Районы
Услуги
от $333,445
Palm Jumeirah
Business Bay
от $189,000
Downtown Dubai
от $290,950
Dubailand
от $111,408
Dubai Marina
от $234,000
Dubai South
от $160,000
Mohammed Bin Rashid City
от $300,000
Jumeirah
от $306,540
Arabian Ranches
от $397,123
Emaar Beachfront
от $421,000
Dubai Hills Estate
от $333,445
Dubai Creek Harbour
от $283,000
Jumeirah Beach Residences
от $330,000
Jumeirah Lake Towers
от $160,000
DAMAC Lagoons
от $405,685
Все Районы
Обзор лучших районов Дубая
от $333,445
DAMAC Properties
Meraas Holding
от $189,000
Emaar Properties
от $290,950
Dubai Properties
от $111,408
LIV Developers
от $234,000
Select Group
от $160,000
Omniyat Properties
от $300,000
Seven Tides
от $306,540
Все застройщики Дубая
Обзор лучших застройщиков Дубая
Nakheel
от $463,000
Ellington
от $132,864
Sobha Realty
от $300,000
Online-Покупка недвижимости в Дубае в 5 шагов
Покупка недвижимости
Аренда недвижимости
Аренда квартиры, студии, виллы, офисного помещения в Дубае
Продажа недвижимости
Продажа квартиры, виллы
и другой недвижимости в Дубае
Финансирование
Поддержка в получении кредитования в банках ОАЭ
Приемка квартир
Полный осмотр любого типа недвижимости
Дизайн интерьера
Услуги профессионального дизайнера интерьера
Управление недвижимостью
Услуги по управлению жилой и коммерческой недвижимостью в Дубае
О нас
Информация о нас и сервисах,
которые мы предоставляем
Топ-10 приложений для комфортной жизни в ОАЭ
03.10.2022
Подключение коммунальных услуг
27.10.2022
Варианты инвестиций в недвижимость в ОАЭ
20.10.2022
ТОП-10 недвижимости за криптовалюту
04.07.2022
Все новости
Что такое недвижимость off-plan или на стадии строительства в Дубае

Опубликовано 30.12.2021

  • /
  • /

Что такое недвижимость off-plan или на стадии строительства в Дубае

Покупка недвижимости на стадии строительства – распространенная практика среди иностранных инвесторов.
Off-plan проекты обеспечивают более выгодные условия покупки и дают возможность получить доход не только от аренды, но и от прироста рыночной стоимости приобретенных объектов.

В Дубае off-plan проекты пользуются высокой популярностью. Многие именитые застройщики, такие как Emaar или Meraas, предлагают инвесторам объекты с гибким на стадии строительства с удобным планом оплаты и всевозможными бонусами. Далее мы расскажем о том, как выгодно инвестировать в недвижимость off-plan и с какими сложностями можно столкнуться при их покупке.
Как арендовать квартиру в Дубае

Что такое недвижимость off-plan

Off-plan недвижимость представляет собой строящиеся объекты, которые можно приобрести напрямую от застройщика. Рынок данной недвижимости Дубая отличается большим разнообразием типов собственности. Инвесторы могут купить виллы или апартаменты в Дубае как в бюджетном, так и в премиальном ценовом сегменте. Возможность покупки off-plan объектов предлагают многие именитые застройщики с безупречной деловой репутацией, такие как Emaar Properties, Dubai Properties или Meraas.

Основное преимущество покупки строящихся объектов заключается в возможности экономии средств и увеличения капитала актива. При этом многие застройщики предлагают инвесторам дополнительные скидки и акции – освобождение от уплаты регистрационного сбора в DLD, несколько лет бесплатного сервисного обслуживания и пр.
Важно! Приобретая недвижимость off-plan, нужно понимать, что купленное вами жилье начнет приносить прибыль после завершения его строительства. Только после передачи недвижимости его можно будет сдавать в аренду.

Особенности покупки off-plan проектов

Недвижимость off-plan имеет ряд особенностей по сравнению с готовыми объектами. К наиболее важным из них относится возможность воспользоваться планом оплаты от застройщика (post handover payment plan). Он представляет собой рассрочку непосредственно от девелопера. Разница между ипотекой и планом оплаты состоит в отсутствии необходимости уплаты процентов банку, высокой скорости и простоте оформления. Условия предоставления плана оплаты могут отличаться в зависимости от конкретного проекта. В большинстве случаев покупателю необходимо оплатить комиссию за резервирование недвижимости (5-10% от стоимости) и внести первоначальный взнос (в зависимости от условий застройщика он может составлять 5-30%). Оставшаяся сумма разбивается на 2-5 лет. Часто дата внесения последнего платежа совпадает с моментом передачи инвестору права собственности на недвижимость.

Согласно Закону № 14 от 2008 года, при покупке off-plan недвижимости вы можете взять ипотечный кредит, при условии оплаты 50% стоимости имущества.
Важно! Инвесторы могут использовать смешанную схему финансирования. Это хороший вариант если застройщик предлагает рассрочку на небольшой период времени или оплата большей части суммы приходится на передачу права собственности. В этом случае инвестор может оформить план оплаты от застройщика, внести авансовый платеж и погасить часть суммы из собственных средств, а остаток стоимости покрыть за счет ипотечного займа.
В 2007 году DLD был выпущен Закон №8 О гарантийных счетах при строительстве объектов недвижимости в Дубае. Этот законодательный акт был создан с целью защиты интересов инвесторов, приобретающих в эмирате недвижимость на стадии строительства. Согласно требованиям этого закона, все средства, поступающие от домовладельцев и финансистов проекта будут задепонированы на целевом банковском счете. Они могут быть использованы только на проведение строительных работ. Если у застройщика есть несколько проектов off-plan, то для каждого из них должен быть открыт индивидуальный гарантийный счет. Также после завершения строительства управляющий счетом обязан зарезервировать 5% от общей суммы фонда. Ограничения действуют в течение 1 года с момента передачи права собственности всем покупателям. В случае наступления непредвиденных обстоятельств, управляющий счетом, в сотрудничестве с DLD обязан обеспечить завершение строительства или возврат инвесторам вложенных средств.
Важно! Оплата off-plan недвижимости производится исключительно посредством банковских переводов на целевой счет, который находится под прямым надзором DLD.
Также с целью защиты интересов инвесторов DLD выпустил Закон № 9 от 2009 года, положения которого обязывают застройщиком регистрировать в Реестре недвижимости все off-plan сделки. Это является дополнительной гарантией присвоения права собственности на финансируемые инвесторами объекты.

Преимущества покупки

Off-plan объекты обладают целым рядом весомых преимуществ, по сравнению с готовыми зданиями:

  • Лояльная ценовая политика. Средняя стоимость строящейся недвижимости почти в 2 раза ниже готовых объектов. При этом после завершения каждого этапа строительных работ рыночная стоимость вашего актива будет неуклонно расти.
  • Планы выплат. Многие местные застройщики предлагают инвесторам беспроцентную рассрочку в формате 60/40, 30/70 и пр. схемы.
  • Возможность перепланировки по предварительной договоренности с застройщиком.
  • Возможность перепродажи объекта до завершения строительства.
  • Рост инвестиционных возможностей. Более низкая стоимость off-plan недвижимости дает покупателям возможность приобретать объекты в более популярных районах с большей окупаемостью вложений.
Присоединяйтесь к более, чем 6000 подписчикам, чтобы быть в курсе событий
Присоединяйтесь
к списку получателей

SIGN UP

Присоединяйтесь к списку получателей

Присоединяйтесь к списку получателей

Какие риски могут возникнуть при покупке недвижимости на стадии строительства

Приобретение недвижимости off-plan имеет и ряд минусов, которые необходимо принимать во внимание. К ним относятся:

  1. Задержка сроков завершения строительства. Это один из наиболее вероятных рисков при покупке off-plan недвижимости. Строительство проекта не всегда идет в соответствии с графиком. Чтобы обезопасить себя от возможных задержек, следует выбирать надежных застройщиков с хорошей деловой репутацией. Также важно убедиться, что в договоре купли/продажи отмечены сроки выполнения ключевых этапов работ и конкретная дата завершения строительства.
  2. Наступление неблагоприятной ситуации на рынке недвижимости. Покупка жилья на стадии строительства – это долгосрочное вложение, которое начнет приносить доход только через несколько лет. В случае наступления неблагоприятных рыночных условий реальная стоимость вашего актива может снижаться. Это значит, что фактическая рыночная цена вашего жилья не будет покрывать вложенные в него средства. Чтобы не оказаться в такой ситуации, рекомендуется приобретать недвижимость off-plan на растущем рынке. Сейчас в Дубае мы наблюдаем именно такую ситуацию.
  3. Готовый объект не соответствует заявленному плану. Чтобы обезопасить свои вложения и получить действительно качественную недвижимость, необходимо тщательно подобрать девелопера с хорошей репутацией и наличием качественно реализованных проектов.
  4. Отсутствие возможности перепродать недвижимость. На текущий момент многие застройщики требуют от инвестора оплаты определенной части заявленной стоимости недвижимости, прежде чем санкционировать ее перепродажу третьим лицам. Если вы изначально намерены получить прибыль за счет продажи жилья на более поздней стадии строительства, то нужно уточнить у застройщика минимальный порог выплат, после достижения которого возможно заключение новой сделки купли/продажи.
  5. Закрытие проекта. Чтобы минимизировать возможность закрытия и заморозки off-plan строительных проектов, правительство эмирата выпустило Закон № 8 от 2007 года "О гарантийных счетах строительных проектов в эмирате Дубай", согласно которому, все девелоперы, желающие работать с недвижимостью на стадии строительства обязаны открыть гарантийный банковский счет (эскроу), на который будут поступать все вложенные инвесторами средства. Доступ к ним будет открыт только после завершения девелопером определенного этапа строительства. Также с целью минимизации возможности банкротства, DLD обязал застройщиков перед началом реализации проекта резервировать на целевом банковском счете не менее 20% от его оценочной стоимости. В дальнейшем эти средства могут быть использованы на проведение любого этапа строительных работ.
Как арендовать квартиру в Дубае
Важно! Перед подписанием договора убедитесь, что выбранный вами риэлтор сертифицирован RERA, а инвестиционный проект согласован с DLD. Это можно сделать на официальном сайте DLD или при помощи приложения Dubai REST.

Как проводится сделка купли/продажи объектов на стадии строительства

Покупая недвижимость на стадии строительства, у вас не будет возможности осмотреть здание и прилегающую к нему территорию до момента совершения сделки. По этой причине подготовительная работа играет одну из ключевых ролей в процессе приобретения off-plan объектов.

Успех инвестирования в недвижимость Дубая напрямую зависит от понимания особенностей работы местного рынка недвижимости, способности выбрать объект с оптимальным расположением и застройщика с безупречной деловой репутацией. Чтобы принять оптимальное взвешенное решение, лучше обратиться к риелтору. Опытный специалист проведет для вас весь спектр аналитических работ и поможет подобрать надежные off-plan проекты, наиболее соответствующие вашим целям, сэкономив вашем время и ресурсы. Кроме того, ориентируясь на рынке недвижимости эмирата, риэлтор сможет сразу же подсказать вам, что лучше покупать – виллу, апартаменты или студию, которые в полной мере будут соответствовать вашим целям и предпочтениям. Брокер может провести для вас виртуальный тур по строящемуся зданию и предоставить всю необходимую информацию для принятия обоснованного решения, включая видео, брошюры, поэтажные планы и планы платежей. Также он будет сопровождать вас на всех этапах совершения сделки, вплоть до передачи права собственности.
Важно! Лицензированные риелторы, имеющие опыт работы с off-plan проектами, могут предоставить вам обширный выбор вариантов и типов недвижимости, в том числе проекты, которые только выходят на рынок и еще не получили большой огласки.
После того как вы подобрали подходящий объект, вам необходимо пройти следующие этапы:

  1. Обсуждение условий. На этом этапе вы оговариваете ключевые условия заключения сделки, включая стоимость недвижимости, возможность использования плана оплаты, ожидаемые сроки внесения платежей и дату завершения работ, наличие отделки, меблировки и прочие нюансы. Если оговоренные условия устраивают каждую из сторон, то ваш агент может приступать к составлению договора и инициировать бронь выбранного объекта.
  2. Риелтор, работающий от имени инвестора, составляет договор купли/продажи, в соответствии с требованиями DLD. Земельный департамент Дубая разработал типовой договор покупки недвижимости, в который по согласованию сторон могут вноситься любые поправки и уточнения.
  3. На время составления договора покупателю необходимо забронировать понравившийся объект. Для этого необходимо предоставить застройщику копии паспорта, действующей визы и Emirates ID (в большинстве случае достаточно копии паспорта). После чего застройщик оформит на ваше имя форму бронирования, которая будет содержать ваши личные данные, контактную информацию, общие сведения о приобретаемом объекте и возможный план внесения платежей. Форма бронирования должна быть подписана обеими сторонами.
  4. После составления договора, инвестор должен подписать его и внести залоговый депозит в размере 5-10% (сумма определяется по согласованию сторон) от цены объекта. Залоговая сумма оформляется в виде именного чека и хранится у риелтора вплоть до момента передачи права собственности на имущество, на имя инвестора. Передача залога может осуществляться исключительно в присутствии представителей DLD.
  5. После оформления аванса покупатель должен предоставить риелтору чек на оплату агентских услуг. Он также должен храниться у риелтора и может быть обналичен только в случае успешного завершения сделки.
  6. Риелтор направляет подписанные инвестором бланк договора и копию чека на внесение аванса продавцу, который также должен заверить договор.
  7. В течение 30 дней с момента подписания договора покупатель обязан оплатить регистрационный сбор DLD (4%) и сбор за обслуживание в размере AED 1 000.
  8. После оплаты сбора, инвестору будет предоставлен сертификат предварительной регистрации Oqood, в котором официально закреплены его имущественные права на строящийся объект.
  9. вам будет предоставлен предварительной регистрации Oqood, в котором будут закреплены
  10. После завершения строительных работ и передачи недвижимости в эксплуатацию, Oqood необходимо будет заменить на Title Deed в офисе Земельного департамента Дубая.
Больше информации об особенностях покупки жилья в Эмиратах читайте в нашей статье: Чем отличается рынок недвижимости России от рынка ОАЭ.
Как арендовать квартиру в Дубае

Сроки завершения строительства

Согласно данным Survey of Construction, средний срок завершения строительства многоквартирного дома после получения разрешения от DLD составляет около 1 года. Длительность проведения строительных работ напрямую зависит от размера и количества объектов недвижимости. Например, постройка здания с 20 жилыми апартаментами занимает примерно 15 месяцев, в то время как проект с 5-9 объектами можно построить за 11,5 месяца. Согласно положениям, установленным DLD для недвижимости на стадии строительства, допускается продление выполнение строительных работ на срок до 12 месяцев после предполагаемой даты завершения. Другими словами, если ваш застройщик задерживает строительство профинансированной вами недвижимости на срок до года, это не будет являться основанием для начала судебного разбирательства. В большинстве случаев это положение заранее оговаривается в договоре купли/продажи.

Возможные последствия заморозки или отмены проекта

В случае отмены или заморозки конкретных проектов недвижимости, DLD присваивает им соответствующий статус. Это можно проверить на официальном сайте Земельного департамента эмирата. Если ваш инвестиционный объект действительно был приостановлен, то мы рекомендуем вам предпринять следующие шаги:

  1. Убедитесь, что у вас в наличии имеются все документы, подтверждающие ваши финансовые и имущественные права.
  2. Проверьте, на какой стадии выполнения строительных работ находится проект и удостоверьтесь, что эта информация соответствует действительности.
  3. Свяжитесь с представителями застройщика. Большинство местных девелоперов заботятся об интересах инвесторов и стараются решать все возникающие сложности во внесудебном порядке.
Согласно Закону № 8 от 2007 года, застройщик обязан компенсировать затраты инвестора средствами с гарантийного банковского счета. В случае если по каким-либо причинам участники договора не смогли прийти соглашению, инвестор имеет право обратиться в суд с целью взыскания вложенных средств. Подача исковых заявлений может быть осуществлена в течение года с момента объявления о прекращении проекта.

В соответствии с Указом № 33 от 2020 года, ответственность за урегулирование споров, связанных с незавершенными проектами в сфере недвижимости возложена на Специальный трибунал по ликвидации аннулированных проектов недвижимости в эмирате Дубай. В полномочия ликвидационного трибунала входит прием заявок от вовлеченных лиц, проведение заседаний, судебных процессов и принятие решений. Все постановления и решения, вынесенные трибуналом, являются окончательными и не подлежат обжалованию. Исполнение принятых решений возложено на Исполнительный суд Дубая.

Также согласно Закону № 19 от 2020 года о внесении изменений в статью 11 Закона № 13 от 2008 года О временном реестре недвижимости в Дубае, застройщики отмененных объектов, которые по каким-либо причинам еще не приступили к выполнению строительных работ, обязаны вернуть покупателям все внесенные средства.

Покупка недвижимости off-plan – выгодный и надежный способ инвестирования. Чтобы обезопасить свои вложения и подобрать наиболее подходящий объект, рекомендуем обратиться к лицензированному риелтору. Специалисты нашей компании Metropolitan Premium Properties имеют обширный опыт работы с объектами на стадии строительства. Наши лицензированные риелторы помогут вам подобрать лучшие объекты недвижимости от ведущих застройщиков эмирата. Наши сотрудники готовы предоставить вам полное сопровождение на всех этапах заключения сделки и взять на себя решение всех документальных вопросов.
Присоединяйтесь к более, чем 6000 подписчикам, чтобы быть в курсе событий
Присоединяйтесь
к списку получателей

SIGN UP

Присоединяйтесь к списку получателей

Присоединяйтесь к списку получателей