за 7 дней с указанием причины расторжения договора. После этого обе стороны должны заполнить и подписать Форму U.

Важно! Не стоит подписывать ни одну из форм до тех пор, пока не будут урегулированы все договоренности и условия - договор является юридически обязательным.

Form B - Агентское соглашение покупателя

Форма В применяется непосредственно для покупки недвижимости, когда покупатель уже определился с выбором брокерского агентства или частным агентом. В данном случае, рекомендуется работать с высококвалифицированными агентствами или брокерами, сертифицированными RERA.

После заключения данного соглашения агент будет заниматься такими вопросами, как: подбор недвижимости исходя от требований и бюджета покупателя, сбором всех необходимых документов для завершения сделки и пр.

Агенты от лица покупателя могут присутствовать на проверках и аукционах, а также взаимодействовать с листинговым агентом при условии, что это оговорено в соответствующем договоре (Form I).

Form I - Агентское соглашение

Агентское соглашение или Form I применяется, если два агента участвуют в одной совместной работе продажи или аренды недвижимости. Договор должен быть подписан обеими сторонами и дает гарантию, что все операции ведутся открыто, защищая интересы каждого агента, клиентов-агентов, четко описывает распределение комиссионных, а также обеспечение профессиональных отношений между двумя квалифицированными агентами RERA по недвижимости.

Form F - Договор договора купли-продажи

Форма F, также известная как Меморандум о взаимопонимании, является одной из самых важных форм в сфере недвижимости в Дубае. По сути это договор купли-продажи, который нужно подписать после того как выбор недвижимости и её стоимость были согласованы между покупателем и продавцом.

В контракте прописываются все важные детали сделки, включая детали собственности, сроки и условия платежей, финансирование (если применимо), и даже условия комиссии для агента. Следует учитывать, что контракт становится действительным только после его подписания обеими сторонами - покупателем и продавцом. Далее обе подписи должны быть датированы и засвидетельствованы агентами обеих сторон. После этого документ становится юридически действительным контрактом.Закон о временном реестре недвижимого имущества, принятый в 2008 году, обязывает участников сделки вносить все акты купли-продажи недвижимости, находящейся на этапе строительства, во временный реестр, курируемый Земельным департаментом Дубая. А в 2009 году был введен в силу Закон №9, регламентирующий порядок разрыва контракта на покупку объектов незавершенного строительства вследствие неисполнения покупателем своих финансовых обязательств.

Form U - Уведомление о расторжении соглашения

В случае, если покупатель или продавец желают прекратить свое сотрудничество с агентом, они должны будут уведомить агента за 7 дней с указанием причины расторжения договора. Процесс будет завершен формой U, которая официально прекратит действие их контракта друг с другом.

В данном случае важно помнить, что разрыв агентского соглашения может быть чрезвычайно обременительным. Согласно закону, при разрыве договора с агентом, нанимающая сторона обязана будет выплатить компенсацию агенту. Данные условия оговариваются непосредственно при заключении договора и должны быть прописаны в Форме А или В.

При расчете компенсации учитываются такие факторы как: продолжительность агентского договора и количество проделанной работы.

Договор аренды и Ejari

В соответствии со статьей 4 Закона №33 от 2008 года арендатор или арендодатель обязан зарегистрировать договор аренды через Ejari. После этого договор становится юридически обязывающим документом, который служит доказательством действительности договора аренды, и вы сможете подключить все необходимые услуги DEWA, интернет и телефон.

В договоре заранее оговариваются и прописываются условия аренды помещения, какие коммунальные счета должен оплачивать арендатор, а какие собственник, при каких условиях возможно досрочное выселение, информация о перезаключении договора и возможного повышения стоимости жилья, и другие аспекты.

Таким образом, согласно статье 14 Закона об аренде в Дубае, если арендодатель или арендатор желают изменить условия договора, они должны уведомить другую сторону не менее чем за 90 дней до даты истечения срока действия договора.

В статье №7 Закона об аренде RERA в Дубае указано, что действующий договор аренды не может быть расторгнут в одностороннем порядке без согласования обеих сторон. Если арендатор хочет расторгнуть договор раньше срока, то он должен соблюдать условия пункта о досрочном расторжении, прописанном в договоре. В случае отсутствия такого пункта, домовладелец имеет право потребовать компенсацию.

Обратите внимание! Согласно статье №27 даже в случае смерти арендатора, договор не прекращает своего действия. Он переходит в распоряжение наследников умершего, которые принимают решение о продлении или расторжении договора.

Назначение управляющего недвижимостью

Для удаленного управления недвижимостью собственнику необходимо заключить договор с управляющей компанией, которая будет заниматься всеми нюансами связанными с покупкой, продажей или арендой недвижимости. В договоре прописываются все должностные полномочия, возлагаемые на управляющую компанию, а также сумма оплаты услуг.

В ОАЭ заниматься управлением недвижимости имеют право только те компании, которые имеют соответствующую лицензию. Проверить её наличие можно непосредственно на сайте DLD.

Для обеспечения более прозрачной деятельности управляющих компаний, законом №6 от 2019 года предусмотрена возможность подачи жалоб от собственника к государственному регулятору с указанием невыполнения тех или иных полномочий согласно данному закону или подзаконным актам, установленными RERA.

Система Trakheesi - что это такое

Trakheesi - это электронная система учета регистрации и выдачи разрешений. С её помощью агентства по недвижимости и частные брокеры регистрируют новые объявления о продаже или аренде недвижимости в Дубае через сайт DLD. Ключевая особенность данной системы в том, что время на обработку документов занимает всего 5 минут, вместо 2-х рабочих дней и нет нужды посещать офис RERA, так как система работает круглосуточно в онлайн режиме.

Также с помощью Trakheesi агенты или резиденты могут подать документы на получение лицензий и карт резидента, и разрешения на услуги по управлению недвижимостью.

Заключение

Все законы и формы договоров RERA предусматривают прозрачную и эффективную нормативно-правовую среду для покупки, продажи, аренды или управления недвижимостью.

Перед подписанием договора важно заранее оговорить все нюансы связанные с коммисией агенту, на каких основания возможно расторгнуть договор, условия купли-продажи или аренды недвижимости.

Обратите внимание, что без услуг агента или брокерской компании вы не сможете купить, продать или арендовать недвижимость. Поэтому рекомендуется заранее обращаться в компании, утвержденные RERA для дальнейшего сопровождения. Опытный агент поможет вам со сбором необходимого пакета документов, а также подскажет на что обращать внимание и какие аспекты стоит учитывать при подписание той или иной формы RERA.

Кроме перечисленных форм в Эмиратах есть и другие определения, связанные с недвижимостью. Терминология арабских наименований документации при сделках с недвижимостью и их разъяснения собраны в данной статье.