Почему стоит инвестировать в недвижимость Дубая

Инвестирование в недвижимость Дубая

ОАЭ уже неоднократно признавали одной из самых экономически и политически стабильных стран мира. Благодаря грамотному управлению и диверсификации экономики ОАЭ сейчас добились высокого уровня жизни и безопасности для проживания граждан и резидентов. Если ранее доход страны зависел от добычи нефти, то сейчас активно развиваются такие направления как туристический бизнес, рынок недвижимости, IT-сфера и международное ведение бизнеса.

Все это дает возможность иностранным инвесторам выбрать самое выгодное и прибыльное направление для вложения средств. По статистике, большинство предпочитают приобретать недвижимость на территории Дубая и Абу-Даби. Эти регионы создали максимально лояльные условия для приобретения и управления недвижимостью, а контроль за ценообразованием на аренду позволил получать постоянный пассивный доход от сдачи собственности.

Почему экспатрианты выбирают Дубай для инвестиций и жизни?

Дубай является одним из самых активно развивающихся эмиратов ОАЭ. Только за 2018-й год, согласно отчету Мерсера, этот эмират был признан самым экономически и политически стабильным, заняв первое место. И по праву, Дубай считается ультрасовременным мегаполисом, входя в ТОП-10 самых развитых городов Мира.

Основными направлениями развития стали секторы туризма и недвижимости.

Последний, предоставляет инвесторам большое разнообразие выбора с хорошими условиями – покупка в рассрочку (payment plan), получение ипотеки в местном банке, большое количество предложений на первичном и вторичном рынке.

Несмотря на сложившуюся мировую ситуацию с пандемией, в течении 2020 года рынок недвижимости Дубая продемонстрировал устойчивый рост.

И даже ввиду того, что на Ближнем Востоке был замечен спад иностранных инвестиций на 19%, в рамках эмирата спрос на недвижимость только вырос. Это подтверждается объемом транзакций Земельного Департамента Дубая.

Несмотря на сложившуюся мировую ситуацию с пандемией, в течении 2020 года рынок недвижимости Дубая продемонстрировал устойчивый рост. Были приняты следующие нововведения и законы, способствующие упрощению процедур и увеличению количества успешных сделок по продаже/покупке недвижимости в Дубае:

• Земельный Департамент Дубая разрешил проведение сделок с недвижимостью в удаленном формате.
• Застройщики улучшили условия проведения сделок, переведя все ключевые договоры, подписи, разрешения в удобный онлайн формат.
• Появились новые и более выгодные предложения. К таковым можно отнести новый комплекс Executive Residences, где вместе с покупкой недвижимости можно получить бизнес-лицензию на 3 года с правом продления.

И это не единственные причины, по которым иностранные инвесторы выбирают Дубай для инвестирования:

Стабильность экономики

Высокий уровень жизни в Дубае, и в ОАЭ в целом, подтверждается прозрачной законодательной базой, отсутствием налогообложения (за исключением 5% НДС) и стабильностью цен. Все сегменты четко контролируются во избежание правонарушений.

В Дубае есть freehold зоны, где иностранцы могут приобрести недвижимость с полным правом собственности, есть offshore зоны для комфортного ведения бизнеса, и активно развивается туристический сегмент. Большое количество построек по эмирату и их активная реализация способствует созданию новых рабочих мест, привлечению иностранной рабочей силы, и развития площадок для стартапов в IT-сфере. Все это говорит о том, что Дубай активно развивается и реализовывает план развития "Dubai 10X".

Безопасность проживания для резидентов

ОАЭ входит в число самых безопасных стран мира, как по отношению к гражданам страны, так и к иностранцам. Экспаты и резиденты защищены жесткой миграционной политикой. Процесс получения визы в Дубае весьма прост, но пребывание в стране контролируется уполномоченными органами и виза продляется только если все требования к законному пребыванию в стране соблюдены.

Кроме этого, гражданская безопасность эмиратов находится на высоком уровне. По всемирному опросу Gallup World Poll, 95% проживающих на территории страны чувствуют себя в безопасности, даже если им придется очутиться в одиночестве ночью на улице.

Развитая инфраструктура

Стоит отдать должное качеству обустройства эмирата. Дубай поделен на множество небольших районов, формирование которых происходило по типу и образу жизни их резидентов. Например, Downtown Dubai и Business Bay, являясь центральными районами, вобрали в себя деловую жизнь эмирата.

Тут множество бизнес-центров, бутиков, главные достопримечательности. В то время, как Emirate Hills, Dubai Hills – это крупные закрытые комьюнити, предназначенные для спокойной и размеренной жизни. Инфраструктура Дубая радует магистралями с качественным дорожным полотном, наличием надземного беспилотного метро, и налаженной сетью общественного транспорта.

Стабильность валюты

По отношению к рублю курс дирхама только рос, и например, с 2007 года по начало 2020 года соотношение выросло почти в 4 раза – от 6,6 рублей за 1 дирхам до 21,44 р.

Это говорит о том, что инвестирование в недвижимость или другие сегменты экономики Дубая принесет доход в долгосрочной перспективе, даже если будут наблюдаться колебания в виде снижения цен на аренду или продажу своей собственности. За счет вариации валют и стабильности ее роста к рублю, инвестор в любом случае останется в выигрыше.

Развитие новых технологий

Развитие IT-сектора позволяет внедрять современные технологии в стиле блокчейна во все сферы электронной коммерции, от логистики до обслуживания счетов физических лиц, открывать новые площадки для привлечения IT-специалистов, поощрять развитие стартапов.

Геолокация и климат

ОАЭ находится на пересечении воздушных и морских транспортных путей, в Дубае действуют 2 международных аэропорта с возможностью улететь практически в любую точку мира. Климат и географическое положение позволяют задействовать все ресурсы. К примеру, постоянное лето благоприятно сказывается не только на туризме, но и на улучшении экологии, чему способствует активное использование солнечных батарей.

Эти условия дают общее представление о том, почему ОАЭ является излюбленным местом для инвестиций, особенно инвестиций в недвижимость. Это надежный, и главное пассивный доход, защищенный законодательно. Все сделки проводятся только с лицензированными агентами и застройщиками, переводы средств только через управляющие государственные компании, без рисков невозврата или потери средств.

Инвестиции в недвижимость Дубая от А до Я

На 2020 год Дубай признан одним из ведущих мировых туристических и деловых центров, занимая пятое место по величине столичных экономик, где делается упор на быстрое и диверсифицированное развитие.

Согласно исследованиям Knight Frank, международной консалтинговой компании в сфере недвижимости, в 2020 году Дубай имеет ряд преимуществ по сравнению с другими городами и странами, благодаря эффективно применяемой политике ценообразования и предложений на рынке недвижимости.

Снижение процентной ставки по ипотеке

Иностранный инвестор в Дубае может оформить ипотеку на недвижимость. И сейчас сделать это можно максимально выгодно. Согласно отчетам Центрального банка ОАЭ на сентябрь 2020 года ипотечная ставка составляет 3,7% годовых по сравнению с 2019 годом, когда она была на уровне 5,2%.

Снижение LTV

Соотношения кредита к стоимости. Ранее именно этот показатель влиял на приобретение иностранцами недвижимости в полное право собственности, поэтому в рамках пакета мер по стимулированию экономики эмирата, Центральный банк ОАЭ увеличил этот коэффициент на 5% на все виды недвижимости для иностранных инвесторов, включая ипотеку и новостройки.

Планы платежей

Это дробные платежи, предоставляемые застройщиком, чтобы снизить финансовую нагрузку на инвестора. Как правило, после внесения первого платежа, у покупателя будет от 1 года до 5 лет, до погашения полной стоимости объекта. Привлекательность дробных платежей состоит в том, что некоторые застройщики дают возможность продолжать платежи после сдачи объекта в эксплуатацию и получением инвестором ключей. Это положительно сказывается как на возвратность инвестиций с данного объекта, так и на возможность использовать деньги в других выгодных предприятиях, несущих прибыль.

На сентябрь 2020 года привлекательность такого способа оплаты возросла – застройщики предлагают более гибкие планы, большая часть выплат структурирована – на 1-й взнос приходится в среднем 28,4% от стоимости объекта, что на 6,6% ниже чем в 2016 году, когда инвестор вкладывал примерно 39,7% при первом платеже.

Визовый режим

Последние изменения визового режима ОАЭ коснулись всех аспектов пребывания иностранцев в эмирате:

• Теперь можно владеть бизнесом на 100%
• Появилась 5-летняя виза для лиц старше 55 лет с инвестициями от 2 млн дирхамов
• Для лиц младше указанного возраста есть варианты получения 5-летней визы при условии вложения от 5 млн дирхам.
• Отдельное предложение для инвестиций в экономику страны это 10-летняя виза с возможностью продления. Для этого необходимо инвестировать от 10 млн дирхам, 40% из которых может быть вложено в недвижимость.

Все эти изменения, так или иначе касаются недвижимости Дубая, и практически все распространяются на любой ее тип – жилая, коммерческая, земельные участки. Так как получение визы нынче упрощенно, а спрос в туристическом сегменте и бизнес-индустрии увеличился, это позволяет рассматривать эмират в долгосрочной перспективе.

Почему в Дубае недвижимость считается самой выгодной инвестицией

Рынок недвижимости Дубая имеет немало преимуществ, ключевое из них — стабильность. Даже в кризисные времена цены и спрос на местное жилье остаются относительно стабильными. Этому поспособствовали как местные власти, так и застройщики.

Инвесторам, попавшим в трудное финансовое положение из-за пандемии, предлагался весь спектр поддерживающих мер: от отсрочек платежей по кредитам и планам продаж до предоставления прямой финансовой помощи.

Цена на местное жилье ниже, чем в других развитых государствах, и даже с ростом спроса уровень цен на местную недвижимость повышается куда более низкими темпами

Недвижимость — хороший актив во время инфляции. В отличие от денежных вкладов или ценных бумаг, она не может полностью обесцениться

Cдача собственного жилья в аренду - стабильный источник пассивного дохода. В Дубае средняя прибыль от аренды (брутто) составляет 8-10%. Для сравнения, в Германии этот показатель варьируется в рамках 5-5,6%, а во Франции – 5,4-6%

Cодержание недвижимости не требует значительных трат, т.к. оплата большей части сборов и платежей ложится на арендатора;

При покупке недвижимости, иностранные инвесторы всесторонне защищены со стороны государства. Правительство Дубая гарантирует сохранность вашей собственности и прав на нее

‍

Жилье в эмиратах можно купить как за счет собственных, так и ипотечных активов. Местные банки охотно предоставляют ипотечные и прочие кредиты иностранцам

Если сравнивать недвижимость с другими способами инвестирования, то выходит что в долгосрочной перспективе, именно приобретение собственности дает высокий процент окупаемости, нежели вложение средств в банковские депозиты, акции и облигации или золото.

Недвижимость

Средняя годовая доходность от недвижимости измеряется по таким параметрам:

1. Месторасположение объекта

2. Востребованность на рынке – краткосрочная аренда, долгосрочная, дополнительные траты.

Palm Jumeirah (Палм-Джумейра)

Это известный рукотворный остров и он выделяется элитными жилыми проектами. Ожидается, что инвестиции в Palm Jumeirah достигнут своего пика после завершения строительства проектов Palm-Beach и Raffles. Средняя стоимость жилья здесь составляет около 1,15 млн дирхам для квартир-студий, 2,14 млн дирхам для апартаментов с 2 спальнями. Вилла с 3 спальнями будет стоить около 6,2 млн дирхам, а с 4 спальнями — 9,2 млн дирхам. В Palm Jumeirah покупка как вилл, так и апартаментов одинаково популярна. Спросом пользуются объекты как первичного, так и вторичного рынка.

Dubai Marina (Дубай Марина)

Жилой район расположен в прибрежной части города и отличается удобной инфраструктурой, обилием ресторанов, торговых и развлекательных центров. На территории Dubai Marina запущен амбициозный проект Emaar Beachfront, что также указывает на его долгосрочную привлекательность. Что касается цен, то средняя стоимость студии в Dubai Marina составляет около 800 тыс. дирхам, апартаменты с 1 спальней обойдутся вам в 1,15 млн дирхам, с 2 спальнями — 1,9 млн дирхам. Средняя рентабельность инвестиций в этом районе составляет 6,4%.

Downtown Dubai (Даун Таун Дубай)

Здесь находятся такие достопримечательности, как Burj Khalifa, Dubai Mall и Mohammed bin Rashid Boulevard. Downtown Dubai отличается роскошными жилыми высотками. Burj Khalifa, как одно из самых посещаемых туристических мест Дубая, гарантирует привлекательность района для посещающих страну туристов и деловых людей. Цены на недвижимость здесь довольно высокие. Средняя стоимость студии в Downtown Dubai составляет 920 тыс дирхам, апартаменты с 1 спальней обойдутся уже в 1,45 млн дирхам, а недвижимость с двумя спальнями — 2,7 млн дирхам. Что касается доходности вложений, то для Downtown Dubai она составляет 5,4%.

Business Bay (Бизнес Бей)

Район представляет собой крупный деловой центр. Жилой массив был спроектирован по аналогии с Нью-Йорком и постоянно развивается. Business Bay включает как жилую, так и коммерческую недвижимость. Сейчас в районе строится новый проект Reva Residence.

Jumeirah Lake Towers (JLT)

Этот жилой район состоящий из высотных апартаментов. JLT находится фактически напротив Dubai Marina и предлагает инфраструктуру такого же уровня, но по более доступной стоимости. Средняя цена покупки студии в JLT составляет 590 тыс. дирхам, квартира с 1 спальней будет стоить около 900 тыс. дирхам, а апартаменты с 2 спальнями обойдутся Вам в 1,35 млн дирхам.

Исходя из экспертного анализа рынка, средняя доходность от сдачи в аренду колеблется от 5% до 12%, что является самым высоким показателем среди предложенных вариантов.

Банковские депозиты

Местные банки предлагают экспатам в ОАЭ ряд сберегательных и депозитных счетов, с привлекательными процентными ставками.

К таким банкам относится Исламский банк Абу-Даби (ADIB), который предлагает иностранным инвесторам прибыль ежеквартально, тогда как First Abu Dhabi Bank предлагает 4% при минимальном балансе от 10 000 дирхамов. Другие банки, такие как, Emirates NBD в Muradaba обеспечивают доходность до 1,35% годовых при сумме на счету от 5000 дирхамов. Самый прибыльный на 2020 год считается счет в банке Mashreq – при сумме от 10 000 дирхамов выплачивается до 6%.

Это фиксированный депозит под названием Step-Up-Saver, сроком на 18 месяцев, который выдается только в национальной валюте ОАЭ со ставкой 4%.

Золото

Инвестиции в золото подразумевают покупку золотых слитков и монет через проверенных брокеров, или же вложение средств в акции золотодобывающих компаний.

В Дубае качество золота, как металла, определяется его составом и обозначается в каратах. Самый высокий показатель 24К – это практически чистое золото с 99,9%, тогда как 10К – это смесь золота с цинком, серебром, никелем, медью, где основной компонент занимает всего 41,7%.

ETF – это биржевые фонды в ОАЭ, позволяющие получать пассивный доход. При инвестировании Вы приобретаете металл, а дальше брокеры самостоятельно распоряжаются вашими активами для получения максимальной прибыли.

Спрогнозировать годовой доход достаточно сложно из-за колебаний стоимости 10 грамм золота на мировом рынке, но в долгосрочной перспективе такой вклад принесет только прибыль.

Акции и облигации

Облигации считаются низкорисковыми вложениями с хорошей процентной ставкой. В Дубае выпускаются корпоративные, индивидуальные и государственные облигации. Последние попадают под Законы Шариата и доступны иностранцам для приобретения.

Покупка осуществляется как правило через фондовые биржи – официально зарегистрированные компании в Дубае. Доходность зависит от выбранной стратегии – высокорисковая, среднерисковая или низкорисковая. В первом случае клиенты покупают акции компаний а лицензированные брокеры отслеживают вариацию цен на биржах с целью получения максимального дохода. Для низкорисковых инвестиций, как раз покупаются облигации. Хотя процент от вложенных средств в данном случае спрогнозировать сложно.

Выбор между краткосрочной и долгосрочной стратегией инвестирования, плюсы и минусы

При сдаче недвижимости в аренду можно использовать долгосрочную или краткосрочную стратегию. Под долгосрочной арендой понимается сдача недвижимости сроком от 5 лет. Краткосрочная же аренда предполагает заключение договора на срок до 1 года.

Долгосрочная аренда более стабильна. Согласно условиям договора, вы будете получать прибыль в течение минимум 5 лет, вам не придется постоянно заниматься поиском новых арендаторов и конкурировать с другими домовладельцами.

При сдаче в аренду любой недвижимости простои неизбежны. Но в случае с краткосрочными сделками вероятность остаться без жильца дольше. Чем дольше ваша недвижимость будет пустовать, тем больше недополученной прибыли у вас накопится. Но при этом цена на краткосрочную аренду (в сравнительном соотношении) будет выше, чем при заключении более длительного контракта.

При выборе конкретного типа аренды важно учитывать и особенности вашего объекта недвижимости. К примеру, найти жильца на долгосрочную аренду для загородной виллы с 2-3 спальнями будет довольно сложно. А вот сдавать ее на менее длительный срок — выполнимая задача. Для долгосрочной аренды наибольшим спросом пользуются городские студии и апартаменты на 1-2 спальни.

Рассмотрим рентабельность долгосрочной и краткосрочной аренды недвижимости на примере апартаментов с двумя спальнями в Marina Gate в районе Dubai Marina.

Их стоимость составляет 1,530,000 дирхам. Годовая аренда такой недвижимости составит в среднем 90 тыс. дирхам. В случае краткосрочной аренды месячная стоимость проживания будет составлять от 9 тыс. дирхам. Сравним рентабельность вложения собственного капитала в каждом из вариантов.

При покупке недвижимости вам необходимо будет оплатить частичный сбор в Земельный Департамент (2%) и регистрационный сбор (4,000 дирхам). Если для сдачи квартиры в аренду вы привлекаете риелтора, то это еще плюс минимум 2% от годовой суммы аренды. Итого ваши расходы на этапе сдачи жилья в аренду составят 1,566,400 дирхам. При стоимости аренды 90 тыс. дирхам рентабельность вашего капитала составит 5,74%.

Квартиры для долгосрочной аренды могут сдаваться как полностью меблированными, так и включать только оборудование для кухни и ванной. При краткосрочной сдаче жилья оно должно быть полностью меблированным. Если ваши апартаменты продавались без мебели, то это дополнительные затраты. В среднем обустройство такого жилья обойдется инвестору в 50 тыс. дирхам. Соответственно, ваши затраты в этом случае составят 1 616 580 дирхам. Допустим, что из 12 месяцев 11 у вас были постояльцы. В этом случае ваш годовой доход от недвижимости составил 99 000 дирхам. Исходя из этих данных рентабельность капитала будет составлять уже 6,12%. Это только в первый год с учетом затрат. В последующие процент возрастет примерно на 0,3-0,5% от начальной стоимости проекта.

Как видно из вышесказанного, краткосрочная аренда недвижимости обеспечивает большую рентабельность капитала, чем долгосрочная. Но важно понимать, что результаты краткосрочной сдачи жилья сильно зависят от сезонности и расположения вашей недвижимости. Для получения постоянной прибыли при краткосрочной аренде лучше всего привлекать риелтора, как специалиста знающего местный рынок и способы привлечения постоянных арендаторов.

Прогноз цен на продажу и аренду

По данным исследования ValuStat за 2019 год цены на жилую недвижимость снизились на 10,7% по сравнению с 2018 годом, а на сентябрь 2020 года зафиксировано снижение еще на 8%. Индекс цен VPI упал на 0,8%. Динамика падения цен связана в первую очередь с пандемией, которая также отразилась и на стоимости на аренду. В среднем, доходность квартир в 2020 году составила примерно 6,1%, а вилл 4,9%.

Но при этом, в первой половине 2020 года было совершено сделок с недвижимостью на сумму примерно 16,3 млрд евро, где основным районом покупок стал Dubai Marina – тут было продано недвижимости на 770 000 000 евро. Доктор Майкл Уолтерс, доцент кафедры недвижимости Dubai Heriot-Watt University, говорит, что это отличные новости для инвесторов. Начиная с 2012 года и на сегодняшний день любой, кто инвестировал за этот период в недвижимость Дубая, видел годовой доход в пределах 8,5%, что позволило эмирату занять 6-тое место вместо 29го в Индексе глобальной конкурентоспособности.

Такие показатели говорят о том, что на данный момент, несмотря на падение цен, где отмечаются минимальные показатели с 2011 года, для инвесторов есть отличная возможность приобрести недвижимость с хорошим пассивным доходом в долгосрочной перспективе. Пока что еще ожидается падение цен на покупку и аренду жилья в связи с сокращением численности иностранного населения, но при этом ожидается, что в 2021 году показатели будут проявлять динамику роста.

Надежные застройщики Дубая

Основными застройщиками Дубая являются Dubai Properties, Emaar, Damac, Meraas, Select Group.

Кроме них на рынке недвижимости присутствуют такие компании, как Azizi, Nshama, Omniyat, Nakheel и пр. Как правильно выбрать застройщика в Дубае описано в этой статье.

Dubai Properties является частью Dubai Holding – международной компании, принадлежащей Шейху Мухаммеду Бин Рашиду аль Мактуму. Холдинг функционирует в 12 секторах экономики эмирата, поддерживая и развивая туристический бизнес, усиливая присутствие и развитие IT-рынка, науки, образования и пр. Что касается недвижимости, то на данный момент возводятся такие комплексы, как 1/JBR, La Vie JBR, Madinat Jumeirah Living со стоимостью от $376 000 до $1 350 000 за апартаменты и виллы.

Emaar Properties – компания-застройщик в Дубае, которой принадлежит крупнейшие объекты инфраструктуры эмирата – Dubai Mall, Burj Khalifa, Dubai Fountain, Reel Cinemas и пр. Основанная в 1997 году, на сегодняшний день компания является одной из крупнейших мировых застройщиков с годовым доходом более $5,83 млрд. Кроме коммерческой, развлекательной, гостиничной и жилой недвижимости, основатель и председатель Emaar Мохаммед Алаббар занимается и развитием IT-рынка в ОАЭ. Он создал ведущую платформу электронной коммерции на Ближнем Востоке noon.com, которая сейчас конкурирует с лидерами рынка Amazon и Alibaba в этом регионе. Самыми популярными проектами застройщика являются Emaar Beachfront, Dubai Hills Estate, Dubai Creek и пр. Цены на недвижимость варьируются от бюджетных $170 000 за однокомнатные апартаменты в Collective и до элитных пентхаусов в Il Primo за $3 050 000 и выше.

DAMAC Properties основана в 2002 году и является одной из ведущих застройщиков в Дубае. Компания входит в состав DAMAC Group, где основатель Хуссейн Саджвани занимает четвертое место по версии Forbes по степени влияния на экономику Ближнего Востока. Кроме Дубая, компания возводит жилые и коммерческие проекты в Абу Даби, Саудовской Аравии, Катаре, Великобритании и пр. Среди успешных проектов Damac Hills, Sahara Villas, Reva Residences и пр, где средняя цена за элитную виллу $730 000, а за апартаменты от $320 000.

Пример этих трех ведущих застройщиков дает понять, что ценовой диапазон стоимости на недвижимости достаточно велик, есть возможность найти вариант с оптимальными условиями. Все девелоперы ОАЭ проходят обязательную легализацию в DLD, транзакции защищены, сделки легальны.

Управление и обслуживание недвижимости

1. Расходы при переоформлении

При покупке/продаже объекта недвижимости в Дубае необходимо предоставить следующие документы и оплаты, сопряжённые со сделкой:

Объект без ипотеки - Покупатель платит наличными/чеком (Cash to cash deal)

Объект в ипотеке - Покупатель платит наличными/чеком (Mortgage to cash deal)

Объект в ипотеке-Покупатель берет ипотеку (Mortgage to mortgage deal)

2. Цена текущего обслуживания и расходы при владении

При владении объектом недвижимости в Дубае владелец несет ответственность за оплату по обслуживанию общей территории. Это коммунальные платежи (service charges). Сумма этих платежей назначается Земельным Департаментом, и курируется специальной дивизией под названием Mollak.

Платежи включают в себя: уборку и ремонт общих помещений, охрану и вывоз мусора, оплату за освещение и кондиционирование общих помещений, содержание бассейна, спортзала и других территорий, страховка здания.

Стоимость сервисных сборов также варьируется в зависимости от района, в котором находится объект, от расходов на поддержание инфраструктуры, озеленений, парков, детских площадок и т.д. Так же сервисные сборы отражаются на общей возвратности инвестиций, при просчете ROI (return on investment). Общий годовой расход за сервисные сборы просчитывается, умножая площадь на назначенную цену за квадратный фут.

3. Спектр услуг управляющей компании и их стоимость

ПАКЕТ 1: Управление лизингом (5% от годовой арендной платы)

ПАКЕТ 2: Полный комплекс услуг по управлению объектом недвижимого имущества (7% от годовой арендной платы)

Этот пакет включает в себя все вышеперечисленные услуги + перечисленные ниже дополнительные услуги:

4. Страховка недвижимости

Обычно в Дубае недвижимость страхуется в процессе оформления ипотеки, как обязательное условие для мизимизации рисков банка. Индивидуальное же страхование недвижимости не особо расхожая практика, этот процесс остается на усмотрение владельца обьекта недвижимости. Также в случае аренды объекта, в контракте прописанно что страховка личных вещей арендатора, является его/ее ответственностью. А вот страховка квартирного дома или комьюнити, является ответственностью всех домовладельцев, и расход за нее начисляется в сервисные сборы.

5. Риски, связанные с инфляцией

Недвижимость — хороший актив во время инфляции. В отличие от денежных вкладов или ценных бумаг, она не может полностью обесцениться;

Инвестирование в недвижимость или другие сегменты экономики Дубая принесет доход в долгосрочной перспективе, даже если будут наблюдаться колебания в виде снижения цен на аренду или продажу своей собственности. За счет вариации валют и стабильности ее роста к рублю, инвестор в любом случае останется в выигрыше.

6. Налоги в ОАЭ на доход с аренды

В ОАЭ нет налогов на доход с аренды жилой недвижимости. Налог на добавочную стоимость был введен в 2018 году, составляет он 5% и распространняется только на коммерческую, отельную и индустриальную недвижимость, и только при условии что Ваш доход от коммерческой недвижимости составлятет свыше 375,000 в год. То есть, если Вы приобрели объект в жилом комплексе и в документе о владении указанно что это residential use, то Вы не несете никаких расхосдов.

7. Налоги при покупке

Также как и в случае с арендой, налог на покупку, размером 5% применим только к коммерческим, индустриальным и отельным объектам.

8. Налоги в стране по проживанию при получении прибыли с недвижимости в ОАЭ

Налоговое законодательство разных стран отличается друг от друга и поэтому нет однозначного ответа на этот вопрос для нерезидентов. Но в момент как владелец недвижимости приобретает статус резидента в ОАЭ/Дубае, он/она не оплачивает налоги при получении прибыли с недвижимости в ОАЭ. Исключением из данного правила являются граждане США.

Банковские счета

Иностранцы имеют право открывать банковские счета на территории ОАЭ. Экспаты, имеющие статус резидента Дубая, могу открыть расчетный, депозитный, кредитный счет и даже получить ипотеку или чековую книжку. Чтобы стать клиентом одного из местных банков, нужно подать заявку и предоставить следующий пакет документов:

1. Паспорт

2. Резидентскую визу

3. Данные, подтверждающие источники дохода (выписку с текущего счета или рекомендательное письмо из своего предыдущего банка)

4. Иностранцы, работающие в дубайских компаниях, должны будут предоставить письмо от своего работодателя с подтверждением того, что он согласен на открытие личного банковского счета для своего сотрудника.

В зависимости от выбранной услуги банк может запросить и другие документы.

Граждане, не имеющие статуса резидента, также могут обслуживаться в банках Дубая. Но такие клиенты могут рассчитывать только на открытие депозита с довольно скромной процентной ставкой (до1,5% годовых) и получение кредитной карты (при условии внесения залоговой суммы).

Дубайские кредиторы очень серьезно относятся к деловой репутации своих клиентов. Поэтому представители банка тщательно проверяют все данные клиента. Если ваша кандидатура покажется неблагонадежной, то вам могут отказать в обслуживании.

Имейте в виду, что в соответствии с законами ОАЭ, подписание договора о банковском обслуживании в удаленном формате запрещено. Если банк одобрит вашу кандидатуру, то на подписание документов нужно будет явиться лично.

Если вы являетесь владельцем недвижимости в Дубае и сдаете ее в аренду, то вам так или иначе придется взаимодействовать с местными банками. В подавляющем большинстве случаев оплата арендного жилья производится при помощи именных банковских чеков на год вперед. Сумма может быть разбита на 4, реже на 12 чеков с соответствующими датами погашения. При наступлении указанной даты владелец может обратиться в банк и обналичить его. В ОАЭ выдача необеспеченных чеков является уголовным преступлением, так что подобный способ оплаты очень безопасен.

Предъявить к оплате банковский чек можно в течении 6 месяцев с момента наступления даты платежа. По истечении этого срока он будет не действителен. Если чек выписан на имя физического лица, то он может обналичить его в любом банке вне зависимости от наличия резидентской визы.

Еще один способ получать арендные платежи – задействовать посредника. А именно, заключить договор с агентством недвижимости, которое будет сдавать жилье от вашего имени. В этом случае все чеки будут выписаны на имя агентства. После получения денег посредник уже передает их фактическому собственнику жилья. Это может быть, как передача наличных, так и банковский перевод.

Если ваша недвижимость была куплена от лица компании, то и все арендные платежи могут перечисляться только на ее банковский счет. Такой счет обязательно должен быть открыт в одном из банков ОАЭ.

Вопросы оформления, владения, дарения, наследования недвижимости

Ипотека

Чтобы оформить ипотеку в Дубае, нужно соответствовать требованиям, выдвинутым любым банком:

1. Официальное трудоустройство не менее полугода в эмирате, или наличие собственной компании на территории ОАЭ, которая успешно работает минимум 2 года.

2. Чистую кредитную историю. Если ранее Вы не открывали потребительский кредит, то желательно обзавестись.

3. Резидентскую визу

4. Возраст должен быть не менее 21 года и не более 65 лет для трудящихся, у самозанятых возраст увеличен до 70.

5. Если есть уже недвижимость на территории Дубая, то это будет только плюсом

Во время предварительного банковского одобрения кредитор оценивает ваши активы, доходы и финансовые обязательства, чтобы определить, сможете ли вы вернуть деньги. Также оценивается соотношение долга к бремени – Debit-to burden-ralto (DBR). Этот показатель рассчитывается в процентном соотношении от вашей зарплаты к сумме кредитовании. На данный момент DBR не может превышать 50% от ежемесячного дохода.

Т.е. вы не сможете выплачивать более 50% от своей зарплаты в месяц по ипотечному кредиту, а это значит, что от ее суммы будет зависеть срок выплат, сумма первоначального взноса, процентная ставка.

Фиксированные и плавающие ставки при ипотечном кредитовании

На территории Дубая есть как национальные банки, так и представительства европейских. Все учреждения сотрудничают с иностранцами и, как правило, предлагают специальные пакеты и программы для инвесторов в недвижимость.

Среди таких предложений будут варианты ставок – фиксированная и плавающая или дифференцированная (Flat or reducing rate). Фиксированная ставка выдается 1й год выдачи ипотеки и выплачивается равными частями. Переменная ставка подразумевает ее уменьшение по мере погашения ипотеки. С каждым платежом сумма будет начисляться на остаток от суммы займа.

Процентная ставка определяется по EIBOR – эмиратской межбанковской ставке, которая устанавливается Центральным банком ОАЭ. При переменной или плавающей ставке этот показатель может влиять на сумму ежемесячных выплат, а при фиксированной нет.

LTV и какую сумму может выделить банк на погашение ипотеки

При оформлении важно учитывать Loan-to-value (LTV) – сумму первоначального взноса и какую сумму решит покрыть вам банк для приобретения собственности. Для экспатов максимальный LTV составляет для готовой недвижимости 75% при стоимости 5 млн дирхамов и меньше. При покупке стоимостью от 5 млн дирхамов LTV составляет 65%, и, если приобретается вторая недвижимость, то 60% от стоимости объекта. Для недвижимости off-plan вне зависимости от объекта LTV составляет 50% от стоимости.

На что стоит обращать внимание при выборе ипотеки:

1. Начальная ставка

2. Последующая ставка

3. Авансовые расходы

4. Условия частичной оплаты по предоплате

Варианты выплат ипотеки

В банках ОАЭ есть несколько моделей выплат ипотеки:

1. Interest-only mortgages – по данной схеме ежемесячно выплачиваются только проценты по ипотеке, но заемщик обязан вернуть всю сумму долга до срока погашения кредита. Как правило, такой вид ипотеки используется для недвижимости на стадии застройки, и выдается сроком не более 5 лет.

2. Capital and Interest (Repayment mortgages) – эта схема подразумевает ежемесячное погашение как тела кредита, так и процентной ставки в течении определенного времени. Как правило, первые несколько лет сумма по процентной ставке составляет большую часть платежа. В среднем, ипотека выдается на 25 лет.

3. Part Repayment and Part Interest-Only Mortgages – комбинированная модель выплат, где основной упор делается на фиксированную ставку, которая выплачивается на протяжении определенного периода времени, после погашается тело кредита.

Deposits and Down Payments – Минимальный первоначальный взнос на покупку недвижимости для экпатриантов составляет 25% от стоимости жилья, дополнительно 6-7% на сопутствующие расходы.

Также заемщик может выплатить ипотеку преждевременно, оплатив ERC – комиссию за досрочное погашение, которое составляет 1% от остатка, но не более 10 000 дирхам. Или же сменить банк, если увидит более выгодные условия кредитования. В последнем случае нужно будет проходить весь этап одобрения и оценки заново, выплачивать все комиссии и сборы.

Сборы и комиссии при оформлении ипотеки

Весь процесс оформления занимает от 5 до 14 рабочих дней, где 4-5 дней занимает само одобрение и проверка документов.

В период оформления нужно будет оплатить банковские сборы, включая комиссию на обработку и за оценку собственности, регистрационный сбор страховки, сбор за регистрацию ипотеки в размере 0,25% от суммы кредита. Отдельно оплачивается ипотечное страхование жизни или Loan Protection Insurance.

Loan Protection Insurance – это страхование на случай смерти заемщика. Является обязательным при выдаче кредита, и гарантирует продолжение выплат, чтобы члены семьи не потеряли недвижимость. Есть отдельные варианты страхования в случае инвалидности или неизлечимой болезни.