Инвестиционный портфель в недвижимость Дубая — что включает и как с этим работать

Инвестиционный портфель в недвижимость Дубая — что включает и как с этим работать

Инвесторы со всего мира выбирают недвижимость в ОАЭ, поскольку это один из самых надежных и выгодных вариантов вложения денег для получения стабильного дохода. Так, окупаемость инвестиций в недвижимость в Дубае может достигать в среднем 7-10%, в то время как в Гонконге этот показатель составляет всего 2%, а в Лондоне не превышает 4,5%. При этом резиденты ОАЭ не платят налог с полученной прибыли и могут репатриировать капитал без каких-либо ограничений.

Помимо сдачи жилья в ОАЭ в аренду, есть и другие варианты получения дохода от инвестиций в недвижимость, такие как перепродажа, REIGs, REITs и краудфандинг (онлайн-платформы). В статье мы разберем особенности, плюсы и возможные риски каждого из этих способов, чтобы вы смогли выработать собственную инвестиционную стратегию. Можно выбрать как один из этих методов, так и составить свой инвестиционный портфель в недвижимость из нескольких видов активов.

По данным Земельного Департамента Дубая (Dubai Land Department — DLD), 2021-й стал рекордным по продажам недвижимости в эмирате: количество сделок за год выросло на 65% и составило почти 85 тыс., а их общая стоимость увеличилась на 71% — до AED 300 млрд (USD 81 млрд). При этом число инвесторов в этот сектор выросло на 65,6% и достигло 52,4 тыс.

Сдача недвижимости в Дубае в аренду

Около 90% населения Дубая, как и ОАЭ в целом, составляют экспаты, которые переезжают в страну для трудоустройства, ведения бизнеса или просто жизни в комфортных условиях. По итогам исследования компании Resonance Consultancy за 2021 год Дубай вошел в ТОП-5 лучших городов мира. За счет постоянного притока иностранцев здесь сохраняется стабильно высокий спрос на аренду жилья.

Инвестирование в недвижимость эмирата дает возможность получать регулярный стабильный доход. Обычно договор на аренду жилья заключается минимум на год (а потом продлевается), и в течение всего этого времени вам будут регулярно перечислять арендные платежи.

Еще один плюс вложения средств в недвижимость по сравнению с такими традиционными инструментами инвесторов, как акции и облигации, заключается в том, что со временем ее стоимость будет неуклонно расти. То есть вы сможете приумножить ваш капитал не только благодаря арендной плате (которая тоже будет постепенно возрастать), но и за счет повышения цены на жилье.

Примечание: Покупая недвижимость в Дубае на сумму от AED 750 000 (USD 204 200), вы сможете получить визу инвестора, которая дает ее владельцам ряд преимуществ. Одно из них — это статус налогового резидента ОАЭ и освобождение от уплаты подоходного налога (для сравнения, в России НДФЛ составляет 13%, а в Украине арендодатели должны заплатить налог в размере 18%).

При грамотном инвестировании в недвижимость Дубая окупаемость вложенных средств может достигать 10%. Но чтобы доход от инвестиций был максимальным, необходимо заранее продумать все нюансы: от типа и состояния жилья до его транспортной доступности, близости к медицинским и образовательным учреждениям, торговым точкам, зонам отдыха и т. п. Кроме того, очень важно, чтобы недвижимость располагалась в одном из прибыльных районов, где зарегистрированы наиболее высокие показатели ROI.

Часто потенциальные инвесторы видят проблему в том, что для приобретения недвижимости в ОАЭ требуется внушительный капитал. На самом деле, в Дубае можно найти много вариантов недвижимости бюджетного сегмента с многочисленными удобствами, которые будут пользоваться высоким спросом у арендаторов.

Более того, при ограниченном бюджете можно купить жилье в ипотеку: местные банки предоставляют иностранцам кредит до 80% от цены недвижимости, причем на срок до 25 лет. При этом ипотечные ставки сейчас находятся на исторически низких уровнях. По данным портала mortgagefinder.ae, для нерезидентов они начинаются в среднем от 2,5%. Сразу же после оформления сделки можно сдать помещение арендаторам и покрывать ипотечные взносы за счет арендных платежей.

Еще один вариант для тех инвесторов, кто не может сразу оплатить всю стоимость недвижимости, — вложить деньги в проект off-plan. Как правило, большинство застройщиков предлагает рассрочку на несколько лет, причем основную сумму часто можно внести уже после завершения строительства. А к моменту сдачи в эксплуатацию жилье значительно вырастет в цене.

К рискам, связанным с инвестированием в недвижимость, можно отнести отсутствие дохода на период простоя жилья, если не получится оперативно найти арендатора, а также потенциальный ущерб имуществу от недобросовестных квартиросъемщиков. Кроме того, сам процесс сдачи недвижимости в аренду требует много усилий, времени и определенных навыков: нужно изучить местное законодательство, отслеживать тенденции рынка, размещать рекламу, следить за поддержанием жилья в должном состоянии, решать текущие вопросы с арендатором и т. п.

Избежать всех этих сложностей и получить максимальный доход помогут профессиональные услуги по управлению недвижимостью. Команда Metropolitan Premium Properties возьмет на себя всю работу: от поиска надежного арендатора и формирования оптимальной цены за аренду до подготовки документов, регистрации в системе Ejari, контроля за состоянием вашего имущества и своевременным поступлением арендной платы. Также наши специалисты займутся всеми текущими вопросами по обслуживанию недвижимости и взаимодействию с арендатором. Вам не нужно будет ни о чем беспокоиться: находясь в любой точке мира, вы будете получать регулярный пассивный доход.

Перепродажа недвижимости (house flipping)

Эта агрессивная инвестиционная стратегия, зародившаяся в США, предполагает покупку недооцененной недвижимости и дальнейшую продажу по более высокой цене в течение максимум полугода. Часто перед перепродажей жилья проводят его ремонт и перепланировку, чтобы повысить стоимость.

Как правило, house flipping требует от инвестора глубокого знания рынка, значительного опыта в оценке недвижимости и маркетинге. Также необходимо хорошо разбираться в ремонтных работах, чтобы правильно просчитать стоимость реновации жилья и потенциальный доход от перепродажи. Главным плюсом такого метода является возможность быстрого высвобождения капитала и получение прибыли в кратчайшие сроки. Но и риски в этом случае тоже высокие. Из-за неправильной оценки недвижимости на этапе покупки сделка не только не принесет дохода, но и может стать убыточной.

Инвестиционные группы в сфере недвижимости (REIGs)

Real Estate Investment Groups (REIGs) могут стать хорошим решением для тех инвесторов, которые хотят получать прибыль от аренды недвижимости, но не готовы заниматься ее управлением. По принципу работы REIGs напоминают небольшие паевые инвестиционные фонды, которые вкладывают деньги в недвижимость для последующей сдачи в аренду. Обычно REIG строит или приобретает готовый комплекс многоквартирных домов или кондоминиумов, а затем дает возможность частным инвесторам присоединиться к группе, купив одно или несколько помещений.

Компания, стоящая во главе такой группы, берет на себя все функции по коллективному управлению недвижимостью и ее техническому обслуживанию, в том числе взаимодействует с арендаторами. Участники REIG регулярно отчисляют ей комиссию, которая составляет определенную долю от арендных платежей. Один из главных плюсов участия в таких группах — стабильное получение прибыли даже в периоды простоя, когда принадлежащие вам апартаменты никто не арендует. На эти цели отчисляется часть арендной платы со всех объектов недвижимости, входящих в группу.

Главный риск участия в REIGs связан с недостаточной компетентностью или недобросовестностью управляющей компании: если в жилом комплексе слишком много помещений останутся без арендаторов, пострадают все участники. Кроме того, для вступления в инвестиционную группу в сфере недвижимости нужно обладать внушительным капиталом.

Инвестиционные фонды недвижимости (REITs)

Real estate investment trust (REIT) представляет собой частный или государственный инвестиционный фонд, работающий на рынке недвижимости. Этот вариант подойдет тем инвесторам, которые хотят получать прибыль от недвижимости, не покупая ее. По сути они будут владеть акциями компаний, которые занимаются либо строительством, покупкой, продажей и управлением недвижимостью (долевые фонды — equity REITs), либо ипотечным кредитованием (ипотечные фонды — mortgage REITs).

REITs покупаются и продаются на биржах, как и любые акции. Соответственно, и доходы инвесторов обеспечиваются, как и в случае с акциями, либо за счет роста стоимости фонда, либо за счет дивидендов.

В числе преимуществ такого способа инвестирования — надежность, регулярный доход от выплаты дивидендов и высокая ликвидность (вы сможете в любой момент продать акции). Кроме того, покупка REITs позволяет получать прибыль от сдачи в аренду коммерческой недвижимости (торговых площадок и офисов), которые, как правило, недоступны частным инвесторам для приобретения напрямую. По данным международной сети аудиторских и консалтинговых компаний PwC, Эмираты занимают 4 место среди стран мира по годовой дивидендной доходности REITs.

При этом инвестиционные фонды недвижимости нельзя назвать самым стабильным и выгодным вариантом, поскольку они, как и акции, сильно подвержены риску: их стоимость и размеры дивидендов в значительной степени зависят от любых колебаний на рынке.

Онлайн-платформы для инвестирования в недвижимость

Инвестиционные онлайн-платформы, которые также называют краудфандинговыми, позволяют совместно с другими инвесторами заключить сделку по покупке жилой или коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду. Причем через такие интернет-площадки можно инвестировать как в отдельные проекты, так и сразу в несколько объектов, объединенных в один портфель.

Преимущество данного способа совместного инвестирования заключается в том, что для него требуется меньший капитал, чем для покупки объекта недвижимости в одиночку. Например, крупнейшая онлайн-платформа в регионе Ближнего Востока и Северной Африки SmartCrowd позволяет инвестировать в недвижимость в Дубае, имея на руках сумму от AED 500 (USD 136). К минусам краудфандинга относится достаточно низкая ликвидность.

Чем мы можем вам помочь

Команда Metropolitan Premium Properties готова помочь вам на всех этапах инвестирования в недвижимость. Мы с радостью разработаем для вас инвестиционную стратегию, соответствующую вашим целям и бюджету, чтобы в запланированный срок вы смогли получить максимальный доход.

Если вы хотите купить жилье для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи, мы подберем для вас подходящий вариант. Поскольку наша компания является официальным брокером ведущих застройщиков ОАЭ, у нас есть эксклюзивный доступ к лучшим предложениям на рынке страны. Мы будем сопровождать вас на всех этапах сделки – от подготовки необходимого пакета документов и взаимодействия с органами власти до оформления ипотеки. Также мы возьмем на себя всю работу по управлению недвижимостью: разместим объявления, сделаем ремонт, проведем отбор среди потенциальных арендаторов, подготовим договор, а после его заключения будем заниматься обслуживанием помещения и контролировать своевременное поступление платежей. Вам останется только получать стабильный доход, ни о чем не беспокоясь.