Минимальный доход для покупки недвижимости в Дубае

По данным отчёта World's Best Cities Report 2021 компании Resonance Consultancy, Дубай является 5-м лучшим городом в мире по уровню безопасности, экономической стабильности и количеству достопримечательностей. Также благодаря действенным правительственным мерам в борьбе с пандемией COVID-19, ОАЭ занимают 1-ю строчку в мировом индексе устойчивости Pandemic Resilience Index 2022, что благоприятно располагает к себе иностранных граждан не только для инвестиций в недвижимость эмирата, но и к смене фактического места жительства.

Чтобы стать резидентом Дубая и получить 3-летнюю визу за инвестиции достаточно купить недвижимость по цене от AED 750 000 (USD 204 200). Кроме того, в 2020 году Центральный банк ОАЭ снизил требования к первоначальному взносу для тех, кто покупает недвижимость эмирата, на 5%, доведя его до 20% для граждан других стран и 15% для граждан ОАЭ.

Планируя покупку недвижимости с помощью ипотечного кредитования, необходимо иметь уже накопленную сумму в размере 20% от стоимости продажи объекта в качестве первоначального взноса. В настоящее время первые покупатели-экспаты в ОАЭ могут взять кредит на сумму до 80% от стоимости недвижимости. Кроме того, предполагаемый срок ипотеки составит 25 лет, что является общим сроком в ОАЭ. Несмотря на то что более длительный срок увеличит общую сумму процентов по кредиту, это уменьшит ваши ежемесячные платежи. Если вы решите досрочно погасить ипотечный кредит, то можно вносить дополнительные платежи, размером не более 10% от суммы основного долга без штрафа в течение срока действия кредита.

По состоянию на Q1 2022 года средняя фиксированная процентная ставка в Дубае и во всех ОАЭ составляет 2,49%, что мы и учтём в наших дальнейших расчётах. Далее рассмотрим приравненные ежемесячные платежи (EMI), которые применяются как к основной сумме, так и к процентам ежемесячно, так, что в течение определённого периода времени кредит будет полностью погашен. В большинстве случаев сумма EMI не превышает 25% от ежемесячного дохода.

Помимо 20% первоначального взноса, при покупке недвижимости в Дубае через ипотеку сопутствующие расходы включают:

• Плата DLD: 4% от стоимости недвижимости + административные сборы (USD 11 за off-plan недвижимость и USD 158 за апартаменты).
• Регистрационные сборы за недвижимость: сумма ниже USD 136 100 – сбор USD 545 + 5% НДС, выше USD 136 100 – сбор USD 1 090 + 5% НДС.
• Плата за регистрацию ипотеки в DLD: до 0,25% от суммы ипотеки + USD 79.
• Комиссия за оформление ипотеки: 1% от суммы банковского кредита + 5% НДС.
• Плата за оценку недвижимости: от USD 680 до 953 + 5% НДС.
• Плата за выдачу титула владельца недвижимости: USD 142.
• Агентский сбор: 2% от цены продажи + 5% НДС.
• Обязательное страхование жизни: приблизительно от 0,4% до 0,8% от уменьшающегося кредита в год.
• Страхование жилья – по желанию: USD 272 в год.
• Плата банку (на примере Emirates NBD): комиссия за обработку кредита 1,05% от общей суммы; комиссия за предварительное одобрение: USD 858 за готовую недвижимость.

Что касается документов, то их составляющая может отличаться от банка к банку, но основной пакет включает выписку по счёту за последние 6 месяцев, справку о зарплате, финансовую отчётность за последние 2 года, а также:

• Резидентам: действительная копия паспорта со страницей действительной резидентской визы, оригинал и копия удостоверения личности Emirates ID.
• Иностранным гражданам: копия паспорта, подтверждение проживания в ОАЭ и подтверждение текущего адреса.

Банки ОАЭ часто одобряют ипотеку при зарплате от USD 4 100 в месяц, но иногда сумма может варьироваться от USD 2 700 до USD 5 400. Так, будучи резидентом ОАЭ, банк может выдать вам сумму, составляющую не более 80% LTV от стоимости недвижимости, на первичную покупку готового жилья по цене не выше USD 1 361 300. Граждане ОАЭ при подобных условиях могут рассчитывать на LTV 85%. Если сумма превышает указанную, то LTV будет снижено до 70%. Но, чем выше будет первоначальный взнос, тем более выгодные условия сможет предложить вам банк.

Таким образом, при покупке апартаментов по цене USD 200 000, включая все вышеперечисленные расходы, налоги и первоначальный взнос в 20% – USD 40 000, вам нужно выплатить около USD 60 000, что составляет 30% от стоимости всей покупки. Цифры в примере приведены приблизительные, для расчёта настоящей стоимости обратитесь к специализированным брокерам или напрямую в банк.

Команда ипотечных брокеров в Metropolitan Premium Properties поможет вам сориентироваться в процессе кредитования и получить ипотечный кредит на наиболее выгодных для вас условиях. Мы работаем с некоторыми из крупнейших банков ОАЭ, включая RAK Bank, Commercial Bank Dubai и Dubai Islamic Bank, среди прочих. Поэтому наши специалисты имеют доступ к обширной базе данных объявлений о продаже жилья и смогут за короткий срок найти для вас подходящий вариант недвижимости. Наши специалисты по ипотеке также позаботятся о сборе всех необходимых документов, проверят вашу кредитную историю, подтвердят ваши доходы и занятость, чтобы представить ваши аргументы кредитору в наиболее выгодном свете.

Минимальная заработная плата, необходимая для приобретения недвижимости в Дубае, зависит от ряда факторов, включая предпочитаемый тип недвижимости и район, в котором она расположена. Большинство финансовых учреждений в ОАЭ устанавливают минимальный размер заработной платы на уровне USD 4 000. Но есть ряд банков, которые рассматривают кандидатов с общей зарплатой в USD 2 750, например, Emirates NBD, в то время как CBD требует минимальный ежемесячный доход в USD 3 300. При этом Mashreq Bank предлагает возможность подать заявку на получение кредита тем, кто зарабатывает USD 1 400. Если ваша текущая зарплата не достигает ни одного из вышеупомянутых минимальных средних показателей, вы всё равно можете найти множество вариантов в других банках ОАЭ. Статус занятости должен быть либо наемным работником, либо самозанятым.

По данным DLD, в 2021 году сделки по покупке апартаментов в ипотеку проводились в 4 раза чаще, чем в 2020 году: количество транзакций увеличилось с 463 до 1 700. Апартаменты могут стать хорошим инвестиционным инструментом по нескольким причинам: большой спрос на рынке аренды, высокая рентабельность инвестиций (7-9%), и возможность погашения ипотеки с помощью арендной платы.

В таблице приведены 5 районов со свободным правом собственности (freehold), в которых представлены апартаменты с 1 спальней с бюджетной и премиальной недвижимостью. Минимальная зарплата будет рассчитана таким образом, что ежемесячный платеж будет составлять не более 25% от суммы доходов.

Что касается более просторной недвижимости - вилл и таунхаусов, - то в 2021 году количество сделок купли/продажи увеличилось с 118 за 2020 год до 473. Ниже в таблице мы привели 5 районов, в которых выставлены на продажу виллы и таунхаусы с 3 спальнями. По нашим расчётам, ежемесячный платеж не должен составлять более 25% от вышеприведённой минимальной зарплаты.

При покупке недвижимости off-plan есть 2 способа финансирования недвижимости: поэтапный план выплат от застройщика или ипотека. Второй вариант больше подойдут тем, кто рассчитывает выплачивать небольшие суммы в течение долгого количества времени. Если покупатель возьмет кредит, пока недвижимость находится на стадии строительства, то банк покроет 50% от её стоимости, то есть первоначальный взнос должен составлять не 20–25% как для готовой недвижимости, а половину от всей суммы. Разница между планом выплат от застройщика и ипотекой заключается в том, что во втором случае банк удерживает процент с ипотеки, который в среднем составляет 3-6%. Дополнительно нужно учитывать вышеописанные расходы на покупку недвижимости и помнить, что некоторые банки могут снимать большую комиссию за предварительное одобрение ипотеки, как, например, Emirates NBD – USD 5 717, что почти в 7 раз выше, чем за готовое жильё.

При покупке апартаментов off-plan по цене продажи USD 200 000, срок погашения и процентная ставка остаются такими же, как и для готовой недвижимости. Сумма, которая будет необходима для первого этапа погашения, куда входит первоначальный взнос и различные налоги составляет примерно USD 125 000, а ежемесячный платеж – USD 511. Из этого следует, что зарплата в месяц не должна быть меньше USD 2 000.

Для покупки недвижимости off-plan застройщики предлагают удобные планы выплат сроком на 2–5 лет, с разбивкой оплат на момент строительства и после. Плюс покупки недвижимости off-plan ещё в том, что данную сделку можно заключить онлайн и вам не нужно лично посещать эмират.

При покупке апартаментов с 1 спальней по цене USD 200 000 и планом выплат на 2 года вам нужно внести 10% – первоначальный взнос, по 20% раз в два квартала и 10% при окончании строительства. Таким образом, на момент подписания договора вам понадобится выплата в USD 20 000, далее по USD 40 000 и в конце USD 20 000. Дополнительно ещё вам нужно учитывать регистрационный сбор DLD (4%) и плату за оформление Oqood Registration – документа, подтверждающего право собственности на строящуюся недвижимость (USD 817). Далее, к оставшимся USD 40 000 можно добавить по USD 5 000, которые пойдут на погашение последнего платежа и разделить на 6 частей. Полученные USD 7 500 – это сумма, которую нужно откладывать ежемесячно, чтобы успешно погасить каждую часть оплаты, при этом ваша зарплата должна составлять USD 15 000 и выше.

Схема Rent-to-own предлагает низкие первоначальные взносы (5-8%) и, по сути, является арендой недвижимости с правом выкупа. Она отличается от классической аренды тем, что цены по аренде намного выше, но все платежи засчитываются в счёт покупки.

Предположим, вы решили купить по схеме rent-to-own апартаменты за USD 200 000 сроком на 20 лет и первоначальным взносом 5%. Аванс составит USD 10 000, а ежемесячная плата USD 790. Значит, минимальная зарплата должна быть не менее USD 1 600.