Россия & Дубай – различия в рынках недвижимости

Россия & Дубай различия в рынках недвижимости

По данным Росреестра, в августе 2020 года число договоров долевого участия в РФ выросло на 43% по сравнению с прошлым годом, а количество сделок на рынке вторичного жилья увеличилось на 18,3%.

Часть состоятельных россиян предпочитает вкладывать деньги в зарубежную недвижимость. Одним из самых популярных направлений уже несколько лет остается Дубай: граждане России входят в ТОП-10 покупателей жилья в ОАЭ. Это страна признана одной из самых безопасных в мире, она отличается стабильной политической ситуацией и стремительным экономическим развитием. Квадратный метр в Дубае стоит намного дешевле, чем в мегаполисах Европы и Америки: цены в Лондоне выше примерно в 7 раз, в Нью-Йорке – в 3,7 раза.

В Эмиратах инвесторов привлекает отсутствие налогов и стабильный рост цен на недвижимость, большой спрос на аренду и высокая окупаемость инвестиций (в отдельных районах ROI достигает 10%). Однако многие россияне, соглашаясь с очевидными плюсами рынка в Дубае, опасаются возможных языковых и культурных барьеров и подводных камней в законодательстве. Разберем, насколько отличаются рынок недвижимости в России и ОАЭ и с какими трудностями может столкнуться российский инвестор, покупая жилье в Дубае.

Язык и культура Дубая: есть ли барьеры для российских инвесторов?

Дубай – один из самых многонациональных городов мира: более 80% населения эмирата составляют иностранцы, в том числе россияне. Это наиболее либеральный из всех эмиратов, максимально толерантный и доброжелательный ко всем нациям, религиям и культурам. Хотя официальный язык здесь арабский, чаще всего в мегаполисе разговаривают на английском. Но даже, если русский инвестор владеет только родным языком, это не будет для него барьером в общении, в том числе при покупке жилья или последующей сдаче в аренду.

Во всех крупных брокерских компаниях есть русскоговорящие сотрудники, которые помогут подобрать оптимальный вариант недвижимости, заключить сделку, оформить визу. В самом Дубае инфраструктура приспособлена в том числе и для резидентов из России. Например, здесь работают детские сады с русскоговорящими воспитателями и школы, в которых занятия проводятся на русском языке (Apple International School, Our Own English High School, The Sheffield Private School).

Обучение в колледжах и вузах тоже организовано на нескольких языках, в числе которых и русский (Education Zone FZ LLC Dubai, Stafford University Dubai, Biotechnology University College и др.). С 2017 года в эмирате работают «умные» полицейские участки Smart Police Station (SPS), которые распознают обращения на русском языке.

Типы жилья в России и ОАЭ

Если в России на рынке вторичного жилья по-прежнему популярны дома второй половины XX века, а построенные 10 лет назад комплексы считаются относительно новыми, то в Дубае апартаменты в зданиях, возведенных до 2010 года, признаны уже сильно устаревшими. Здесь постоянно повышаются стандарты качества в строительстве. Например, сегодня запрещено использовать материалы, которые одобрялись несколько лет назад. Поэтому квартиры в домах, построенные в ОАЭ больше 10 лет назад, продаются намного дешевле, чем в новостройках.

В банках ОАЭ есть несколько моделей выплат ипотеки:

1. Студии и квартиры с разным количеством комнат в жилых комплексах (в том числе с отельным обслуживанием)

2. Апартаменты в пол-этажа или целый этаж

3. Пентхаусы

4. Виллы

5. Таунхаусы

6. Дуплексы и триплексы

Планировка жилья в Дубае отличается от привычных для России вариантов. Прежде всего, это обусловлено теплым и комфортным климатом. Здесь почти не бывает дождей и штормов, солнце светит 345 дней в году, зимой температура не опускается ниже 20 градусов тепла днем и 15 – ночью. Поэтому при проектировании жилья дизайнеры предоставляют резидентам возможность как можно больше находиться на свежем воздухе.

Здесь популярны открытые балконы, террасы и бассейны, в том числе на крышах. Причем бассейны в Дубае есть не только в частных домах, но и в большинстве многоквартирных комплексов. Практически во всех типах зданий установлены панорамные окна от пола до потолка, пропускающие максимум естественного света.

Все жилье в Дубае считается элитным и отличается высоким качеством. При этом здесь можно купить и недорогие апартаменты, и ультрароскошные варианты. Минимальная цена 1-комнатной квартиры в эмирате – 100 тыс. дирхамов (27,2 тыс. долларов или 2,1 млн рублей). Даже самые бюджетные варианты жилья предполагают наличие удобств для резидентов: в большинстве многоквартирных домов предусмотрены бассейны, тренажерные залы, игровые зоны для детей.

Для любителей роскоши и повышенного комфорта есть широкий выбор проектов класса люкс. Например, на острове Palm Jumeirah расположена ограниченная коллекция вилл XXII Carat минимальной стоимостью 10,5 млн долларов (796,4 млн рублей). Отличительная черта проекта – самые дорогие в мире ванны из горного хрусталя, которые стоят 1 млн долларов.

Часто жилье премиум-класса в Дубае локализовано в закрытых охраняемых микрорайонах. К таким комьюнити относится проект Emirates Hills, расположенный около курортного района Dubai Marina. На огороженной территории в 12 кв. км находятся 600 вилл класса люкс, пространства для отдыха и развлечений, водоемы, 2 гольф-клуба, торговые центры. Минимальная цена виллы с 3 спальнями здесь составляет 6,5 млн дирхамов (1,8 млн долларов или 133,7 млн рублей). Комплекс находится под круглосуточной охраной, доступ сюда открыт только жильцам, их гостям и прислуге.

Еще один закрытый комплекс – строящийся District One. Он расположен в центральной части Дубая в Mohammad bin Rashid City на участке в 5 кв. км. Здесь можно приобрести виллы и особняки, апартаменты с 1-3 спальнями, роскошные пентхаусы. Минимальная стоимость квартиры с 1 спальней составляет 310 тыс. долларов (23,5 млн рублей). В центре нового микрорайона девелопер создал самую большую в мире 7-километровую лагуну с кристально чистой водой, которую окружают 14 км белоснежных пляжей.

В России тоже есть похожие закрытые комьюнити. Например, охраняемый коттеджный поселок «Сады Майендорф» в Подмосковье, где дом площадью 1000 кв. м стоит от 9 млн долларов или 686 млн рублей. В Emirates Hills вилла с такой площадью стоит от 4,4 млн долларов (330,6 млн рублей).

Расходы на содержание недвижимости в Дубае

В России стандартная ежемесячная квитанция на оплату ЖКУ включает в себя счет за потребленные ресурсы, жилищные и коммунальные услуги, и капремонт.

В Дубае же домовладелец отвечает за содержание всего жилого комплекса и обязан оплачивать его обслуживание. Это так называемые сервисные платежи (Service Charges), которые устанавливает управляющая компания или ассоциация собственников. Данные сборы взимаются не ежемесячно, а раз в год.

Сервисные платежи – более широкое понятие, чем привычные для россиян коммунальные платежи. Их содержание зависит от типа жилого комплекса, его расположения, дизайна, даты постройки и услуг, которые предоставляются владельцам резиденций.

Помимо коммунальных услуг (водоотведение, электричество, кондиционирование помещений, вывоз мусора и т.п.) и капремонта сюда могут быть включены расходы на содержание и чистку бассейна, тренажерного зала, детских зон, парковки, зеленых насаждений, борьбу с вредителями, уборку, страхование, организацию всех дополнительных удобств. В резиденциях премиум класса такой список обычно длиннее.

Сервисные сборы поступают в два фонда: общий и резервный. Средства из общего фонда направляются на ежегодные текущие расходы (ЖКУ, уборка, охрана, обслуживание внутри- и придомовых территорий). Резервный фонд (его можно сравнить с российским фондом капитального ремонта) формируется на основе анализа состояния оборудования и других объектов, проведенного независимым экспертом.

Например, если исследования показали, что систему кондиционирования нужно будет поменять через 10 лет, деньги на эти цели будут откладываться на протяжении всего этого времени. В резервном фонде накапливаются средства на ремонт, обновление или замену крыши, внешней облицовки, окон, балконов, лифтов, пожарной сигнализации, систем безопасности, кондиционирования и т.д.

Обычно годовые расходы на сервисные платежи составляют около 2% от средней стоимости жилья. В этом году Регулирующее агентство в сфере недвижимости Дубая (RERA) объявило о снижении сервисных сборов в связи с пандемией. Также власти Дубая отменили штрафы за неоплату квитанций за обслуживание недвижимости в 2019-2020 годах. Кроме того, домовладельцы получат.

Законодательство и налоги на недвижимость В ОАЭ и России

Система налогообложения в России и ОАЭ отличается. Так, в Дубае отсутствует налог на прибыль и перепродажу недвижимости (в РФ при продаже жилья в течение 3 лет после покупки нужно заплатить НДФЛ). Кроме того, жилье в эмирате не облагается ежегодным налогом на имущество. Но покупатель недвижимости в Дубае должен однократно оплатить регистрационный сбор Земельного департамента (4% стоимости объекта).

Из всех эмиратов Дубай имеет самое прогрессивное и прозрачное законодательство в сфере недвижимости, в котором четко прописаны условия покупки жилья иностранцами. С 2002 года граждане других государств получили возможность приобретать здесь недвижимость в полную собственность (freehold) – в специальных freehold-зонах. В эти зоны входит практически весь «новый» Дубай, в том числе самые престижные и популярные районы Downtown Dubai, Dubai Marina, The Palm Jumeirah и др.

Часто россиян удивляет, насколько быстро и просто в ОАЭ можно заключить сделку: процесс займет всего несколько часов. В Дубае действует «умная» электронная система документооборота, исключающая бюрократию. Сразу после покупки владельцы жилья получают свидетельство о регистрации (Title Deed). Соблюдение всех требований законодательства контролирует Управление по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA).

Покупка недвижимости в ОАЭ осуществляется через брокерские компании: опытные риэлторы знают все тонкости законодательства и помогают оперативно решить организационные вопросы. Покупатель должен предоставить только загранпаспорт, все остальные документы поможет подготовить агентство по недвижимости. Также для приобретения готового или вторичного жилья необходимо открыть личный счет в банке ОАЭ (с этим тоже поможет риэлтор).

Обычно покупатель оплачивает услуги брокера только при приобретении жилья на вторичном рынке: вознаграждение составляет 2% от цены объекта. Услуги агентства по недвижимости при покупке резиденций в новостройках в основном бесплатны.

Покупка жилья off-plan в Дубае и России: есть ли риски

По статистике Земельного департамента Дубая, из общего количества сделок с недвижимостью, заключенных в первой половине 2020 года, в 49,3% покупались объекты off-plan, т.е. находящиеся на стадии застройки. В Эмиратах такое жилье стоит на 20-30% дешевле, чем уже готовое к заселению. После сдачи здания в эксплуатацию резиденции становятся дороже минимум на 1/5.

Если в России застройщики часто сдают жилье в черновом строительном варианте, то в Дубае такая практика не распространена. Здесь девелоперы передают покупателям полностью готовые к заселению резиденции, во многих проектах предусмотрена меблировка и оснащение помещений всем необходимым для жизни, вплоть до кухонных принадлежностей.

Продавая недвижимость off-plan, застройщики ОАЭ предлагают удобные планы выплат. Рассрочка составляет несколько лет, первоначальный взнос – в диапазоне от 5 до 25%. Что лучше – ипотека или план оплат, читайте в этой статье.

Главное опасение, которое возникает у инвестора при вложении средств в строящееся жилье и в России, и в ОАЭ – что проект будет заморожен или растянется на неопределенный срок, а застройщик объявит себя банкротом и не вернет деньги.

В РФ после многочисленных историй с обманутыми дольщиками стали вводить меры по защите инвесторов. Так, в 2018 году начали использоваться эскроу-счета условного депонирования, где хранятся деньги инвесторов до завершения строительства дома. Также создан Фонд защиты прав дольщиков, введена система страхования от недостроя.

В ОАЭ такого вида страхования не предусмотрено, но риски инвесторов здесь давно сведены к минимуму, поскольку органы власти жестко контролируют рынок недвижимости.

Строить жилые здания в ОАЭ имеют право только компании, прошедшие строгий отбор на получение лицензии. Надзор над работой застройщиков и брокеров, ходом жилищного строительства осуществляют Земельный департамент Дубая (DLD) и Управление по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA). Система контролируемых государством эскроу-счетов в Дубае действует не первый год. Деньги инвесторов поступают именно на эти счета, а не к девелоперу. Застройщик получает возможность использовать средства будущих владельцев жилья только после того, как выйдет на определенный этап строительства. При этом государство строго отслеживает, на какие цели направляются данные деньги. При банкротстве девелопера средства покупателей недвижимости либо останутся на счету, либо, если строительство вышло на завершающую стадию, Земельный департамент передаст проект другому застройщику.

У малоизвестных частных девелоперов квартиры часто (но не всегда) стоят дешевле, чем у государственных. Здание будет построено в любом случае, но при покупке недвижимости off-plan у непроверенного застройщика есть риск получить не совсем такую резиденцию, как описывалось в брошюре. Например, метраж может быть немного меньше заявленного.

Поэтому очень важно выбрать надежного девелопера с хорошей репутацией. Информацию об официально зарегистрированных застройщиках, их проектах и брокерах можно найти в мобильном приложении DUBAI REST (доступно в App Store и Google Play), которое запустил в 2018 году DLD.

Чтобы подобрать лучший вариант для инвестирования, достаточно найти опытного брокера, который хорошо ориентируется на рынке и владеет максимально полной информацией о застройщиках Дубая.

Заключение

Хотя рынки недвижимости в РФ и ОАЭ имеют ряд отличий, приобретение жилья в Дубае не составит трудности. В эмирате созданы комфортные и безопасные условия для покупки недвижимости иностранными гражданами, все сведения о застройщиках размещены в свободном доступе на государственных информационных ресурсах. Сам процесс купли-продажи жилья и на первичном, и на вторичном рынке максимально прост и прозрачен: для этого не обязательно знать ни иностранные языки, ни все тонкости законодательства. Главное – найти надежное агентство по недвижимости, которое проконсультирует по любым темам, поможет выбрать оптимальный вариант жилья и возьмет на себя решение всех организационных вопросов.