Тенденции рынка недвижимости Дубая: прогноз на 2022 год

Рынок недвижимости 2021 года показал высокие результаты по сравнению с периодом 2019/2020 гг. Государственный сайт DLD приводит следующую статистику: с января по ноябрь 2021 года количество сделок купли-продажи достигло отметки свыше 57 500 на сумму AED 142.5 млрд (USD 38.79 млрд, RUB 2.8 трлн). По данным статистического сайта Property Monitor, за год заметно увеличилась средняя цена за 1 кв.м: в ноябре 2020 стоимость составляла AED 8 856 (USD 2 400, RUB 190 000), а в ноябре 2021 цена достигла отметки AED 10 454 (USD 2 850, RUB 224 100).

Кроме того, в Q4 2021 были зафиксированы особенно высокие показатели касательно покупки недвижимости при помощи ипотеки – 4 187 сделок. Из них 1 178 пришлись на декабрь, самый спокойный месяц в ипотечной индустрии, на сумму транзакций в AED 10,1 млрд (USD 2,75 млрд, RUB 210,85 млрд), как сообщает Mortgage Finder.

Как ранее заявил Фархада Азизи, генеральный директор компании Azizi Developments, несмотря на ограничения на поездки, на рынке недвижимости ОАЭ наблюдается рост спроса среди покупателей из-за рубежа, включая Бангладеш, Пакистан, Индию и Саудовскую Аравию. Также большой интерес проявляли и инвесторы из Франции, России и Великобритании. Как мы уже упоминали ранее, это происходит благодаря успеху первоначального ответа Дубая на COVID-19, чему способствовала скорость распространения вакцины в ОАЭ. Дубай – единственный крупный мегаполис, в котором в течение 2021 года не действовали никакие ограничения.

Помимо вышесказанного, недавнее исследование New World Wealth показывает, что Дубай занимает 29-ю позицию в мире по популярности среди HNWI и UHNWI, поскольку их население выросло на 3,8% до 54 000 по сравнению с 52 000 в Q1 2021 года. Как состоятельных, так и сверхсостоятельных лиц привлекают не только эффективные меры COVID-19, но и доступность ультрароскошной недвижимости в эмирате. Фактически цены на элитную недвижимость в Дубае в среднем составляют одну пятую от цен в Сингапуре, Лондоне, Нью-Йорке и других крупных мировых городах.

Покупка апартаментов – выгодный вариант для инвестирования из-за широкого выбора резиденций разной ценовой категории и высокого спроса у арендаторов. Так в 2021 году данный тип недвижимости зафиксировал 60% продаж, где более всего популярными выступали проекты off-plan. Особенно эта тенденция наблюдается в летние месяцы, когда объемы продаж строящейся недвижимости превышали объемы готовой, например, в июне было продано 1 886 готовые и 1 984 off-plan единицы. Такой высокий спрос имеет несколько причин: запуск новых проектов и районов от надежных застройщиков Дубая, удобные планы оплат и дополнительные бонусы от компаний.

Самыми популярными районами для покупки апартаментов в 2021 стали: Dubai Marina‭, ‬Business Bay, Jumeirah Village Circle‭, ‬Downtown Dubai, Jumeirah Lake Towers, Dubai Creek Harbour и ‬Mohammed bin Rashid City‭, которые входят в рейтинг самых прибыльных районов для инвестирования.

Что касается цен за 1 кв.м, то самые дорогие апартаменты располагаются в Dubai Creek Harbour – AED 18 190 (USD 4 950, RUB 390 000), City Walk – AED 17 540 (USD 4 800, RUB 376 000) и Downtown Dubai – AED 16 600 (USD 4 500, RUB 356 000).

Самые доступные цены за 1 кв.м можно найти в районах International City – AED 4 700 (USD 1 300, RUB 100 800), Dubai Residence Complex – AED 5 100 (USD 1 400, RUB 109 400) и Discovery Gardens – AED 5 170 (USD 1 550, RUB 110 850).

Среди тенденций 2021 года – увеличение спроса на виллы и таунхаусы, на что повлияла самоизоляция и желание иметь больше пространства на природе: личные сады, бассейны и террасы. Также многие новые комьюнити уже строятся с детскими садами, школами, больницами, спортивными и детскими площадками, местами для прогулок и отдыха, что делает их особенно комфортными для проживания семейных пар.

В 2021 году за несколько часов либо дней от начала продаж были полностью раскуплены виллы и таунхаусы в комьюнити Jebel Ali Village, Murooj Al Furjan, Tital Al Ghaf и некоторых других, а также анонсировали запуск и начали строить новые районы, состоящие из перечисленных типов жилья: DAMAC Lagoons и Arabian Ranches 3.

Если сравнивать готовую и off-plan недвижимость, то чаще приобретают готовые виллы и таунхаусы, но показатели сентября 2021 года показывают примерно равные данные: продано 716 готовых и 601 off-plan объектов. Самые популярные районы в 2021 году для покупки: DAMAC Hills 1 и 2, Dubai Hills Estate, Tital Al Ghaf, Arabian Ranches 3 и Al Furjan. Ознакомиться со всеми особенностями покупки недвижимости off-plan можно здесь.

Сектор вилл в Дубае пользуется большим спросом, чему способствуют такие тенденции, как удаленная работа и проживание в благоустроенных сообществах. Как показывают данные DLD, в ТОП-5 лидеров по продажам входят Dubai Hills Estate, Palm Jumeirah, Emirates Living, Al Furjan и Arabian Ranches III. Застройщики, которые занимали выжидательную позицию ещё до пандемии, воспользовались оживлением спроса на просторную недвижимость и земельные участки. Так на начало 2022 года средняя площадь недвижимости, построенной за период 2021 года, составила 191 кв м относительно 177 кв м в 2020 году и 142 кв м в 2019 году.

Самая высокая цена за 1 кв.м находятся в районах:

• Palm Jumeirah, Garden Homes – AED 30 500 (USD 8 300, RUB 653 800)
• MBR City – AED 18 700 (USD 5 100, RUB 400 900)
• Dubai Hills Estate – AED 14 200 (USD 3 900, RUB 304 400)

Наименьшая стоимость за 1 кв.м зафиксирована в:


• Jumeirah Village Circle – 5 900 AED (USD 1 600, RUB 126 500)
• Dubai South – AED 6 600 (USD 1 800, RUB 141 500)
• Dubai Investments Park – AED 7 300 (USD 2 000, RUB 15 500).

По данным Zoom Property Insights, в Q3 2021 года на рынке недвижимости Дубая был зарегистрирован 14% рост доступного жилья и до 30% рост элитной недвижимости. Краткосрочные арендаторы, как правило, выбирают прибрежные районы, такие как Palm Jumeirah, Dubai Marina и Bluewaters Island. В настоящее время в эмирате насчитывается более 10 000 активных объявлений о краткосрочной аренде.

Рассматривая наиболее выгодные районы для инвестирования, высоким ROI и спросом для долгосрочной аренды недвижимости пользуются следующие районы:

Для инвестиций в апартаменты:

• Discovery Gardens – 8,59%
• Remraam – 8,44%
• International City – 8,24%
• Dubai Investments Park – 7,54%
• Dubai Studio City – 7,50%

Для инвестиций в виллы и таунхаусы:

• Jumeirah Golf Estates – 6,76%
• Jumeirah Village Circle – 6,50%
• Mohammed Bin Rashid City – 5,76%
• Town Square – 5,64%
• Dubai South – 5,44%

Арендная стоимость варьируется в зависимости от местоположения и рыночных условий. Самая большая средняя арендная плата за апартаменты наблюдается в Palm Jumeirah – AED 171 900 (USD 46 800, RUB 3 685 000), City Walk AED – 155 000 (USD 42 200, RUB 3 223 000) и The Hills – AED 138 000 (USD 37 600, RUB 2 960 000).

Среди районов с самой доступной арендной платой можно выделить International City – AED 22 800 (USD 6 200, RUB 490 000), Dubai Residence Complex и Discovery Gardens – AED 28 700 (USD 7 800, RUB 487 000).

На рынке аренды вилл и таунхаусов самые высокие средние цены зафиксированы в Palm Jumeirah Garden Homes – AED 666 300 (USD 181 400, RUB 14 283 000), Jumeirah Golf Estates – AED 428 200 (USD 116 600, RUB 9 180 000) и Mohammed Bin Rashid City – AED 297 500 (USD 81 000, RUB 6 377 000).
Более доступные варианты расположены в Dubai South – AED 83 700 (USD 22 800, RUB 1 794 000), Town Square – AED 96 000 (USD 26 150, RUB 2 060 000) и Reem – AED 107 300 (USD 29 250, RUB 2 300 000).

Состоянием на конец января 2022 года рынок недвижимости Дубая продолжает демонстрировать высокие показатели по продажам, которые особенно усилятся, когда на месте Expo 2020 появится инновационный многофункциональный район District 2020. Более того, по данным консалтинговой компании Core, районы вилл и большинство элитных районов, где расположены апартаменты, будут продолжать восстанавливаться в течение всего 2022 года. В то же время в районах доступного жилья с обширным существующим фондом стабилизация будет происходить медленнее. По данным компании ValuStrat, капитальная стоимость вилл будет продолжать расти и, скорее всего, превысит пиковые цены 2014 года.

По данным DLD, в период до 7-го января 2022 года в секторе недвижимости Дубая уже было совершено 1 298 сделки на сумму AED 2.99 млрд (USD 814 млн, RUB 61.3 млрд), где в ТОП-5 наиболее успешных районов вошли Sobha Hartland, Business Bay, Arjan, Dubai Harbour и Burj Khalifa.
Что касается арендной платы, то её индекс вырос на 18,9% от 2014 года. Особой популярностью пользуются такие типы недвижимости, как виллы и таунхаусы, что и спровоцировало рост их цены на аренду, на 26,8% в годовом исчислении в конце 2021 года и на 6,3% в квартальном. В то же время Asteco прогнозирует 7-9% рост арендной платы за жилые и коммерческие помещения и 9-14% рост цен на элитные объекты в ОАЭ на протяжении Q1 2022 года.

Также консалтинговая компания ValuStrat прогнозирует, что ведущие застройщики эмирата выпустят в 2022 году на рынок 50-60 тыс единиц жилой недвижимости. Кроме того, застройщики Emaar и DAMAC запустили специальные пакеты, в которые входит отказ от Регистрационного сбора и гибкие планы оплат, что должно привлечь ещё больше инвесторов в недвижимость эмирата.
Также в целях поддержки роста сектора недвижимости Дубая и поощрения местного населения к строительству собственной недвижимости шейх Хамдан бин Рашид Аль Мактум, наследный принц Дубая и председатель Исполнительного совета Дубая, 3 января 2022 года одобрил выдачу 600 жилищных кредитов на общую сумму AED 600 млн (USD 163.3 млн, RUB 12.5 млрд), а сумма кредита для граждан ОАЭ была увеличена до AED 1 млн (USD 272 тыс, RUB 20.8 млн) с периодом погашения до 25 лет.

Судя по вышеупомянутым тенденциям, сейчас, самое подходящее время для инвестирования в рынок недвижимости Дубая. Рекомендуется провести исследование различных вариантов инвестирования в недвижимость, их преимуществ и факторов, которые могут повлиять на ваш потенциальный доход.

Мы, команда агентов недвижимости Metropolitan Premium Properties, готовы оказать вам помощь в поиске надежного застройщика, а также выборе проекта и его расположения, которые будут для вас наиболее выгодными с точки зрения жизни и инвестиций. Наша компания располагает обширным портфолио недвижимости для покупки или аренды, по всей территории Дубая. Также наши услуги включают экспертное управление недвижимостью от имени собственника и выбор оптимальной стратегии получения пассивного дохода для вашего конкретного случая.