Как правильно выбрать инвестиционную недвижимость

Как правильно выбрать инвестиционную недвижимость

Приобретение инвестиционной недвижимости в целях сохранения и увеличения капитала – является стабильным активом, который подвержен инфляции менее, чем другие инвестиционные вложения. Несмотря на мировой кризис, нанесенный пандемией COVID-19, Дубай остаётся центром мировых инвестиций в недвижимость.

Так, после периода локдаунов многие иностранные граждане и местные жители, проявляют больший интерес к более просторным типам недвижимости, таким как виллы и таунхаусы. Однако, помимо жилых объектов, и другие типы недвижимости в Дубае сохраняют свою привлекательность для инвесторов: интересные и выгодные предложения имеются в области коммерческих помещений, промышленных зданий и земельных участков. В данной статье мы рассмотрим такие вопросы, как выбор инвестиционной недвижимости и на что стоит обращать внимание в первую очередь, основные характеристики инвестиционных объектов, с чего начать поиск, как и сам процесс покупки.

Как выбрать инвестиционную недвижимость

Инвестирование в недвижимость может показаться сложным процессом, особенно для начинающих инвесторов. Хотя это не совсем так. В Дубае юридическая безопасность сделки гарантируется обязательным участием в ней профессионального участника рынка недвижимости — лицензированного брокера.

Ключевые особенности по поиску недвижимости включают:

1. Найм агента по недвижимости. Это первый из основных шагов, так как опытный брокер уже знаком с тенденциями рынка недвижимости Дубая, он сможет рассказать вам обо всех тонкостях покупки недвижимости в эмирате, сможет предоставить рекомендации в какой тип недвижимости и район лучше всего вложить свои средства. Кроме того, таким образом, вы сможете сэкономить время на поиске нужного объекта и получите полное сопровождение на всех этапах сделки, не сталкиваясь с юридическими сложностями.
2. Обсудите с брокером цель и варианты покупки. На данном этапе вы сможете более подробно обсудить и выбрать для себя инвестиционное направление – будет это коммерческая недвижимость или жилая, промышленная или земельный участок; статус будущей собственности – готовая или off-plan (на стадии строительства) и непосредственно сам бюджет, который вы готовы потратить.
3. Тип недвижимости. Рассматривая инвестиции в жилую недвижимость, то рекомендуется обратить внимание на апартаменты с 1-2 спальнями в туристических и деловых районах Дубая, которые приносят один из самых высоких показателей по доходности. Для личного проживания в одиночку или с семей идеально подходят виллы или таунхаусы в полностью интегрированных сообществах. Что касается коммерческой недвижимости, то сейчас особой популярностью пользуются отельные апартаменты/здания, офисные пространства, co-working или складские помещения.
4. Расположение. Исходя от цели и типа недвижимости, вам будет проще определить расположение. Кроме того, в данном случае также играет важную роль инфраструктура района, насколько он благоустроен, транспортная доступность и пр.
5. Покупая недвижимость с целью получения пассивного дохода в будущем стоит заранее рассмотреть вариант с наймом управляющей компании, которая будет заниматься подготовкой объекта к сдаче, поиском благонадежных арендаторов, контролем по своевременной оплате, подписанием договоров и пр. от имени владельца.
6. Также важно помнить, что чем больше вопросов вы задаете – тем лучше, включая особенности рынка недвижимости, репутация застройщика, качество строительства, какие типы недвижимости пользуются наивысшим спросом и в каких районах, что на это влияет и пр.

Начало поиска

Как уже сказано выше, чтобы быть уверенным в правильном выборе инвестиционной недвижимости, рекомендуется обратиться к профессиональному участнику рынка недвижимости – опытному брокеру или агентству. В этом случае инвестор получает полное сопровождение: от консультации и выбора стратегии инвестирования до покупки подходящего объекта и его регистрации. Помощь лицензированной организации поможет провести процесс приобретения недвижимости юридически безопасно и с максимально возможной доходностью. Также риэлторы расскажут вам, почему инвестиции в недвижимость Дубая – это выгодное вложение средств и помогут свести все возможные риски при покупке к нулю и правильно составить инвестиционный портфель.

ТОП-10 основных характеристик инвестиционного объекта

В этом разделе рассматриваются 10 основных характеристик, на которые следует обратить внимание при поиске инвестиционной недвижимости.

1. Район

В различных районах уровень спроса на недвижимость отличается в связи с имеющейся инфраструктурой, наличием достопримечательностей, больниц, возможностей для ведения бизнеса, обучения. Так, среди деловых людей пользуются популярностью районы с большим количеством организаций и компаний, например, Downtown Dubai, Business Bay, DIFC. Здесь популярна как краткосрочная, так и долгосрочная аренда у работающих в районе специалистов, а также бизнесменов, которые приезжают по деловым вопросам или на конференции/саммиты.

Популярностью у туристов и ценителей элитного образа жизни пользуется Dubai Marina – жилой район в прибрежной части эмирата с отличной инфраструктурой, множеством ресторанов и торгово-развлекательных центров. А семьи чаще всего предпочитают просторное жильё в спокойных районах, например, Dubai Silicon Oasis или Jumeirah Lake Towers, с лёгким доступом к необходимым объектам инфраструктуры.

В различных районах уровень спроса на недвижимость отличается в связи с имеющейся инфраструктурой, наличием достопримечательностей, больниц, возможностей для ведения бизнеса, обучения. Так, среди деловых людей пользуются популярностью районы с большим количеством организаций и компаний, например, Downtown Dubai, Business Bay, DIFC. Здесь популярна как краткосрочная, так и долгосрочная аренда у работающих в районе специалистов, а также бизнесменов, которые приезжают по деловым вопросам или на конференции/саммиты.

Популярностью у туристов и ценителей элитного образа жизни пользуется Dubai Marina – жилой район в прибрежной части эмирата с отличной инфраструктурой, множеством ресторанов и торгово-развлекательных центров. А семьи чаще всего предпочитают просторное жильё в спокойных районах, например, Dubai Silicon Oasis или Jumeirah Lake Towers, с лёгким доступом к необходимым объектам инфраструктуры.

Примечание: Иностранные граждане могут владеть недвижимость исключительно в специально отведенных районах freehold. Если купить жильё, не имея точных сведений о правовом статусе недвижимости, то можно лишиться части правомочий. Так право собственности Usufruct ограничиваются максимальным сроком покупки недвижимости на правах аренды на срок в 99 лет, а Musataha – максимум 50 годами.

2. Налоги на недвижимость

Налоги и сборы являются неотъемлемой частью в процессе приобретения и владения недвижимостью. Эти суммы следует узнать заранее для определения бюджета на покупку и точной оценки будущей доходности недвижимости.

Поскольку Дубай является государством с минимальным уровнем налогов, здесь не взимается налог на недвижимость или прирост капитала от сдачи в аренду. Единственные сборы, которые необходимо оплатить в обязательном порядке приходятся на момент покупки недвижимости и включают:

1. Регистрационный сбор DLD – составляет 4% от стоимости жилья (иногда может быть выплачен поровну по 2% со стороны покупателя и застройщика) + AED 540 (USD 147, RUВ 10 850).
2. Регистрационный взнос (Registration fees) – оплачивается в виде фиксированной суммы: AED 2 000 (USD 545, RUВ 40 125) – при стоимости объекта до AED 500 000 (USD 136 130, RUB 10 031 000) и AED 4 000 (USD 1 100, RUВ 80 250) – при стоимости свыше AED 500 000.
3. Государственная пошлина за выдачу свидетельства на право собственности – AED 260 (USD 71, RUB 5 250).
4. Оплата услуг лицензированного агентства недвижимости – 2% от суммы сделки.
5. При покупке недвижимости с помощью ипотечных средств, к вышеупомянутым сборам нужно добавить комиссию за оформление кредита (1% от суммы кредита). Кроме того, в данном случае сумма регистрационного сбора будет изменена и составит 0.25% от суммы кредита + AED 290 (USD 79, RUВ 5 820).
6. При покупке недвижимости на вторичном рынке понадобиться также внести плату за оценку имущества в размере от AED 2 500 до AED 3 500 (USD 681–953, RUВ 50 155–70 250).

Примечание: Более подробно ознакомиться с налоговой системой ОАЭ вы можете в нашей статье, где мы подробно описали, какие сферы облагаются налогами и сборами и в каких объемах.

3. Учебные учреждения

Если вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду с ориентиром на семейные пары, то на этот пункт особенно стоит обратить внимание. В случае аренды или перепродажи наличие поблизости учебных учреждений (ясли, школы, университеты) положительно скажется на спросе и стоимости вашей недвижимости, как и в том случае, если в какой-то момент вы сами решите поселиться в ней. В случае если поблизости нет учебных учреждений, то этот фактор может существенно повлиять на стоимость ваших инвестиций.

4. Безопасность

В данном случае важную роль играет как безопасность проведения самой сделки купли-продажи/аренды, так и района, в котором вы покупаете недвижимость. В первом случае гарантией безопасности и легальности сделок является обязательное участие лицензированного брокера. Любой процесс заключения сделки максимально прозрачный, а порядок их проведения чётко регламентирован законодательством.

Что касается безопасности проживания, то ОАЭ занимают лидирующие позиции в мировом рейтинге по безопасности, особенно в ночное время суток. ОАЭ занимает 2-е место в мире в рейтинге ТОП–5 стран с наивысшими показателями индекса законности и правопорядка (Gallup for Security and Order 2021), имея показатель уровня безопасности 93%. Согласно исследованию портала Numbeo, индекс уровня преступности в ОАЭ на 2021 год составляет 15.35, что является крайне низким показателем.

Также в целях дополнительного обеспечения общественной безопасности на улицах в 2021 году в Дубае начал функционировать сервис Drone Box, который сократил время реагирования полиции на правонарушения благодаря новейшим системам видеонаблюдения. Улицы и общественные заведения эмирата оборудованы более 300 000 круглосуточных интеллектуальных камер наблюдения, что способствует обеспечению максимальной безопасности жизни населения и туристов.

Отдельно стоит отметить, что ОАЭ занимают 3-е место в рейтинге устойчивости к вирусу COVID-19 по данным от Bloomberg (Covid Resilience Ranking) и состоянием на конец ноября 2021 года, рейтинг государства составил 74,6%. Вдобавок ОАЭ демонстрируют один из самых высоких показателей в мире по уровню вакцинации среди населения – 97.3%.

5. Рынок труда

Регионы, где нет проблем с ведением бизнеса и трудоустройством привлекают большое количество инвесторов и арендаторов. Благодаря стабильной экономической обстановке и правительственным инициативам, за 8 месяцев 2021 года в Дубае открылось 16 000 новых предприятий, что на 68,5% больше, чем за весь период прошлого года. Данный факт свидетельствует о наличии огромного количества рабочих мест, что способствует привлечению новых сотрудников, и, соответственно, влияет на повышение спроса на аренду жилья.

6. Удобства

Для собственного комфортного проживания и привлечения арендаторов нужна развитая инфраструктура. Не стесняйтесь задавать вопросы на тему благоустройства района, в котором планируете покупку недвижимости. Сюда можно отнести такие ключевые моменты, как наличие вблизи парков, больниц, школ, ресторанов, спортивных залов, кинотеатров, остановок общественного транспорта, метро, продовольственных магазинов, разрешено ли проживание с домашними животными и пр. Часто рекомендуют выбрать несколько вариантов районов для инвестирования в недвижимость Дубая, а перед посещением самого объекта недвижимости устроить экскурс по району, чтобы понять насколько хорошо он благоустроен, но в данном случае всю эту информацию вы можете уточнить у вашего агента по недвижимости. Ознакомиться с одними из лучших районов для инвестирования в недвижимость эмирата можно здесь.

В частности, Дубай является одним из самых комфортных городов мира для жизни. Здесь расположено более 200 частных школ, по всему эмирату сосредоточено большое число больниц с высоким уровнем медицинских услуг, а также достопримечательностей почти на каждом шагу, все районы и сообщества застраиваются таким образом, чтобы будущие жители могли чувствовать себя в них максимально комфортно имея все необходимые удобства и услуги рядом с домом.

7. Будущее развитие

При инвестировании в недвижимость следует учитывать дальнейшие планы развития местности и региона в целом. Стоит изучить планы по вопросам застройки, созданию инфраструктуры и достопримечательностей. В марте 2021 года Правительство Дубая анонсировало Генеральный план развития эмирата на ближайшие 20 лет – Urban Master Plan 2040. Согласно документу, Дубай должен стать лучшим город мира для жизни к 2040 году.

Планируется увеличить площади общественных пляжей на 40%. Также согласно проекту, 60% земель Дубая станут «зелёными». Площадь застройки отелей и туристических объектов увеличится на 134%, а для торговых и коммерческих помещений будет выделено ещё 168 кв. км. На 25% расширятся территории объектов образования и здравоохранения.

К тому же в эмирате наблюдается тенденция укрупнения зон Freehold с целью привлечения зарубежного капитала в недвижимость. Создаются географические объекты, где покупка недвижимости доступна иностранным инвесторам. Примером может служить масштабный проект девелопера Nakheel – Deira Islands, новый прибрежный район площадью 15,3 кв. км. Или выставочная площадка Expo-2020, которая по окончании выставки будет преобразована в смарт-комьюнити – District 2020, на территории которого будут парки, рестораны здорового питания, инфраструктура для пешеходов, компании из списка Fortune 500, стартапы, предприятия малого и среднего бизнеса, образовательные и научно-исследовательские учреждения, государственные структуры, что будет способствовать привлечению в новый район огромного количества покупателей и арендаторов недвижимости.

8. Количество объявлений и вакансий

тоит ознакомиться с уровнем спроса и предложений, уточнить возможные приросты и спады количества арендодателей в зависимости от сезонности или знаковых мероприятий, проводимых в регионе. Данные факторы будут влиять на то, насколько быстро и выгодно вам удастся сдать или перепродать свою инвестиционную недвижимость. Разобраться в этом вопросе вам поможет квалифицированный брокер, который точно знает особенности конкретного района.

Важно отметить, что крупнейшим событием мирового уровня, повлиявшим на сферу недвижимости Дубая, стало EXPO-2020. Для проведения международной выставки был построен целый город с территорией около 4,38 кв. км. В период подготовки к мероприятию наблюдалось стремительное восстановление рынка недвижимости после мирового пандемического кризиса. Объём продаж за 9 месяцев 2021 года превысил объёмы всего 2020 года на 45%.

9. Аренда

Доход от аренды является важнейшим фактором в окупаемости инвестиционных вложений. Стоить заранее оценить маржинальность приобретаемого объекта с учётом прибыли и затрат, а затем составить грамотную стратегию инвестирования. Благодаря тому, что в Дубае отсутствуют налоги на недвижимость и на доход от арендных платежей, инвесторы имеют возможность получать прибыль в размере от 5% до 12% годовых.

Инвестируя в недвижимость с целью получения дохода, рекомендуется нанять управляющую компанию, которая подготовит недвижимость к сдаче, найдет благонадежных арендаторов, будет заключать договора об аренде от вашего имени, как и следить за своевременной выплатой и соблюдением всех условий, предписанных в договоре, и пр.

10. Стихийные бедствия

Согласно классификации Кёппена, в ОАЭ действует аридный климат жарких пустынь BWib. Осадки здесь выпадают редко, повышенная влажность наблюдается летом. К примеру, в Дубае стихийных бедствий практически не бывает, однако ввиду близости тропики Рака, возможны воздействия тропических циклонов и песчаные бури, например, в октябре 2021 года было объявлено штормовое предупреждение из-за приближения тропического циклона Shaheen.

Собственник может застраховать свою недвижимость, при этом в договор страхования можно включить компенсацию не только на случай стихийных бедствий, но и при других происшествиях – возгорании, прорыве водопровода и незаконных действиях третьих лиц. В этом случае важную роль играет тип недвижимости. Апартаменты в многоквартирном доме должны быть застрахованы застройщиком: тогда владелец может заключить договор страхования на внутреннюю обстановку помещения и личные вещи. При покупке виллы владелец самостоятельно принимает решение о необходимости страхования: на законодательном уровне обязанность страхования своего дома не установлена. Страхование объекта обязательно только в случае покупки его через ипотеку.

Следует помнить, что страхование – это дополнительная статья расходов. При заключении договора важно правильно подобрать программу, предусмотреть все риски и рассчитать, чтобы сумма страховки покрывала возможные убытки. В целом, страхование недвижимости в Дубае доступно по цене: расходы составляют в среднем 0,1% от страховой стоимости в год. Правильный тариф поможет подобрать лицензированная страхования организация.

Сбор информации

Для получения точной и достоверной информации рекомендуется обратиться к профессиональному участнику рынка недвижимости. Лицензированное агентство недвижимости хорошо знакомо с особенностями конкретных районов, застройщиками и проектами. Безусловно, инвестор может начать поиск информации самостоятельно, но в дальнейшем необходимо подтвердить достоверность полученных данных у квалифицированного брокера во избежание недоразумений и неверного понимания сведений. Нужно учитывать юридические тонкости при изучении недвижимости Дубая, например, каким правовым статусом обладает недвижимость (Freehold или Leasehold). Кроме того, сделки с недвижимостью в Дубае имеют законную силу только при участии в ней профессионального брокера.

Выбор недвижимости

Рынок недвижимости Дубая весьма разнообразен, поэтому необходимо правильно выбрать инвестиционный объект. При покупке недвижимости с целью сдачи в аренду следует ориентироваться на предпочтения потенциальных арендаторов. Важно учитывать местоположение недвижимости, её тип, площадь, количество спален, доступность объектов инфраструктуры.

В целом, студии и апартаменты с 1 спальней приносят наибольший доход при сдаче в аренду. Такая тенденция наблюдается в районах Meydan, Business Bay, Dubai Creek Harbour, Dubai Marina и других. Однако, в некоторых районах повышенным спросом пользуются просторные апартаменты с 2–3 спальнями, например, в Greens, Motor City, Jumeirah Lakes Towers, где любят останавливаться семьи с детьми. Следует отметить и тот факт, что после пандемических ограничений многие арендаторы изменили свои предпочтения и сейчас выбирают виллы с собственными участками, в частности, в районах Arabian Ranches, Mira, Town Square и VillaNova.

Примечание: Для того чтобы приобрести недвижимость в Дубае можно воспользоваться средствами ипотечного, коммерческого и личного кредитования в банках Дубая и ОАЭ. Однако не каждый банк готов выдать кредит иностранному гражданину. Кредитором устанавливаются строгие требования к заёмщику касательно трудоустройства в местной компании или собственного бизнеса на территории ОАЭ, возраста (от 21 до 65 лет), а иногда – и о наличии другой оплаченной недвижимости на территории ОАЭ. Оформление ипотечного кредита также потребует дополнительных затрат на подготовку документов и юридическое сопровождение.

При составлении инвестиционной стратегии нужно проводить мониторинг цен, следить за их изменениями и прогнозировать дальнейшие тенденции изменения стоимости объектов недвижимости. Можно делать это самостоятельно, воспользовавшись данными специализированных интернет-площадок, однако, наиболее точной анализ сможет предоставить опытный специалист агентства недвижимости.

Определение арендной платы

Как определить уровень арендной платы, чтобы получить выгоду и, вместе с тем, создать интересное предложение для потенциальных арендаторов? Первоначально стоит отталкиваться от средней цены аренды по району. Однако необходимо учитывать и индивидуальные характеристики объекта недвижимости: расположение, планировку, удобства, этаж, отделку, наличие мебели и техники, вид из окон. К примеру, стоимость годовой аренды апартаментов с 1 спальней в комплексе Marina Gate, Dubai Marina может варьироваться от AED 90 000 (USD 24 500, RUS 1 830 000) до AED 200 000 (USD 54 500, RUB 4 000 000).

Востребованность аренды во многом зависит от инфраструктуры и комфортности проживания в районе, а также наличия рабочих вакансий. К примеру, популярностью у арендаторов пользуется район Production City Dubai, который находится на окраине Дубая и представляет собой развитое сообщество, предлагающее сочетание жилых, торговых и коммерческих объектов. Здесь имеется масса компаний, предоставляющих рабочие места, поэтому район привлекает множество специалистов: как одиноких, так и с семьями. Стартовая цена апартаментов с 1 спальней в Production City Dubai составляет AED 25 000 (USD 6 800, RUB 500 500). А показатели ROI находятся на уровне 7,5%.

Процесс аренды находится под строгим надзором Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Agency, RERA). Все договоры заключаются под контролем государства, благодаря чему обеспечивается защита прав как арендодателей, так и арендаторов. Важно отметить, что цены на аренду недвижимости также регулируются правительством, что исключает различного рода злоупотребления. Декретом № 43 от 2013 года установлены максимальные пределы для повышения арендной платы со стороны владельцев жилья.

Условия аренды, в том числе и её стоимость, должны быть прописаны в договоре. С 2017 года в Дубае действует единая форма договора аренды, разработанная Земельным департаментом Дубая (DLD). Бланк договора можно скачать самостоятельно на официальном сайте DLD или загрузить в приложении Dubai REST.

Совершение покупки

Процесс покупки недвижимости представляет собой комплекс сложных организационных и юридических мероприятий. Лицу, не имеющему специализированного образования и опыта работы с недвижимостью, крайне сложно разобраться в этой сфере. К тому же в Дубае легальными признаются только сделки, совершенные при участии квалифицированного посредника, а деятельность агентств недвижимости подлежит лицензированию. Квалифицированный брокер окажет полный спектр услуг: консультирование, разработка инвестиционной стратегии, подбор объекта, содействие в оформлении ипотеки, заключение сделки, регистрация права собственности.

Процесс покупки включает такие этапы как:

• заключение договора с учётом обязательных требований (письменная форма, английский или арабский язык, включение пунктов об объекте, его стоимости и сторонах сделки);
• подписание соглашения о продаже – Меморандума о взаимопонимании (МоВ) и выплата залога в размере 5%-15% от стоимости объекта;
• подача заявки на получение сертификата об отсутствии возражений (NOC), который подтверждает отсутствие у продавца долгов за обслуживание недвижимости;
• переоформление права собственности в Земельном Департаменте Дубая.

Кроме того, с мая 2020 года в Дубае официально разрешено заключать сделки с недвижимостью онлайн. Этот процесс проводится лицензированным агентством недвижимости путём подачи необходимых документов регистрационному управляющему на специальный e-mail, беседы продавца и покупателя по видеоконференц-связи и регистрации сделки в онлайн-системе Земельного Департамента Дубая.

Выводы:

1. В Дубае имеется подходящая недвижимость для инвестирования под любой запрос: апартаменты, пентхаусы, виллы, дуплексы, коммерческие помещения и земельные участки под строительство.
2. Покупая недвижимое имущество в Дубае, необходимо грамотно разработать инвестиционную стратегию и быть знакомым с тонкостями местного законодательства, в частности, особенностями правового статуса недвижимости.
3. Основными факторами при выборе инвестиционной недвижимости являются тип недвижимости, стадия готовности объекта, район, стоимость, застройщик, доходность объекта, доступность инфраструктуры, а также такие индивидуальные характеристики такие как площадь, ремонт, количество комнат, вид из окон, наличие мебели и техники.
4. Доходность инвестиционных объектов может различаться, но в целом в Дубае окупаемость находится на уровне 5%–12%. 
5. Все сделки с недвижимостью в Дубае проводятся с участием лицензированных риэлторов, что делает процесс покупки выгодным и безопасным.